摘要：万科新增土地价值排第2，新增土地建面排第4
撰文|张银银&编辑|欣欣然
今天地产界有两个大新闻，而且都和万科有关。
一个是非常确凿的，华夏幸福出让部分环京项目主导权，北京万科接盘。
另外一则消息则是，万科厦门某盘计划退还业主100万/户（杠杆游戏提醒，这个数字是个约数，不一定是准确数字）。当然实际上，应该是取消之前约定的精装修和赠送的车位等等，相应降价部分约100万，直接抵偿按揭部分。
换句话说，也不是真的退。
而之所以万科要“退”老客户100万/户，是因为楼盘位置不太中心，此前销售不好，又赶上调控。最近呢，大幅“降价“”——其实也只是把滞销的房子去掉了精装修、车位以及电梯，交付标准降级。价格自然，比之前的标准要便宜。
尽管如此，老业主非常不爽，你懂的，要来找茬。于是万科出此下策……值得注意的是，这个消息准确性可能还有待商榷。
复述完这两件事，杠杆游戏要说的是：
为什么华夏幸福要卖地，是不是压力大、资金链紧张所致？
为什么万科要“降价”，还敢“退”房款，这让其他开发商怎么办？
“活下去”，到底是说自己，还是说整个行业、其他公司？
1、万科“活下去”也不全是危言耸听
秋天的感觉确实是越来越浓。
大房企的政策敏感能力，一般来说是值得称道的
企业可以做到这么大，必须得承认，是有能耐的，无论建房子的专业能力、效率、财务能力，还是政策理解力、预见性，都非同一般。
万科就更不用说，虽然经历了野蛮人事件，这一波从销售总量上说，被恒大、碧桂园赶超，但其稳健程度还是一流。
如今，万科离别央企华润，但投入了深地铁怀抱，基本盘更加稳固。所以，万科说“活下去”其实更多是未雨绸缪和忧患意识。
另一方面，必须承认，楼市“金九”遇冷，整体行情下行。
9月上半月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%，可谓趋近零增长。
而在此之前，杠杆游戏就注意到，整个8月，不少房企已经出现销售回落，甚至销售面积负增长。
图1.百亿代表企业2018年8月销售情况 图表来源|中指院
如上图1，大牛万科8月销售额383.4亿元 ，增速尚有3.51%。而8月销售面积 257.4万平米，同比下滑6.02%。
从整个1-8月来看，万科销售额实现11%的增速，销售面积增长8.7%。而去年同期，这两个数据分别为，47%、34.5%。难怪郁亮总有压力。
客观来说，万科的楼盘布局更集中主要城市一些，恰恰这些地方调控最严。看来，无论重仓一二线还是三四五线，压力都是基本一致的。
还值得一说的是，9月4日，有消息称，“深圳市万科房地产限公司”即将更名为“深圳市万科房地产限公司”。
万科方面称，本次更名并不是去地产化，依然以地产为核心业务，而是扩大经营范围的需求……
面对这个局面，郁亮9月时自己透露，6300亿回款目前完成不到一半，今年任务艰巨。如何完成回款，一要靠签约的银行赶紧放款，二得有持续的销售支撑。
所以“降价”促销，这是理性选择。
2、华夏幸福还幸福吗？
此次北京万科花32.34亿元，获得华夏幸福环京地区33.9万平米土地项目大部分的股权，合作开发环京项目。让各界又想起了一个老问题，华夏幸福还幸福吗？
有一件事情杠杆游戏不得不提，3个月前，华夏幸福的控股股东华夏幸福基业控股股份公司，曾向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份，占华夏幸福总股本的19.70%。
这样，平安资管成为华夏幸福第二大股东，而华夏幸福自身的股份质押比例则高涨：从63.16%变为92.82%。
这件事当时也引发很多关注。
而从财务和营收背景看，当时华夏幸福发布的公司2018年4-6月经营情况简报显示，2018年上半年，产业园区的结算收入为137.35亿元，同比下滑近11个百分点。如果时间范围缩小到4-6月，则下滑的更厉害，将近45个百分点。
图2.华夏幸福二季度签约销售情况 图表来源|华夏幸福披露
另一方面，值得注意的是，2018年上半年，华夏幸福房地产开发签约的销售额是652.64亿元，销售面积730.88万平方米，折算成每平米单价为8929.51元，2017年，这一数字为13340.35元。今年的单价仅为去年的67%，下跌了3成多。
如果将时间范围继续缩小到4-6月，这一差距更大。
通过上图可以计算出，华夏幸福4-6月的销售单价为7782.39元，而2017年4-6月房地产销售平均单价为12544.27元，今年的单价为去年的62%，下跌了近4成。
当然，从负债率、现金角度说，通过上述努力，华夏幸福和同行比也还好。但压力肯定一直有。
这两年调控凶猛，尤其是京沪等城市，就差把楼市全部冻结了。所以环京一带的楼市受影响尤其严重。
而主要在环京布局的华夏幸福转让、高质押股份，不足为奇。和万科一样，华夏幸福更早就开始打折卖房了。每个企业都不容易。
3、拿更多的地“活下去”
作为万科的小股东，和万科某小股东的兄弟，杠杆游戏一直说，万科的现金储备那不是开玩笑的。
1600亿元的现金储备，一年期600亿元的债务，这个稳健情况，不是每一家房企都可以比的。
要活下去，就要有更多地，我一直说，恒大、碧桂园、融创的做大逻辑最清楚不过，有土地才能抵押，才能有更多的砝码和钱。
昔日的霸主、老大哥万科销售和土地储备规模，被人家拉下了，所以更急啊。
万科很努力的，如下图3。
图3.2018年1-8月新增土地建面前20强房企 图表来源|克而瑞地产研究
1-8月，万科新增土地价值排第2，新增土地建面排第4。
注意，易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月40城土地市场报告》显示，40个典型城市土地出让均价，连续5个月同比下跌，溢价率创39个月新低。
不要以为降了对大房企全是坏事，现在压力大，如果还很贵，怎么赚钱是个难题。当然，杠杆游戏计算后发现，和去年同期比，万科楼面均价是有的微涨，不过可以基本忽略不计。
万科一方面喊“活下去”，一方面在招拍挂市场非常活跃。这或许印证一个浅显的道理，要活下去就要有更多货可以卖，有更大的土地储备，才有更多的弹药，无论是作为销售标的，还是作为抵押品。
当然，前提是，房子卖得掉，资金链本身健康、绷得住。要卖更好，那就促销。比如厦门“降价”和“退款”事件，无论真假，起码是个很好的广告。
你说这样的万科是不是非常讨人喜欢。喜欢就可以活下去，不被人喜欢的，那就活不下去。
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