张先生后来委托律师到房产局查询档案发现，他所购买的房屋，登记的房主不是他，并且该房屋已经在他购买之前就办理了抵押 贷款。但是张先生在该房里已经居住了近3年，没有任何人提出异议，他也没有向银行偿还贷款，张先生问能否退房并得到赔偿。

    律师解答：张先生碰到的情况属于开发商“假按揭”，开发商在向张先生的售房过程中存在重大欺诈，致使张先生无法取得房屋权属证书，即和张先生签订的合同无法履行，他完全有权解除合同并要求双倍赔偿。什么是“假按揭”

    “假按揭”一般指开发商在开发房地产项目时，为了获取银行贷款，采用不正当手段，与本公司员工或者其他关系人签订房屋预售合同，并通过向银行办理按揭的方式，获得了银行的按揭贷款。向银行按揭后，该房屋在房产局办理了抵押登记。但该登记购房人只是名义上的购房人，并不实际取得房屋，也并不偿还银行贷款。贷款的使用和每月还款实际都由开发商负责。开发商此后又将房屋卖给了真正的买房人，并收取了房款，同时也交付了钥匙，但隐瞒了该房屋已经按揭抵押的事实。假按揭有什么危害

    假按揭作为一种违规行为，其后果是严重的。

    首先，它使银行巨额资金盲目投向了开发企业，形成了潜在的风险。

    其次，导致大量资金涌入房地产市场，形成房地产市场的虚假繁荣和经济泡沫，从而造成大量商品房积压，规范的房地产商也深受其害。

    此外，房地产业高额利润和银行资金的倾斜，使大批不规范企业充斥其中，他们以低劣的产品和低价冲击了市场，最终受害的是消费者。因为如果开发商经营不善，资金链断裂，无法按时还款，导致真正的购房人无法办理权属证书，名义上的购房人也会因此面临被银行起诉的风险。因此，凡是假按揭，无不给银行和真正的消费者带来最直接的贷款风险，其行为和后果与骗贷如出一辙。假按揭能否适用双倍赔偿

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对出卖人在订立商品房买卖合同后，未告知买受人而将房屋抵押给第三人或将该房屋卖与第三人，或故意隐瞒未取得商品房预售许可证明，或提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或是拆迁补偿安置房屋等五种情形的欺诈行为，规定了买房人可以要求解除合同，返还购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付房款1倍的赔偿责任。

    根据上述规定，开发商是否存在欺诈售房，是其是否承担双倍赔偿民事责任的争议焦点。案例中，后买房人在签订商品房预售合同时，开发商已经将该房向银行作了抵押登记，但其并未如实告知后买房人，这已经构成了隐瞒合同重大事项。买房人签订购房合同的目的是为了获得房屋的所有权，包括占有、使用、收益、处分该房屋的权利，而房屋一旦设置了抵押，则影响了其所有权的功能的发挥。因此，如果实际买房人知道其所购买的房屋已经抵押给银行的事实，其最大的可能就是放弃购买该房屋。事实上，当买房人在支付了房款后，在办理产权证时知道房屋已经抵押的事实后，其要求解除合同的行为就已经表达了其被欺骗后的心理状态。因此，开发商的行为应当认定为欺诈行为。

    另外，根据民法理论，不动产以登记和登记之变更作为权利享有与变更的公示方法。法律赋予登记、登记变更以公信力，社会公众可通过登记、登记变更等获悉不动产物权的享有与变动情况。在房产局登记的产权人推定为房屋的所有权人，因此，在房产局已经办理了预售房登记的买房人，在法律上推定其为该房屋的所有权人，其享有对其被登记为产权人的房屋具有占有、使用、收益、处分的权能，而实际购房人虽然入住该房屋，实际占有房屋，但并不是法律意义上的权利人，从这个意义上说，购房人签订了正式的购房合同，支付了合理的房价，却不是合法的权利人，开发商的行为显然也应当属于重大欺诈行为。律师提醒：

    1、如果购房人所购买的房屋迟迟不能办理两证或者根本不能办理贷款手续，购房人就应当考虑到房产局查询自己所购买的房屋是否被“假按揭”，查询时需要带上身份证及购房合同到房产局档案室办理，如手中没有购房合同可以聘请律师查询。

    2、并不是所有的假按揭房都可以得到双倍赔偿，如果在实际购房人向法院起诉（或向仲裁委员会申请仲裁）以前，开发商就采取了积极的补救措施，比如提前一次性偿还银行贷款，或者另行为抵押权人（银行）的债权提供担保，涂销该房屋的抵押权，并且将名义购房人作退房处理，从而使得实际购房人能够取得完全所有权的房屋并办理两证，那么应当视为行使撤销权的阻却事由发生，买卖合同应当继续履行，实际购房人请求撤销合同并双倍赔偿的请求将不能得到支持。

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