原标题：深度研究 | 粤港澳大湾区竞争格局及房企布局之道
作者：房玲、易天宇、杨凡来源：丁祖昱评楼市
一、政策利好下粤港澳各地发展迎来新机遇
粤港澳大湾区指以广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群，是与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一。相比其他三大湾区，粤港澳在常住人口方面居于首位，此外2017年粤港澳大湾区GDP总量已达1.54万亿美元（按美元汇率6.5计算），若按7%的GDP增速来看，粤港澳大湾区5年内即有望超越东京湾区成为全球经济总量最大的湾区。
历年来粤港澳大湾区概念在政策上被多次提起。最早于2014年，深圳市政府工作报告首次提出“湾区经济”，把粤港澳城市群勾连起的湾区作为整体规划。2015年3月，在发改委、外交部、商务部联合发布的一带一路相关文件中，首次提出要“深化与港澳台合作，打造粤港澳大湾区“。2017年3月，在全国两会上“粤港澳大湾区”被正式写入政府工作报告。2018年3月，粤港澳大湾区被官方明确为与京津冀协同发展、长江经济带对等的区域发展战略。此外随着近期粤港澳大湾区领导小组的成立，预计未来粤港澳的相关规划细则也将进入落地阶段，而粤港澳大湾区这一主题也必将不断升温。
历年粤港澳大湾区相关政策出台
资料来源：CRIC整理
二、三类房企重仓湾区布局有道
从目前粤港澳大湾区的房企竞争格局来看，全国化布局的规模房企中有部分就是在此发家，大本营优势不可撼动；另外一部分虽然此前并未布局，但也看准了湾区的发展契机，频频落子；最后还有一些本土深耕的区域房企，依托先发优势，布局于城市的核心区位。
1、规模房企深耕湾区大本营
粤港澳大湾区所涵盖的佛山、深圳、广州恰好是目前房企龙头——碧桂园、万科和恒大的发源地。事实上，华南区域也是诸多老牌房企的大本营，许多企业都是以此为原点，开始了全国化规模扩张，如保利、华润、招商、富力等等。
这些企业持续深耕大本营，同时也在积极进入区域内其他城市，如作为广州本地企业富力地产在“布局珠三角，辐射粤港澳”的战略方针下，不断扩大发展版图。2017年富力地产首入江门、肇庆，2018年1月富力又以1.35亿元首入江门下辖鹤山市，2018年3月富力联手绿地、佳兆业、越秀、华发共同参与石岐区的三旧改造，从而以旧改的方式布局中山。
除富力外，华润置地也于2015年11月以一二级联动的方式布局中山，进入2018下半年华润继续加快粤港澳各城市的布局速度，先后于2018年7月、8月进入江门、肇庆两城市，除此之外华润置地股东华润集团还计划投资建设粤港澳大湾区总部，用于统筹并指导未来在大湾区的所有投资项目，其中就包括有城市开发等核心业务。
大本营位于粤港澳大湾区的规模房企
2015年至今湾区内城市进入情况
数据来源：企业公布、CRIC整理
这些房企凭借着先发优势提前布局，往往占据了大本营城市的核心区位，同时因较好的口碑效应，已经提前享受了利好政策带来的诸多红利。比如碧桂园，2018年上半年其合约销售前十城市中，就包括粤港澳城市惠州、佛山、东莞，其中惠州更是位居各城市销售魁首，上半年合约销售207亿元，占到了总销售占比的5%，市场占有率排名第一。而富力地产前7月于惠州、广州两地的合约销售也达到了31亿元，销售贡献率4.6%。
此外值得一提的是，雅居乐土地储备中粤港澳大湾区的土储占比较高，已达到了30.5%，其中中山、惠州两个城市土储占比分别为14.9%及9.5%。2018年上半年雅居乐又于江门、佛山新增拿地47.78万平方米，为进一步深耕大湾区做好了准备。
大本营位于粤港澳大湾区的部分规模房企2018年
中期湾区的土储布局情况（单位：万平米）
数据来源：企业公布、CRIC整理
备注：1.招商蛇口及中海地产土地储备数据为17年末数据；
