不断增大的需求和资源有限的矛盾改变着房地产发展方向。像武汉这样的大城市，住宅的身高似乎都在向高耸的写字楼靠拢，二十几层的住宅楼已不鲜见，没有电梯几乎不可想像；为减少人的劳累以及提高行动效率，政府有关部门出文规定，七层以上建筑都要求安装电梯；而一些开发商“为了提高住宅档次”，超额完成国家规定“任务”，七层以下多层甚至只有四层楼也设电梯；还有楼盘为了凸显特色，将观光电梯引入高层住宅中。

　　据市质监局特检处公布的数据，到上月中旬，包括商住楼在内的住宅楼，武汉市共有3394部电梯在使用当中，以一部电梯一百人来计，每天约有三十多万住户与电梯打交道。

　　电梯在显示着技术发展带给人们舒适、便利的生活享受的同时，有关正常安全使用、维修改造更新以及物业管理等问题也推到人们面前。

　　课题一：如何保证每天正常运转在采访过程中

    几乎每一个住在高层的住户都有一个共同的愿望：电梯一天都不要停。

　　事实上，这是很难保证的。但也有办法让“停梯”减少到最大程度。

　　首先，从电梯质量上要有保证。住户在购买电梯住宅时，一定要查询开发商选用的电梯品牌，尽量选择名牌。

　　其次，业主委员会要监督物业管理对电梯按规程进行维修保养。

　　除了以上两个常规的办法外，市民在购买电梯住宅时，还应该查看一下同一栋楼进出口有几部电梯，当然是越多越好，这样即使有一部电梯坏了，还可乘坐其他电梯。目前，在住宅楼建设中，开发商考虑到房形结构的一些因素，一般设一梯两户、一梯三户、一梯四户，而像以往一梯8户甚至更多户的情况很少了，在运能上基本上没有问题，但没有解决电梯的备用问题。而有些楼盘设计了两梯四户等多梯多户的形式，则可做到轮流“停梯”而不影响正常运转。

　　由此看来，要保证电梯的正常运转还可从建筑设计上做些文章。有心的开发商在这点上下功夫是可以找到竞争力的。

　　课题二：如何相伴房子的寿命

　　在电梯安全、正常运转之外，已经入住或正在购买电梯住宅的市民还将面临一个少有人想到的远期问题，那就是电梯的更新费用。

　　据市质量技术监督局有关人士介绍，住宅电梯寿命一般为15年，最长不超过25年。而业主在小高层、高层住宅里一般要住50到70年，也就是说在居住年限里，电梯至少得更新二至三次，而一部电梯得要数十万，这么大的费用从哪里来？

　　记者就此采访了市房产局物业管理处李处长。李处长介绍，开发公司在小区建成移交时，应该按建设成本的2．5％交纳维修基金（带电梯的住宅），业主在买房时按房价总额的2％交纳维修基金，所有维修基金都由市房产局物业管理处保管，主要用于小区公共设施的改造和更新，那么电梯的更新费用就在维修基金里。

　　李处长算了一笔账：一栋一梯两户的10层小高层，住20户，平均每套房按25万计价，那么维修基金大约为8万元，再加上开发公司所交的维修基金，总共约15万，对于电梯更换一次都远远不够，何况三次？另外，这15万的维修基金还要用于这栋房子的其他配套设施的改造和更新，那么缺口该怎么办？还有，维修基金还必须留下总额的30％保底，一旦减少到30％，物业管理处会及时通知物业公司以及业主委员会，续交维修基金。另悉部分开发公司一直不交维修基金，用于配套改造的费用就会更少。

　　“在配套更新上出现缺口，只能由业主来承担，因为业主是受益者，是享用者，购房者应该转变观念，在买房的同时也买了配套设施，出现故障或者报废，理应由自己出钱维修和更新。这也要求业主在使用过程中爱惜公共财产，”李处长表示，房屋的维修基金就相当于个人的养老保险，或者说维修基金就是房屋的养老金，按时交纳也是应该的。

　　对于缺口由业主承担的问题，一位住小高层的业主认为，一部电梯承载54户，即使出现缺口，按每部电梯25万计算，使用15年计算，每户分摊4000多块钱，每年就300块钱，如果申请部分维修基金，还不需要这么多钱，“还是可以接受的。”

　　课题三：如何处理特殊情况

　　采访中，遇到一位住高楼的刘先生，他是一位印刷厂工人，每天凌晨4时左右才下班，而刘先生的家在某小区9楼，小区晚上12时以后就停机了，所以每天下班都得爬楼，“时间长了倒也习惯了，还能锻炼身体”，刘先生自嘲地说。

　　业主汪先生家在17楼，家中有才满2岁的小孩和年逾六旬的母亲，“由于年轻时过度劳累，母亲身体一直不很好，有时晚上发病，小孩也经常生小病，如果在这时电梯停了，就特麻烦，有几次我们上上下下三四次，爬起来很累。”

　　业主张先生家在三楼，他倒没有爬高楼之苦，但另一个问题却让他不甘心：物业管理费。“有人住12楼，有人住一楼，有的每天用电梯，有的一年都不用电梯，为什么物业管理费一样收？”张先生有点忿忿不平。

　　记者在采访中了解到，在电梯的开机时间上，不少小区采用24小时开机服务，鹏大物业吴总经理说，武汉人喜欢在一起聚聚，玩玩牌，聊聊天，晚归是常有的事，如果12时以后电梯停止使用，他们怎么办？“我们只能尽心尽力让每个业主住得开心，同时也希望业主积极配合交纳物业管理费用。”业内有人建议，可否在电梯的使用上引进智能管理，半夜12时之后，电梯处于休眠状态，有特别使用的，就像投币电话一样，投入几元就可临时使用一次，这样可节约待梯费用。当然这对技术含量要求适当增高了。

　　对于分层收取物业管理费，部分物业公司认为具体操作很复杂，执行起来比较麻烦，还有人认为，万事没有绝对的公平。据了解，祥和家园1—3层物业管理费用收取标准与该小区多层一样，业主的嘀咕减少很多。

　　不管是麻烦还是不公平，业主都不必为此过度担忧，随着产品质量的提高、建筑设计的合理、科技水平的进步以及以人为本的物业管理措施的出台，旧的问题和不便都会解决，毕竟，生活在进步。 

武汉晨报·楼市周刊