原标题：金九银十降温系列(二)：戏精万科的厦门退房记

作者 | allen

“金九银十降温”系列

“金九银十”，楼市传统旺季。但2018年，旺季不旺，成色不足之余，快速降温更是超出预期。多个一二线城市新房成交量同比大跌4成，为快速去化，不少地产商如恒大、万科等相继打折促销，甚至有商办低至6折。

这些年来，出现过成交量下降，地产商打折促销的日子，但最后都剧情反转，房价继续往上涨。这一次，会不一样吗？

王雅媛港股圈倾心推出“金九银十降温”系列，和你一同深入中国房市中极具代表性的城市、地产商、地产人物，拨开迷雾，看清楼市降温真相。

“金九银十降温”系列，王雅媛港股圈于10月5日起诚意奉上，敬请期待。

在淘宝买东西，要退货，点点鼠标，搞定。

在地产商买房子，要退货，兵戎相见，也不见得能搞定。

房子从来都不是你想退就能退的。但是现在却传出万科厦门有楼盘可以退房，这惊人一举究竟意味着什么呢？

一、万科厦门楼盘退房了

“活下去”的口号才喊了没多久，万科又搞出大动作。这一次，万科居然要给买贵了的业主们退款。

实际上，万科也是迫不得已。开盘近一年的厦门万科·白鹭郡，204套精装交付的别墅，才卖了不到100套。昂贵是该楼盘的硬伤，450-500万的总价，包含价值50万的装修，32万两个车位以及一部15万左右的家用电梯，加上各种五花八门的限购政策，项目远离厦门本岛的偏僻的地段，让白鹭郡严重滞销。

被逼无奈，2018年9月，白鹭郡推出107套特价房。去掉了精装修，车位以及电梯，交付标准降为毛坯交付，价格直接降到275-300万的总价。

五折甩卖的消息一下子砸开了，闻讯赶来捡漏的购房者络绎不绝，降价房源三天内几乎售罄。

可前期花500万购买的业主就不乐意了，纷纷集结，磨刀霍霍，维权之战一触即发。就在前业主和开发商即将反目的时刻，疑似白鹭郡项目决策方和合作按揭银行联络人的聊天截屏流出：

截图内容看来，白鹭郡的确准备给前期买贵的业主退款，正在和银行协商变更按揭合同的方案。这个截图内容性的真假，厦门白鹭郡的内部人士明确表示，确有其事。

退款方式简单粗暴，买贵的业主只需要和开发商签订购房补充协议，取缔之前约定的精装修和赠送的车位等等，相应降价部分约100万，直接抵偿按揭部分。

换句话说，开发商主动为之前买贵业主，取消捆绑的精装修，车位和电梯，折价直接抵消掉业主的贷款。业主向银行贷款的金额少了100万，每月还款也相应减少了。这样一来，前期买贵了的业主，心情就相当舒坦了。

对比起国庆节那些售楼部被砸的开发商，万科真可谓业界良心。投资买房看来还得选万科，涨价了自己挣钱，跌了还可以跟万科申请价格保护。

二、为什么万科退房这么辣眼睛？

此事一出，网友立马砸开了锅。

网络：微博

叫好、谩骂、讥讽、担忧、看破，一时间，各种评论充斥网络，大家对万科退房事件出奇地关注，为何呢？

或许，大家可以找出很多理由，诸如房价真的要降了，开发商快顶不住了，没房的人终于看到曙光，买了高价房的人可以理直气壮去找开发商退房了。

但我认为，大家之所以热议，或许是觉得万科的举动意味着房子正逐步失去金融属性，回归其最本质的消费属性。

房子是商品，也是消费品，自带着居住这个消费属性。如果仅仅是消费品，退货其实并不奇怪，超市里7天包退，30天无理由退货的商品早已司空见惯。

然而，在中国，房子绝不仅仅被认为是消费品，因为它被赋予了金融属性，保值增值也成了房地产商品的特性之一。而一旦被赋予金融属性，人们看待房子的眼光就不一样了。

一个居民在入手首套房的时候，一定也考虑过损失和获利的概率，只不过在那个时期，房子的居住属性占据了上风，看着房子还不错，自己也付得起，入手也就入手了。

可是过去这么多年房价都只涨不跌，尝到了楼市红利的人们，再入手第二套时，房产的居住属性已经不重要了，反而越发强调房子的金融属性，毕竟买套房子就能少奋斗十几年，没有人会拒绝。

再后来连首次置业的人们，也越来越注重房子的金融属性，自己住的房子价格在蹭蹭往上涨，总归是一件快乐之事。

这也是当下，大家对楼市的普遍看法。勇敢闯入楼市，通过房子的金融属性，完成一夜暴富的梦想。

于是乎，没房的砸锅卖铁，拿出“6个钱包”也要买房，有房的大胆加杠杆，用尽资源也买更多的房子，房价不断往上涨，财富也不断往上涨。买了房的人享受着鲜花和掌声，没买房的人等于被抛弃，这就是房子金融属性展示给大家的赤裸裸现实。