2.富力地产土地储备数据为企业公布的权益可售建筑面积
2、外来房企频频落子实力不容小觑
在粤港澳大湾区的外来房企中，一类为正处于高速扩张时期的闽系房企，出于地缘优势和“爱拼才会赢”的冒险精神，阳光城、泰禾、福晟、金辉都积极展开了粤港澳湾区的扩张，且获地方式都以收并购为主。以泰禾为例，2015年底进入深圳以来，频频落子，先后进入了佛山、东莞、珠海、惠州、广州、肇庆。2018年上半年，泰禾集团又以9亿元获取了中山乐美达地块，首次进驻中山，加速大湾区布局。除此之外，阳光城在湾区内累计新增土储最多，自2016年进入以来，截止上半年，其在湾区的新增土地储备已达733.44万平，其中收并购土储达到了660.4万平，收购获取的土储建面占比达到了90%。
还有一类是大本营距离粤港澳大湾区较远的规模房企，在全国化扩张需求推动下，加上看好湾区未来的发展机遇，也开始积极的在广州、深圳、佛山等地频频落子，典型代表为融创、龙湖、绿城等等。以龙湖为例，其在2014年便进入了广州，而后2017年又进入了深圳、香港、珠海，2018年龙湖继续加速布局珠海，先后以6.4亿元、13.18亿元拿下航空城及金湾区项目，两项目总建面达33.55万平方米；2018年8月龙湖又首次进入了东莞市场，至此龙湖已完成了对大湾区内热点城市的基本布局。
部分规模房企新进入粤港澳大湾区各城市的情况（单位：万平米）
数据来源：企业公布、CRIC整理
备注：1. 融创中国16-18年累计新增拿地为18上半年粤港澳区域的土地储备数据
3、地方房企进一步扩大本土优势
除了规模房企之外，还有许多扎根于本土深耕的区域开发商，实力也不容小觑。这些房企凭借地缘优势，以大本营为核心，向周边城市辐射发展。以中国奥园为例，立足于大本营广州，近些年来向周边城市延展的步伐明显加快，2014年首入佛山、2015年进驻深圳，2016年布局惠州，截止目前已实现了粤港澳大湾区9+2城市的全覆盖。截至2018年上半年，中国奥园于粤港澳的土储量为738.01万平米，占集团总土储的24.59%，为日后的销售增长提供了坚实的基础。
此外这些本土企业在当地也拥有着较好的口碑，本土优势突出，对区域内城市更有渗透力。以深圳控股为例，在其大本营深圳，其现有项目主要分布于罗湖、福田、南山等板块的核心区位。上半年深圳控股于深圳共取得合约销售20.42亿元，业绩贡献率达47%。展望下半年，深圳控股的加推项目均位于深圳，包括深业中城及泰富广场，总货值约达220 亿，这也为深圳控股销售的持续增长提供了保障。深圳控股表示，未来其将继续深化与母公司的合作，并发挥国企背景与各地政府展开合作，以积极拓展深圳的土地项目。
粤港澳大湾区本土房企2018半年在湾区的
土储布局情况
数据来源：企业公布、CRIC整理
三、粤港澳建设下房企跨界多元遇新机
随着粤港澳大湾区的提出，各大房企争相扎推大珠三角地区，除了传统的地产开发外，从长租公寓到城市旧改，从产业小镇到海洋经济，几乎各个领域皆有涉及。事实上，大湾区概念的提出带动了各相关领域的发展，为房企们提供了绝好的多元化业务拓展机遇和空间。
1、湾区浪潮下房企争相布局广深旧改
相比其他粤港澳城市，广州、深圳市场成熟相对较早，随着城市土地的日益稀缺以及旧城、旧厂房的逐渐增多，深圳、广州已先后进入到了存量市场开发。尤其是深圳，自2009年深圳就颁布了全国首部城市更新办法，并以此为基础构建了城市更新政策体系。2017年深圳年度计划供应建设用地面积中存量建设用地占比已达70%，可见存量土地开发已经成为深圳土地供应的常态。
