最近参加一个活动，一个房企的营销总问我一个问题：你觉得这个市场到底在什么时候回暖啊
我以为希望给这家房企后面拿地给点建议什么的，没想到的是接着他补了一句：我想看看我手上的房子应该怎么盘整比较好
后来第二天，我在小区里逛，一个中介朋友认出了我，特意一路的小跑过来问：觉得市场到底会持续到什么时候，他们要做好心理准备
讲实话，这个话题已经越来越多的被人提起，当楼市快过掉10月的时候，大家都知道今年的结局大概率确定，所以此时此刻特别希望知道未来如何
我想和大家就这个问题分享下我的态度
我不太喜欢模棱两可的答案，先抛出我的结论，不用多久，上海楼市即将回暖
不过未免有杠精在后台抬杠，先声明，这是我个人的判断，不是权威也不是全是客观，甚至你都可以觉得是胡说八道，毕竟每个人都有预测未来的权利
第二，不要把回暖这两个字简单粗暴的等同于房价上涨，只关心这个逻辑推导的人，基本上房价也和你没什么关系了
大概是这样，下面是我的分析
第一
今年上下半年上海楼市的一冷一热已经把市场洗的差不多了
在今年三四月份时候，上海有两个大热楼盘，一个在新天地，一个在前滩。新天地那个项目出现最极端的案例就是很多人哄抢一套房子的同时，很多人用公司名义买房，最典型的是有一个人注册了30家公司去抢一套房子，而且那个项目反而面积越大越别人欢迎
然后我们把视线从中环内移到外环外，10月10号，上海很多楼盘叫做促销，有的项目说买房送宝马，买房送奔驰。这个项目最极端，买房送房子，怎么送？买这套房子，我送一个外地房子首付款
哪怕是在上海，市场也变得冷热不均，你很难用一个很简单的标准来判断上海这个城市，因为上海在我眼里它已经分层分列了，不同地段、不同位置、不同项目的受市场的认知程度已经不一样了
其实这样的策略非常明显
通过市区的热，把投资狂热的购房者洗的差不多了，后面紧接着出了一个限制公司名义买房，真正意义上实现了房子的去投资化
通过郊区项目的冷，把定价虚高的一手楼盘也洗的差不多了，所以市场的均价很快的用这种模式抑制住了
第二
那通过一冷一热的控制之后，现在的楼市变得怎么样呢
希望大家明白一个重要结论：如今的上海市场，已经不会再差了
大概从2016年年底的时候，市场沿袭了严格的调控政策之后，市场一路走低，基本上2017年和2018年我们的感受是一样的，市场速冻，楼市艰难，成交量萎靡
但是在同样萎靡的2017和2018这两年，到底横向对比又是怎么样呢
再过去我们其实有很多数据进行对比，但是如今一手房预售证价格干预以及备案限制，二手合同实际备案价格等不同因素的干涉，楼市趋势已经很难用数据进行呈现出来
但是有一个数据是一定客观真实的，就是二手房的成交量
这是最近4年的二手房走势，你会发现最近两年真的是跌到谷底了
但是我们横向对比下，同样是政策一样严格的最近两年
你会发现一个很明显的数据，就是从5月份开始，其实上海楼市的成交量比去年要好，而且好很多
这起码说明了一个问题：市场的基本面还在，政策严格的当下，楼市不会比去年再差了
另外还有一个细分数据
细分了不同的环线你会发现，一个重要的现象就是外环外的成交比例开始上升，这是非常重要的信号，一个城市的成交必须保持一个金字塔形才是健康，就是底部刚需必须夯实才能支撑得起楼市内循环，外环外的比例上升也表达了目前成交量回暖是健康回暖
有了这个理论基础，我们对未来的预测可以更加大胆一点
第三
2015年-2016年的高价地差不多就出尽了，那一轮高位站岗的开发商如果在高地价和限价预售的双重挤压下没有死，如果没意外的话，在2020年的周期里会进入新的价格体系
上海在2018年的住宅用地出让环节，确实有楼板价降低的情况出现，虽然都不是很明显，但是有一些细节可以窥测出
最直观的例子就是松江洞泾的这块地，土地在2017年曾经以38000元的楼板价拿出来竞拍，结果流拍了
最近9月份重新拿出来了，楼板价调整到了27000，这样下滑的程度不可谓不明显
当然这个可能是个案，但是目前上海住宅出让用地毫无疑问基本都是底价成交，这什么意思就是：就这个价格，能不能赚钱自己算，能赚就拿，不能赚就流拍
换句话来说，如果房价保持目前的现状一直到2020年，现在拿地的开发商，应该都有得赚
但是有趣的是
这一波这样的土地进入市场，开发商都换了品类，不是之前的民企央企，现在更多的是地方性的国企品牌开始入市
比如洞泾这块地的接盘人就是农工商，比如临港奉贤的住宅，都是临港奉贤的产业园自己拿的
对于这个现象有点像2000年左右的上海，土地出让制度不够完全的上海，类似于鹏欣、大华、城开、绿地这样的地方地头蛇大量拿地创造了后面几年的辉煌
深谙地方规则的他们选择对的时间去拿了划算的地
当然这一轮会不会有辉煌我不知道，但是这样的开发商在2020年，大概率不会活的太艰难
当然，这一轮也不能忽略鸡贼的万科
公开市场上上半年花了90多亿拿了一块综合用地，下半年也囤积了一块宝山用地，但是私底下通过合作包括收购囤积的土地就更多了，很显然，在上海万科依然在用脚投票
第四
再看两个小细节
今年8月房贷利率降低的乌龙事件
但是换个角度来看，目前上海对于首次买房的客户不论是放款时间和利率都是比较宽容的
而且从全国角度来看，上海的房贷整体利率还是最低的，本质上从这个角度来看，上海依然支持自主性购房，以及上海的银行对待房产的风险系数也是最小的
第二个细节
我公司有一个小伙伴一到公司就哈哈大笑，很兴奋跟我来讲说，我老公上海落户这件事情终于搞定了。
为什么叫终于搞定了，她跟我讲第一个他其实是符合上海落户的标准的，但过去好像一直的消息就是在排队，落户人太多了，所以你要等。然后最近这段时间，她突然说，流程似乎加快了很多，让那些能够落户的达到资格的人快速落户。
这其实和房贷政策一样，在整体的指导思想不变的情况下，但是在执行力和贯彻度上，上海依然保持着对每个个体足够的宽容
对于一些外地的，你是第一次刚需性想要买房的，在这个时候房票开始发放到你们手上了。
所以从这两个逻辑上来看，有一个重要的现象：在资格这件事被束缚住的时候，但是在赋能这件事上，上海一直对用户保持非常友善的态度
这对用户好，但是本质上这也是对房地产市场好
最后
再说几句
目前楼市依然处于低位，想要来一个惊天大逆转或许依然需要足够的耐心和等待
但是幸运的是，最差的时候已经过去，可能好起来不会起伏那么快，但是却让我们有足够的喘息时间，不论是购房者还是操盘手都是如此
对于普通用户来说，目前最宝贵的就是在你的购房周期里你有了宝贵的时间，可以去选择真正意义上你看得上的产品
对于地产人来说，如果你去年这一年没有绝望，那么未来的你，希望你满怀希望。
现在的楼市，虽然不是老天爷给饭吃，但是好歹我们还有饭吃
敬畏周期，珍惜客户，最惨的日子大概已经过去
