3月16日,第十届全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法草案》，并将于10月1日起施行。会议表决中，赞成2799票，反对52票，弃权37票。

    酝酿13年之 久、8次会议审议之后，以高票通过的《物权法》，创造了中国立法史上单部法律草案审议次数最多的纪录。《物权法》既是近两年争议最多的一部立法，也是与民众关系最大、最直接的一部立法，同时还是对中国未来发展影响最大、最深远的一部立法，它将决定着中国未来的改革方向。对公有财产和私有财产给予平等保护，最终在这部法律中得以明确。

    《物权法》为国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权提供了法律保护的措施，避免了一些关于私人财产的纠纷问题。尽管在很多方面还没有做出详细的配套法案，但是，作为一项关于房屋的根本大法，它提供了权利之间的平等、公平和公正，告诉国民依靠法律来维护自己的权益。

    一次立法的革命

    大家顾问公司的高虹表示，综合历史的发展规律，一个国家或一个社会中产权制度的安排已成为这个国家或社会其它制度安排的基础。对产权与财富的保护程度决定着这个国家或社会的发展速度以及民主制度的建立。

    去年，央视热播12集纪录片《大国崛起》，这部探索世界500年历史风云变化，展示大国历程的内在发展规律的大片揭示了近代西方世界兴起与东方世界（主要是中国）衰落的奥秘，即为什么直到中世纪中国还比欧洲先进，后来却迅速衰落而让欧洲大大超前？为什么近代科技革命和工业革命只产生在近代欧洲而不是早已具备条件的中国？

    后来，法律经济学从定量化的微观经济学角度研究认为，近代西方世界的兴起缘于有效产权制度的建立和实施，产权的独占性或私有性是解读西方经济发展、超越东方奥秘的两把钥匙之一。产权法律制度的纷纷确立提高了经济效率、降低了交易成本、优化了资源分配，为近代西方世界的兴起奠定了的体制基础。正是基于这种对私有财产权利的合法保护，才使这些国家都曾从一个小国变成了巨大疆界或占领区的强国。

    如世界知名的航海家哥伦布的故事就是典型例子。哥伦布拥有航海技术与冒险精神，但缺少财力与实力，于是就在葡萄牙与西班牙争夺海域与殖民地的竞争中寻找商机，由国王提供财力、建设航队、提供后援与实力，而哥伦布则用自己的航海技术与冒险精神作为资本入股，并按合约保证发现新的大陆与航线。正因为这种财产权利的保护与激励性的诱惑，才有了哥伦布新大陆的发现，也才造就了一个疯狂的争霸欧洲与世界的强大的西班牙帝国。

    对房地产业的影响重大

    华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司市场研究中心研究员王扬眉认为，物权法对房地产业的影响主要表现在以下几个方面：一、稳定了房地产市场的需求

    物权法明确了财产权利的平等地位，树立了一整套对财产予以确认和保护的原则，有利于房地产市场需求的稳定。根据物权法，“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”这就从法律上保障了私有财产的平等法律地位。同时，物权法界定了财产的权利人、权利范围以及损害他人权利可能受到的惩罚，这种对财产予以确认和保护的体系将为维护公民的切身利益提供更加坚实的法律保障，使人们对财产权利的实现和利益的享有产生稳定感。尤其是物权法中关于住宅建设用地使用权期满自动续期的规定更是坚定了“有产者有恒心”的信念，对于稳定房地产市场需求有明显的积极作用。二、促进房地产市场的规范

    物权法关于不动产登记制度、建筑物区分所有权、建设用地使用权等规定为房地产业的健康发展提供了法律依据，有利于房地产市场的规范。

    不动产登记制度方面，统一登记以及登记费按件收取等规定规范了不动产登记的程序和收费，节约了当事人的时间和成本；而不动产的预告登记则为商品房预售中“一房多卖”问题的解决提供了现实途径。建筑物区分所有权方面，明确界定了小区中的专有部分所有权、共用部分的共有权及对共用部分的管理权，为解决小区内的业主之间，业主与开发商之间，业主与物业管理公司之间的关系提供了法律依据。建设用地使用权方面，明确了国家严格限制划拨方式设立建设用地使用权的基本立场，规定建设用地使用权人不得随意改变土地用途，住宅建设用地使用权期满自动续期等内容，规范了建设用地使用权的获得和使用。三、为其他房地产政策出台提供了支持

    物权法中关于征收集体所有的土地的规定和设立建设用地使用权的规定与当前实施的最严格的土地制度紧密呼应，为土地市场的规范提供了重要的法律依据；关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的相关规定为房屋拆迁政策的细化奠定了基础；关于业主的建筑物区分所有权明确了业主对其专有部分享有占有、使用、处分的权利，但前提是不得危害建筑安全，不得损害其他业主权利，为公寓住宅的规范使用提供了法律条件。

让恒产者有恒心

    大家顾问高虹认为物权法对房地产业发展有重大影响，但不会直接影响到房地产的开发与交易。

    古人说，“有恒产方有恒心”。具体到房地产领域，土地期限到期自动延期，这就是恒产，无疑给社会吃了一颗定心丸，投资、置业的愿望就会更强烈也更安心，是房地产行业长治久安、长远健康发展的法制基石和体制保证。而获得恒产者，他们就获得了确定的财产权利，也就会成为人们所向往的良好社会与政治秩序的基石，成为和谐社会的中坚力量。

    因此，物权法将在一定程度上消除小部分自住者对于产权问题，尤其是70年之后产权问题的忧虑。由于确立了私权所有，也会促使更多地产商和机构投资者更多地持有物业，进行长期经营。同时，物权法对于城市拆迁也将产生一定影响，拆迁户今后将更多地通过物权法保护自己的权益，城市动拆迁的难度会有些许增加。

    另一方面，因为《物权法》本身主要解决民事主体取得不动产物权后的问题，而不涉及房地产开发及其商品交易等，加上《物权法》对农村土地的流转问题仍然予以搁置，对现实中大量存在的租赁土地使用权等也没有涉及，对于建设用地使用权的规范也很笼统。

    为物业税开征创造法律条件

    高虹指出，在房地产领域中，增加交易环节的各种税费给消费者带来压力，但是物业税却对行业的长远利益存在利好，比如改变过度超前及贪大求全的购房观念，提高房产的利用效率。随着物权法出台，物业税的开征已经不存在法律缺口，开征物业持有税应该是近一两年内的事情。

    近年来节能型住宅由于可以降低购房者长期的居住成本，提高居住品质从而成为市场热点，大家顾问预计随着未来税收调控政策的不断推出，节税型住宅将成为市场新的热点。

    税务上普通住宅的税收差异一般体现在土地增值税、购房者交税以及物业持有环节等三个方面，因此在项目前期规划、定位及定价上都要充分考虑税收因素，否则不但会增加了开发商在开发环节的税收负担，而且还增加了购房者在持有和交易环节的税收负担，通过综合分析，我们预测税务上认定的普通住宅与非普通住宅之间的税负差额约在20%，也就是说购买税务上认定的非普通住宅将要多支付相当于购买房价20%的税务负担。     

与百姓生活相关的物权法解释     

1、住宅用地使用权：期满自动续期

    “住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

    我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。

    此次，物权法关于70年后自动续期的规定，无疑给老百姓吃了一颗“定心丸”。2、选聘物业：业主决定

    根据物权法的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

    物权法同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”3、小区车位：优先业主

    物权法此次规定：建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

    这意味着开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。“如果有车的业主无偿占据小区的公共道路，就损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能平衡。”4、居民“阳光权”：明确保护

    物权法规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”