在市场和政策的导向下，目前已有众多房企积极参与到了广深两地的旧改中。深圳方面参与的企业包括恒大集团、佳兆业、华润置地等等，其中要数恒大的旧改规模较大。恒大自2011年就以收购的方式成功进驻深圳旧改市场，2013年9月恒大又收购国香地产所有旧改项目，总建面约300万平方米。据恒大18年半年报，目前仅深圳区域未纳入土地储备的旧改项目有42个，规划建面达2432万平方米。除恒大外，佳兆业于深圳也拥有较多旧改项目，于深圳的旧改项目占地面积达1000万平方米，占企业总旧改项目面积的37%。
深圳部分企业参与旧改情况
数据来源： CRIC整理
2、各方利好下长租公寓迎来新商机
2017年7月，在9部委发布的12个首批开展住房租赁试点的城市中，湾区内的广州、深圳、佛山、肇庆4个城市赫然在列。随着市场与政策的双重推动之下，粤港澳湾区内的长租公寓市场发展前景也颇为可观。
据不完全统计，粤港澳大湾区已经集结了包括碧桂园、龙湖、保利、万科、金地等二十余家开发商，其主要的竞争项目就是长租公寓和租赁业务。其中万科、招商蛇口作为最早于粤港澳地区布局长租公寓的房企，目前都已形成了一定的规模。以万科为例，截止18年9月万科地产已经在广州、深圳、东莞、佛山四市深度布局，拥有长租公寓品牌“万科泊寓”53个项目，四城的运营房源数超1.6万间。
除万科等一批最早于粤港澳布局长租公寓的房企外，近期也有不少房企，如碧桂园、龙湖等奋起直追，重点布局广深长租公寓市场。如碧桂园虽然于2017年底才进入粤港澳大湾区长租公寓市场，但到目前为止不过半年时间，其在粤港澳大湾区就已有8家门店，入驻了广东、深圳和东莞三个城市。此外龙湖冠寓则于17年的9月和10月进入深圳和广州，但截至目前也已于深圳、广州、珠海三城共拥有在运营项目17家，房源数超4000间。
还有一部分企业则仍处于粤港澳长租市场的尝试与起步阶段，如越秀于17年11月已在广州设立了长租公寓相关机构；而华润将于18年下半年于深圳、广州开业首批门店；花样年则表示19年将在深圳首次推出普通住宅类的长租公寓。深圳、广州门店的推出也标志着这些企业走向大湾区长租公寓业务的第一步。
整体来看，目前房企在粤港澳湾区内的长租公寓布局基本还是在广州、深圳为主，作为一线城市，广深租赁需求旺盛，市场空间较大。但是随着湾区的建设发展，湾区内各城市功能定位愈发清晰，产业与经济进一步发展，也将催生更多的租住需求，为该地区的租赁市场注入新的活力。需要注意的是，随着越来越多的房企布局长租公寓市场，企业竞争也将越加激烈，如何提升运营管理能力、增强产品竞争力更加至关重要。
部分房企粤港澳大湾区长租公寓布局情况
数据来源： CRIC整理
3、各类多元业务共建湾区经济
除了旧改和长租公寓，事实上其他多元化业务，如产业小镇、特色小镇、医疗健康、海洋经济等都为房企的布局重点。如产业小镇、特色小镇，近年来就有包括绿地香港、雅居乐、华夏幸福、碧桂园等各大房企参与其中。2017年7月保利地产与肇庆政府签订协议，于高新区建设的全省首个军民融合产业小镇项目；2018年1月碧桂园签约佛山顺德新能源汽车小镇；2018年8月华侨城惠州首个项目——吉他小镇落地。各大房企在布局产业新城的过程中，不仅实现了自身业务转型，也为大湾区引入了高质量的产业集群。
部分房企粤港澳大湾区特色小镇、产业新城
布局情况
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与此同时，还有许多的房企正在谋求其他新业务。如格力地产，目前就已积极开拓了包括与海洋、健康、金融、旅游、生态农业等在内的相关产业；保利地产2016年通过收购中航，顺势于珠海布局了航空主题乐园项目；2017年3月万达则计划于惠州建设800亿万达城；2018年7月富力国际医院·UCLA附属医院动工等等。
房企通过多元化的布局也让房企摆脱了单一的地产商标签，在拓展业务空间、降低企业风险的同时，也创造了新的利润增长点；此外房企还能够通过业务整合，形成优势互补，增强企业竞争能力等等。
部分房企布局其他业务情况
数据来源： CRIC整理
