住宅投资要注重“长线”

　　由于近期央行下达“第二套房贷”政策，难免出现持币观望者。这就造成市场交易量有所下降，房价也可能平稳一阶段。这时候倒是投资住宅 物业的一个机会，因为投资者有了一个较为充裕的选购时间。

　　投资性住宅物业主要包括单身公寓、酒店式公寓、高档住房、二手房和别墅等，单身公寓由于投资门槛较低，目前投资客相对较多。如果前几年已经买下小户型单身公寓的，而且投资客坚持长期出租的，如今的收益肯定不错。近期此类物业上市量越来越少，价格也上了不少。加上目前市场租客减少，租金一时难以上升，投资回报也难免减少。

　　今天上海市中心区可供上市的物业已经不多，选择余地也就越来越少，但一些地段较好的二手房还是可以一试。数十万元一套的小户型住宅，月租金800至1000元，回报率相对较高。不管如何，凡是看到自己中意的住宅还是应该尽早下手。

　　近期，有人干脆投资别墅物业也是一种策略。由于国家大规模发展廉租房和经济适用房，加上严格控制高档住宅用地，别墅类物业当然成了“稀有物资”。手头有资金的话，长期持有别墅物业肯定不会吃亏。

　　商铺投资要看清市场形势

　　商铺主要分街铺、专业市场和卖场等，无论投资哪类商铺都要看清大势。因为，商业地产市场走势除了同房地产业紧密相关外，还同整个国家的经济形势息息相通。

　　上海社科院商业研究中心最近一份报告统计表明，从人均商铺面积拥有量看，2006年上海人均达到2平方米。该数据已超过境外大都市商业人均拥有标准，上海商业地产市场处于“超负荷”状态已成事实。面对这个“大势”，今天再雄心勃勃地投资商铺就有风险了。其实，早在2005年下半年上海商业地产市场就出现供大于求的态势。加上今年国家将实施“货币从紧”政策，没有点实力想投资商铺确实很困难。

　　但并不是说商铺根本不能投资，对商铺来说还是要区分“死铺”和“旺铺”，这是两类截然不同的投资对象。目前对于那些商业气氛兴旺、未来规划向好、价位相对较低的市郊大型社区街铺还是可以考虑的，至于具体选择哪一个物业那要凭个人经验了。

　　专业人士常说：“投资哪个商铺项目并不重要，重要的是看你的方向”。也就是说，看你对未来阶段该商铺所在区域市场的预测和判断。

　　工业厂房投资要看调控政策

　　业内人士说，目前投资工业用地和物业倒是一个机会。

　　前几年，当住宅和商铺市场红红火火之际，工业用地却是风平浪静。但从2007年开始执行市场化工业土地交易政策之后，上海工业土地招拍价格迅速上升。

　　据专业机构统计，去年上海工业用地价格上涨46％至60％之多。去年10月份，上海主要工业园区工业物业平均市价每平方米3777元，比2006年同期上涨约7％。张江和金桥工业园区的工业物业单价接近6000元，达到目前上海工业市场之最。工业物业市场的租金同时也在节节攀升，租金同比增长12％。业内人士估计，未来工业市场土地竞争会越来越激烈，工业用地价格还会继续上扬一段时间。

　　尽管现今投资工业用地可望有不小的回报，但是回报和风险肯定是同时存在的。这是由于投资地块资金用量太大，个人很难介入。今年是“货币从紧”的一年，投资工业用地资金的缺口将更大。（葛颂茂）