看看这些年来的种种社会怪相，无不和房子的金融属性相关。夫妻假离婚只为买房资格；98岁的老太太坐着轮椅去抽房；没房子讨不到老婆。

但是，大家可能忽略了，具有金融属性的商品同样也具有一个最基本的特征--售出不退，风险自担，盈亏自负。

其实，说到房子的金融属性，任何投资都有赔有赚，有涨有跌，如果一项资产国家保证只涨不跌，那么就会有人上最大的杠杆，这种利益最大化行为很正常。房地产走到今天这种骑虎难下的状态，也算一种中国特色的政府民众关系，政府想保护民众，民众就最大化这种承诺，总有刁民陷朕于不义之中啊。

因何而起，就要因何而灭。解决中国高房价问题，需要弱化房子的金融属性，强化房子的消费属性，这也是中央“房住不炒”的核心理念。

如果房子失去金融属性，变成跟白菜一样只有消费属性，那么就只有真正需要居住的人才会买房，投资者、投机者便会远离，没有这帮人的炒作，房价自然就不会一路暴涨，想通过房子去爆富的可能性便消失，炒房就会变成历史名词。到那时房价或许真会应了马云那句话：未来房价是白菜价。

现在，万科开了“退房”这道口，不就等于否定了金融属性中最基本的“售出不退，风险自担，盈亏自负”特征，其实也就等于变相否定了房子的金融属性，民众当然有理由浮想联翩。

只是不知道，万科扔下的这颗深水炸弹，会激起多少水花？万科到底还在打着什么算盘？

三、万科的算盘

想想看，万科退房，谁最欢喜，谁最难受？

我想，欢喜的自然是买贵了的业主，难受的估计就是那些资金链紧张，退不起房的开发商了。跟不跟万科，对于这些开发商来说绝对是生死攸关命题，跟，是找死，不跟，是等死。

不过在万科眼里，这些开放商还有第三种死法，就是缴械投降，给万科招安。所以，万科高喊“活下去”，其实是喊给同行听的：你们如果活不下去，就让我收了吧。

现在，不断有消息传出万科已经在收割同行。

9月末，万科接收一个财务危机深重的大集团在三元桥附近的北京总部大楼，原估价17亿，最后作价13亿不到；

10月，万科接收华夏幸福环京的部分项目，作价32亿，要知道这些项目在楼市大跌情况下依然卖不出去，可想而知万科捡了个多大的便宜。

其实，一边高喊“活下去”，一边降低负债率、疯狂拿地、疯狂收购，一副“别人恐惧我贪婪”的面目，这才是真正的万科。

万科2018年中报显示，货币资金为1595亿，一年期的负债总和才609亿，这意味着未来一年两年内市场上金融机构全部关门，万科的资金链依然稳稳的。万科此次退房，正体现着这样的底气。

此外，万科拿地也毫不手软，今年1-9月拿地金额排名第二，仅次于碧桂园，大幅领先第三的保利。

而到了第三季度，万科拿地更是近500亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。而前三季拿地金额超过万科排头位的碧桂园，第三季度则大跌至137.9亿，锐气大减。

手中有粮，心中不慌。凭借着手中巨额货币资金，万科不仅可以安然度过地产寒冬，更加可以顺势收割虚弱的中小地产商，甚至毫不客气地说，房价越跌，万科会活得越滋润。

现在，万科又祭出退房这一招，十足的笼络人心。

一笼业主，虽然买贵了退，不符合市场，但你给退了，就赢了人心，不仅将可能出现的打砸售楼部维权事件化解，而且无形中造就了“买房还得找万科”的口碑；

二笼银行，万科白鹭郡退款最先和银行沟通，这对于银行来说，退款直接补充进入贷款金额，按揭减少，业主断供风险减少，银行坏账率降低，这样银行对万科的好感倍增，说不定一开心，下次给个低息贷款还个人情也合情合理。

又降价，又退房，表面上销售金额降低了一些，但是你会发现，厦门白鹭郡的地段本身就偏僻，降价之后，一天就把积压了一年的房源售罄。

给老业主退掉100万，顺势把原来的精装修、电梯和车位一并去掉，算下来万科其实真没亏。

倒是厦门那些瑟瑟发抖的在售楼盘，被万科推到悬崖边上，进退维谷，相信此时的万科，正在算计着，又该收割哪个货了。

老谋深算如万科，难怪业界都得叫一声老大哥。

四、结语

就在今晚，万科发布声明称，近日网上传“厦门白鹭郡项目因降价对前期业主退款”，此传言不属实。

该项目9月底之前签约的产品原交付标准包含温泉入户，但在推进过程中经反复论证发现难以满足实际使用要求，故该项目不引进温泉入户。公司已提供两种解决方案，其中如客户接受产品变更，公司将补偿相应费用20万元；不愿意接受的愿意协商解除原合同以及相应补偿。

万科虽然改口，然而，已经尝到了收割甜头的万科，看着那些快咽气的鱼儿，你会相信万科不是那个蹲在鱼摊前的主妇吗？