果真如此吗？虽然对住宅房地产征收物业税难度可想而知，但如果就此认为商业房地产物业税易行，怕也不妥。事实上，目前商业房地产已经面临供应大于需求的问题，当“物业税”的成本被转嫁到租客头上时，无疑给本来就已经陷入同质化竞争的商业房地产 格局“添乱”，也会让商业房地产投资望而却步，代价可想而知，这就是现实。

　　避难就易

　　正当各界还在热火朝天讨论对住宅征收物业税影响几何的时候，相关管理部门或许是意识到这条道路的艰难，转而把眼光投向了另一方：商用物业。

　　“财政部门本来要在今年正式试点开征物业税的，但由于种种原因未启动。”在几周前的一次公开活动中，北京大学不动产研究中心主任冯长春在接受本报记者采访时如是说。这位物业税政策研究制定工作的参与者向记者表示，物业税可能2008年试点，而且最先从商业地产开始征收。

　　财政部舍住宅而先取商用物业，其中道理并不难理解。

　　首先是住宅面积较之商业实在过于庞大，不少家庭拥有多套住房，对住宅征收物业税并不被赞成，政策推行之难就可想而知。

　　其次是住宅实施起来所花成本比较高。物业税作为对个人拥有房产而征收的一种财产税，意味着“落实到人”。而对于一人多套住房，或者跨区域性拥有住房，其征收难度可想而知。虽然上海之类地区因为拥有比较成熟的房地产登记制度从而可以使全市的房屋产权状况联网便于查询，但是要“全国一盘棋”就不是单单一个市这么简单。更何况，如何保证每套房屋都能收取到物业税，对不缴纳物业税的个人如何强制执行？这个税务部门的一大工作难点。只消看在个人所得税的征收上，难度有多高就可见一斑了。

　　而冯长春的解释也印证了财政部“由难入简”的想法。冯表示，由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。而财政部门已经在对如何评估不动产、物业税税基和税率等问题进行研究。

　　这样看来，商业房地产的确十分可能成为被率先征收的对象。毕竟，拥有商业房地产以及写字楼的人群比住宅要少得多。

　　风口浪尖

　　这样一来，就把素来对政策敏感度低的商业房地产推向了风口浪尖。

　　之前，国家对楼市的调控主要集中在对住宅方面，而对商业地产很少涉及，商业地产对政策的敏感度也就比较低。正因为如此，商业地产也成了很多投资者的“避风港”，而上海商品房中的办公楼、商铺、工业厂房的价格水平近几年一直保持高位运行，不少开发商看中其中机会，也大肆扩大供应。但是，商业房地产的供不应求状况在近年已经发生改变。

　　上海市社科院商业经济研究中心主任朱连庆说，在上海某些中心区域，很小的地段集中了十几家高档购物中心，各家购物中心“面目”相似，同质化倾向严重，这种情况恶化了商业地产的业态，造成了资源的大量浪费。

　　而整体供应量上，上海零售商业地产的规模已经触及了国际通用的警戒线。截至2006年底，上海商场、店铺总面积为3788万平方米，仅以上海常住人口计算，人均商业占有面积为2.16平方米，若再计入流动人口，上海人均商业占有面积也已高达1.89平方米。在一些环外地区有不少商铺空关着，而这种情况已经蔓延到部分中心地区。

　　2007年中期数据是，通常存量房源与半年的销售量相当为正常，但是目前上海市场上的商铺这一比值达到4.57：1。上海中心城区静安、黄浦、卢湾的非主流商业街上，有很多沿街的整幢商业用房空关，虹口、杨浦、闸北、普陀等区商铺整栋空关的现象更为严重。

　　“征收物业税，势必导致持有商业房地产的成本增加，而这对于已经供应过剩的商业房地产来说，情况就严峻了。”一位业内人士表示。这样一来，一些本来就已经陷入“推销无门”的商业房地产更难有市场。

　　转嫁成本

　　如今“物业税”拿商业房地产先开刀，无疑意味着会抬高持有成本，将投资者吓跑。“增加投资者的成本之后，投资者可能会在租金和抛售之间选择。如果压力不大，投资者会考虑上调房屋租金价格，租金上调会增加租房者的负担。”仲量联行亚太区董事陈立民表示。

　　虽然商业房地产所占比例小，并不意味着对其征收带来的影响会比住宅小。事实上，对商业房地产征收物业税势必会导致商用物业租金的上涨。

　　目前，商用物业的投资者主要以持有房产并且出租的方式作为投资商业房地产的手段。而这部分投资者自然不会等着自己的收益被“物业税”横刀夺取，自然会将成本转嫁到租用者身上，由此租金的上涨就无法避免了。

　　但是，问题还远非租金的上升如此简单。尤其是一些地区的零售商铺，为了吸引到知名企业扩大影响力，都纷纷出台了“招商引资”优惠，力图吸引这些大牌入驻。但是，这种优惠在物业税面前却显得自相矛盾。

　　如果租金方面优惠依旧，则持有者的利润将会降低，而如果优惠不再，则招商将会变得困难而缺乏吸引力。由此，一旦这一消息真变成事实，一些新兴区域的零售商用物业的持有者就要面对两难的选择。

　　租金的上涨也将明显影响到决策。尽管零售商对扩张表现出极大的积极性，从仲量联行的一项调查结果来看，零售商的扩张计划也将不可避免地遇到某些常见的阻碍因素。其中，87%的受访者预计租金上涨将难以找到合适的新店面。大约一半的零售商认为租金成本是导致这种情况出现的主要因素。

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　　2007年12月底召开的全国税务工作会议再次传出消息，国家税务总局局长肖捷介绍，明年工作重点是，将着力抓好地方税制改革，努力构建以财产税、资源税等为主体的地方税制体系，研究推进以房地产税制为重点的财产税改革，改革资源税制度，加大保护资源的力度。

　　作为地方财政收入的重要组成部分，地方税主要涵盖房产税、城镇土地使用税、土地增值税、资源税、车船税、耕地占用税等税种，随着税制改革的深入，地方税缺乏主体税种的矛盾已日益突出，加快地方税制的呼声日高。

　　而国家税务总局同时表示，明年将按照国务院统一部署，积极参与税收立法调研，完善税收法律体系，提升税收法律级次。加强税制改革的统筹规划，研究探索中长期税制改革方案。加快税收基本法的立法进程。(赵一蕙)