原标题：大发地产：净利润率垫底，募资回血美梦恐难圆
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商品住宅销售价格涨幅回落、销售增速放缓、实物安置、取消预售制的靴子纷纷落地，房地产行业普遍“高周转”的遮羞布被掀开，显现了企业正面临的现金流之尴尬状况。金融去杠杆紧信用的背景下，融资难度加大，对许多身负巨债又急需要钱周转的小型房企而言，赴港上市似乎是当下最合情理的“来钱”渠道，但问题是，它们的艰难，会得到市场的认可吗？
克而瑞地产研究数据显示，典型85家房企融资总额同比减少11%至8287亿元，其中超过四成的房企融资额同比有所减少；而9月单月整体融资成本则反弹至6.91%，达到去年下半年以来的最高值。这两个维度的数据均展示了今年行业整体融资难的困况。资金池缺水，房企“搵食”依然艰难。从进入10月以来公布的最新住宅销售数据来看，尽管9月的数据有所回温，但增速依然不及上年同期。业绩上涨乏力，房地产调控的后续深入迫使多家房企赴港敲锣，大发地产（06111-HK）就是其中之一。
小型房企扎堆上市
2018年前9个月，排名前100的房企累计实现销售额约71893亿元，累计同比增长约42%，相比上月累计增速持平，单月同比增长约43%，环比有所回落，但仍维持在较高水平。其中恒大（03333-HK）实现销售金额600亿元，为今年首次单月销售跃居第一，；排名第二、第三的分别是绿地（600606-SH）和融创（01918-HK），分别实现单月销售额552亿元、530亿元。龙头房企得以保持优势的主要原因是切换了以价换量策略。
而最新销售数据中的亮点依然是中型房企销售增速继续领先。据统计，销售额排名位居前10名与位居第11-30名的房企合计销售额的累计增速分别约为32%和59%。前9个月，销售额30强中累计增速最快的房企分别为中国金茂（00817-HK）（YOY+159%）、泰禾集团（000732-SZ）（YOY+140%）、新城控股（601155-SH）（YOY+115%）、金科股份（000656-SZ）（YOY+114%）。
楼市“金九”成色略显不足，供给端的调控令资源快速向龙头聚集，挤压小型房企的生存空间，9月销售额增速环比下滑超过10%的大有人在，比如花样年、阳光100等等。业绩表现的分化令许多推盘速度稍有逊色的、债务问题较大的房企只能选择上市募资的道路。
负债沉重急需回血
据上海证券报报道，由于内地楼市调控政策持续，房地产行业资金面趋紧，今年拟登陆港股的内地中小房企增至8家，也是20天内第3家拟登陆港股的内地中小房企。
今年房企最大融资规模IPO当属美的置业（03990-HK）莫属。已于10月11日上市的美的置业在招股书中标示，计划以17港元至21.5港元每股，融资39亿港元。而上市当日，美的置业以低于招股价（按17港元/股）2.35%的16.60港元开盘后走势低迷，单日录得4.34%的跌幅，以15.88港元收盘。近三年来尽管美的置业的营收在增长，但因加杠杆带来高企的净负债率却不能让人视若无睹。截至2018年3月31日的181.4%的净资产负债率已经高出了行业平均水平一倍有多。
紧随美的置业敲锣的还有大发地产。与美的置业相比，大发地产的净资产负债率过之而无不及，同期净资产负债率为235.6%。招股书显示，该指标在过去三年分别为196.5%、150%和270.8%，虽然其在2016年净资产负债率同比有所下降，但这一数据到了2017年猛增了120.8%，远高于美的置业同期及行业平均。
回顾大发地产近年来的现金流情况，也依然令人担忧。2015年至2016年，眼看大发地产经营活动净现金流转负为正，2017年该指标又再转为-23.93亿元，现金流缺口甚至比2015年的还大；2017年投资活动净现金流录得-1.15亿，而融资活动净现金流虽然录得正增长，但是截至2018年7月31日大发地产信托及其他融资本金未偿还总结余为15.10亿，在现金流不足的情况下继续加杠杆，等待大发地产的将会是一系列因财务安全问题引发的公司运营问题。
从2015年至2017年，大发地产来自物业开发及销售产生的收入分别为6.16亿元、6.24亿元和44.77亿元。2017年收入的大增617%，纯利率却依然低于银行定期存款利息。招股书解释，纯利率的降低主要因为各种成本的增加，以及2016年至2017年的扩张战略。
激进的业务简化战略
10月10日，大发地产于港交所公布的公告显示，目前公司的执行董事分别为葛一暘先生、廖鲁江先生、池净勇先生和杨永武先生，而葛一暘乃是持有大发集团20%的股权、为大发地产的第二大股东，其职责主要是负责集团的整体战略规划。2006年10月，葛一晹以管理培训生的身份加入大发集团，9年后开始执掌大发地产。从业务发历程来看，葛一晹接手的当年，大发地产开始转守为攻，开始大规模的激进扩张。为更专注物业开发与销售业务和精简组织架构，大发集团及其子公司于2018年年初经过多次股份出售和重组直接砍掉次要业务，如在2018年3月，大发地产将主要从事转租及物业管理业务的南京纬思武德的股权出售给独立的第三方等。
根据招股书显示，目前大发集团分别由葛一暘的父亲葛和凯、葛一暘及上海和鸿分别持有60%、20%及20%的股权。值得注意的是，葛和凯和葛一暘于Kaiyang（London）Real Estate Ltd.及 Dafa（UK）Ltd。（统称英国集团）两家公司中分别持有70%的股权，其中Kaiyang（London）Real Estate Ltd.在伦敦和伊斯特均有项目展开。由于集团最终控股人均为英国公民，两个项目相关资产均不会体现在大发地产的财务报告中。
取消预售或将引发资金链断裂
据央视报道，近日深圳商品房现房销售试点项目正式亮相，据公开资料显示，该试点项目龙华地块是深圳推出的首个也是唯一一个现房销售试点地块。对预售制进行改革，近日广东省房协在内部讨论时亦指出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平等风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
取消预售，从一定程度上可以缓解开发商追求所谓的高周转，而忽视了项目施工品质和施工进度；但是取消预售也意味着房地产开发商施工竣工的资金压力更加严峻，对一些本身资金压力大，融资能力不占优势的中小型房企而言，分分钟面临的是“无米之炊”的风险。从大发地产在建规划建筑面积和已竣工可销售的建筑面积的比例来看，预售制度的取消很可能对其造成致命的打击，“专心致志只做房地产开发”的雄心，恐怕将会面临非常骨感的现实。从截至10月15日的收盘价来看，大发地产自开盘日起连续三日上涨，累计涨幅为14.29%。
（大发地产上市至今股价）
作者：黄玉婷
编辑 : 唐文英
