格林斯潘说，这是一场百年一遇的金融危机。

　　眼下，这场金融危机的影响，已远渡重洋，抵达中国。

　　就在华尔街金融危机爆发后的第3天，9月18日，摩根 士丹利计划出售所持有上海多处物业的消息爆出。此番大摩变卖的“家产”，包括位于上海新天地的酒店式公寓及锦麟天地雅园、陆家嘴中央公寓等住宅项目。

　　抛售行为不仅仅在上海。摩根士丹利旗下的房地产基金已开始出售其价值55亿港元(合7.05亿美元)的香港地产，涉及5个酒店式单元住房楼盘和中环盈置大厦。

　　时隔1日，9月19日，来自英国《金融时报》中文网的消息，摩根士丹利正与中国投资公司谈判，拟向其出售最高达49%的股份。

　　以摩根士丹利为首的大规模抛盘风潮，为本已入冬的楼市，增添了一分寒意。

　　背景

　　经济转型

　　事实上，自西方金融危机爆发之初，外资在中国的投资结构就在发生变化。

　　7月，在DTZ戴德梁行的一份研究报告中显示，今年上半年，外资在华所占交易总量的比率大幅降低，只有22%。2007年，此数字为71%。

　　戴德梁行北亚区研究顾问部董事淘汝鸿分析，投资比例降低，是因为金融危机当前，外资为保有充足的现金流“过冬”，减缓了对外投资的力度。另一方面，今年上半年，中国以地产业为代表的一系列行业呈现动荡态势，为规避风险，外资不会贸然出手。

　　与此同时，中国经济与国际金融的融合度，不断提升。

　　改革开放30年来，我国以廉价劳动力作为比较优势，参与国际分工，一方面引进发达国家的资金和优势，一方面输出廉价的中国制造。过去30年，中国经济对世界的影响主要是通过廉价劳动力，而在未来，13亿人构成的巨大消费市场将成为中国影响世界的主要方式，这将会比前者形成更大的冲击力。

　　一位业内人士表示，前段时间传出的中投公司携重资挺进日本股市，及摩根士丹利49%的股权或将归属中投，都在发出一个信号。那就是，中西方国家均在谋求经济转型。西方国家在内需停滞时，为保持经济增长，开始向出口国转型；中国在出口受阻时，向内需转型。

　　影响

　　价格战升级

　　作为中国经济顶梁柱之一的房地产业，在外资纷纷撤离，内需尚待拉动的背景下，将发生怎样的变化？

　　“主要是价格上的影响”，戴德梁行武汉分公司高级经理冯波说，“外资如果大量抛售物业，将会影响市场参与者对未来价格的预期。”

　　在刚刚过去的“十一”黄金周，上海、深圳均举办了秋季房产交易会。价格下调外加花样繁多的促销活动，却并未催热两个一线城市的楼市。据悉，上海秋季房交会参展人数为13万人，4天时间，共售出商品房821套（包括异地楼盘）。与前2年相比，参观人数相当，成交数缩水了近4成。在深圳，秋交会举行的5天时间里，新房日均成交63套，成交量较上周，下跌近半。成交价格从9月29日的15646元/平方米下滑到10月3日的8395元/平方米，在近1年半时间内，首次跌破万元。

　　“一线城市量价齐跌，原因有很多，外资撤离是其中之一。”冯波说，“当外资低价抛售物业，其周边楼盘为拉动销量，必将随之在价格上做出调整，价格战将愈演愈烈。”

　　另一方面，大牌投行撤资，将对中小投资机构产生心理压迫，蝴蝶效应的集聚，或将进一步缩紧地产企业的资金链。“‘两率’下调的利好与外资撤离的利空形成对冲，地产企业的资金链问题依然严峻，年底，地产企业都会将当年的销售收益登记入账，作为来年的开发经费。因此，为了在余下的2个月里有所斩获，让年底报表看得下去，地产企业将进一步在价格上火拼。国庆期间，与国际多家投行保持合作关系的某大型地产企业，集结旗下分布全国的10余家楼盘推盘，均给出较大折扣，就是最好的例证。”冯波说。

　　谈到外资撤离一线城市，对二、三线城市楼市的影响，不少业内人士均认为，暂不显著。

　　一份来自易居研究中心，对外资近期物业投资方向的研究报告中称，一线城市符合外资投资标准的项目毕竟有限，且存在较强的竞争，高端房地产市场经营难度也日益加大，而二、三线城市房地产价格相对较低，潜在市场回报更为巨大。目前一些二线城市都具有良好的发展前景，因此，国外资本纷纷从一线房地产市场抽身的同时，更加速了对二、三线城市地产市场的投资，尤其青睐具有资源不可替代性特征的高端旅游房地产。

　　“尽管目前二线城市的楼市处于调整阶段，但其城市化高速发展是楼市潜力的强劲后盾，不少外资仍然看好二、三线城市的楼市前景。”易居研究中心王海燕说。

　　“从短期来看，在二、三线城市有所投资的国外投行，多是在2年前即与地产企业明确了合作事宜。”冯波说，“以武汉为例，与外资有合作的地产企业，如世茂集团、瑞安集团，其在汉的项目均运营稳定，大可满足投行要求的资金回报率。因此，外资从一线城市撤离的风潮，暂时对武汉楼市的影响有限。但不排除会对购房者产生心理作用，大家会觉得楼市中的利空多过利好，房价还有下探的空间，会选择继续观望。”

　　应对

　　拉动购房内需

　　“中国楼市与美国楼市不同，中国楼市现在最紧要的问题，是如何拉动购房内需，重拾老百姓的购房信心。”北京大学经济所房地产金融中心主任冯科直言。

　　美国处于后工业时代，人们基本都住上了宽敞的房子，买房需求已经很稳定，这种需求扩大的空间很有限。中国不一样，大多数人的住宅条件还有待改善，依靠收入和购买能力增长，支持起来的买房需求，潜力很大。“因此，不用担心房子卖不掉了，而要担心如何卖掉。”冯科说。

　　如何卖掉？冯科认为，地产企业需价格、产品两手抓。

　　“价格方面，要回到房价收入比这个老话题上。国际公认合理的房价收入比区间为3—6，目前，全国楼市虽处在调整期，但比值仍然在10以上。”冯科说，“地产企业在为产品定价时，应充分考虑房价收入比，拿出老百姓买得起的高性价比产品，才能打破目前供大于求的现状。”

　　产品上，地产企业应做好充分的思想准备，保持足够的耐心，腾出更多的时间关注产品、关注市场、关注消费者，关注市场需求出现的新趋向，做足住宅产品创新，根据购房者的需求来定制产品。（记者 胡毅）