不久前国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通 知》，进一步明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围。根据《通知》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人，应当根据增值额所占的比重缴纳土地增值税，其中最高税率为60%。这次新政的出台，对地产市场的影响无疑又成为了大家瞩目的焦点。但是对于与住宅有很大差别的商业地产，又是别有一番情景。

　　●新政出台更多是个信号

　　一年多来,北京房地产市场各种政策层出不穷，营业税、个人所得税、印花税等相关费用，实为壮观。前面几种税种开征时,目的是为了减缓房价上涨的压力,结果造成房价更疯狂上涨,使所征收的各个税种转嫁到消费者身上，对于消费者购房更是雪上加霜。此次新政的出台，无疑又是开发商与消费者之间的博弈。

　　开发商对土地增值税清算的恐惧实属有情可原。土地增值税作用的税基大体上等于税前利润，具体税率为：增值额未超过扣除项目金额20％的普通标准住宅，免征土地增值税。增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。其实土地增值税是针对房地产项目的销售价与可抵扣成本的增值部分征税。简单地理解，就是对房地产项目的毛利征收30%－60%的税收。土地增值税清算之于房价的影响取决于许多因素，北京师范大学经济系教授董潘认为，如果这次严格执行土地增值税的增值管理办法，大多数房产开发企业的税收成本将会上升，整个房产企业的赢利水平将会受到一定抑制。然而，开发成本的增加是否进一步促使房价上涨？“从表面上看是这样，会对房价产生影响。但从长远来看，此举将进一步规范房地产市场。”业内人士表示。这更多是个信号，宏观调控从税收政策开始或许正在成为事实。

　　●土地增值税影响明显迫使转投商业

　　土地增值税清算政策的实施，对住宅开发商的影响显而易见。“土地增值税政策的实行终结了房地产企业的暴利。”某地产开发商表示。

　　土地增值税的征收落实会导致回报率有所下降，按照目前的市场发展态势，住宅开发的回报率已经不如从前那么丰厚。“平均在10%至20%之间，最高不会超过20%的回报率。”全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，去年土地市场的特点是购入土地减少，开发土地增加。土地增值税政策的实施，对不同公司影响也各自有别。对于高价获地的发展商，利润未必受影响，而曾低价获地的发展商此次受影响较大。也就是说，利润越大，影响越大。

　　与此同时，近期随着政策力度的逐渐加大，房地产企业纷纷顺应时势进行策略调整。受中国房地产市场发展现状影响，不少发展商在企业发展策略上进行了调整。华润置地表示，随着大股东华润集团陆续进行的多项商办物业收购完成，出租物业利润回报明显增长。随着2006年房地产宏观调控政策的实行，房地产行业进入整合期的特征愈加明显，一方面开发企业优胜劣汰加剧，另一方面整体行业的生存方式产生转变，从过去的单纯投资性增长向长线布局方向发展。因此，致力于从纯住宅开发商转型为产品多元化发展、租售并举的综合性房地产营运商的方向成为了众多开发商的首选转型之路。

　　●商业地产将侧面受益

　　对于这一规定的出台，现在业内都认为，这将使房地产企业大多项目的开发成本增加，并对房地产企业的利润造成重大影响。但业内也有人认为，这一规定对商业地产的发展却有很好的影响。

　　从土地增值税的特点来看，如果开发商的利润率真如他们所说“就7.7%”，他们应该是土地增值税的受益者，因为过去许多地方都是按照销售额的1%预提土地增值税，如今至少有“扣除项目”，利润低的开发商根本不用缴纳土地增值税。但是，开发商对土地增值税普遍表现出来的惶恐态度显出，他们掩盖了真实的利润率。有媒体引用知情人士的话说：“很多项目（利润率）超过了300%以上！”。此外，该政策目前也为规避此项税收留出了“空子”。一位分析师认为：这一政策可能促使装修房成为未来的一种趋势。原因在于，《通知》中规定，装修房的装修费可计为成本予以扣除，自然会导致纳税额的降低。

　　很高的利润必然使开发商想出应对政策的办法。因此，部分地产开发商选择转型商业地产，为了避免交纳土地增值税，有实力的开发商还会将商业项目长期持有，拒绝销售。这种方法虽说是应对政策，但是从另一个角度看，却是带动了商业地产的良性发展。越来越多的开发商开始放弃销售，转向自持经营。业内人士认为，除了比较直接的销售压力之外，良好的租金回报和稳健的长期发展趋势，应该是促使这些开发商做出自持的最大原因。仲量联行商业地产部项目租赁主管柏光宇认为，相对于散售的商业地产项目比如写字楼，业权统一的写字楼在出租时的优势很明显，它能够采用更为灵活的经营策略，如暂时牺牲一部分利益，用优惠条件吸引旗舰客户入住，形成马太效应。高素质的外资企业是高档写字楼的主力客户，外资企业一般只会入住业权统一的写字楼。这样不仅使整个商业项目良性发展，也避免了土地增值税的困扰，开发商何乐而不为呢？长期持有，对商业地产行业的发展是一个很大的利好，现在商业地产出现的多数问题都是由于分散销售，产权不统一引起的。

　　同时，随着发展商持有项目的增多，市场上能留存的销售的项目就会相对减少，因此商铺、写字楼的价格有继续被抬高的可能。这一连锁反应将会加大人们对于商业地产进一步投资的热情。可见，新政策与商业地产所产生的连锁效应是不可避免的。

　　●合理定价将成今后的趋势

　　“土地增值税的清算方式，并不意味着房价将成为其牺牲品，随之上涨。”业内人士表示。从理论上而言，成本上升会导致售价的提高，但如果售价提高，则投资回报率会提高，各个阶段的投资回报率的增值税缴率标准是完全不一样的，投资回报率越高，缴税率越高。应当说，对于房地产企业来说，合理的售价，合理的回报率，合理的利润将是今后的一个趋势。

　　虽然有人担心，大量的土地增值税成本可能转嫁到房价上，无论是住宅还是商业项目，即所谓“羊毛出在羊身上”，老百姓最终为“土地增值税”买单。但有专家学者反驳此论，认为调控已经对需求产生影响，购房者的承受力有一定限度，房价因土地增值税而上涨的空间并不大。而大多数老百姓则吸取了对二手房征收个税的“前车之鉴”，心里不能踏实下来。万通集团董事局主席冯仑则认为，土地增值税新政将改变开发商对低地价的追求，转向通过为客户创造更多价值而获取更多利润。

　　他表示：“这是最近三年以来一系列宏观调控政策，在完善税收环节中的一个举措，是一系列配套政策的一部分。接下来还会有一些政策，包括预售资金的管理、物业的财产税等方面都还会有政策出台。宏观调控政策有利于市场的持续、健康的发展，也有利于产品结构调整，有利于缓解土地供求矛盾。”但有大部分人认为，现在最好采取持币观望态度，因为国家还会出台其他一系列的相关政策来配合这个政策的有效实施。（于巍）