自动驾驶时代即将到来，世界将会因为它们而改变。关于自动驾驶汽车的“一级”效应人们已经写了很多：比如可以减少交通事故，让驾驶变得更舒适，或者让专职的司机失业等等。但更重要的是，它也会带来更深层次的“二级”效应——交通流动性的改善将会促使我们重新审视生活中的基本假设。文章发表在Medium上，题为“~$1 trillion of real estate is on the move … here’s why”。由36氪编译。
让我们从房地产行业开始。汽车的出现，重塑了美国的建筑环境——把人们从城市中心赶向郊区，使得大型购物商场成为可能。很显然，自动驾驶汽车也很有可能会对城市和郊区产生同样的影响。
大约1959年的时候，宾夕法尼亚州莱维敦镇。汽车的出现使其成为可能，自动驾驶汽车将会造就什么样的城镇？
为了研究自动驾驶汽车对房地产的影响，我们建立了一个专有的模型，它的数据量级超过了100万，可以在较细的颗粒度层面预测交通流动性的变化会对房地产产生怎样的影响。在这篇文章中，我们将分享一些发现。
超万亿的地产价值将会发生转移
我们保守地估计，自动驾驶汽车将会撬动美国13个主要城市超1万亿美元的住宅地产市场，使其价值发生转移。
由交通便利（如临近地铁公交、短途通勤）等产生的溢价将会转移到交通不便（如长途通勤，远离市中心）的住宅上。
也许，你会认为预估1万亿美元似乎有些过高，但请记住，房地产市场是巨大的——据Zillow估计，美国的住宅地产价值高达29.6万亿美元。在这13个城市里，自动驾驶汽车将会驱动2%至13%的价值转移。下面这个图表中详细展示了哪些城市受到影响会更大一些。
1万亿的规模有多大的呢？这比埃克森美孚，沃尔玛和摩根大通的市值总和还要多。在这个价值转移的过程中，将会出现很多的财富机会，但也会有很多人将会遭受失败。
为什么？住宅选择将会影响到我们的生活
让我们从自动驾驶将会带来的三个简单影响开始：
1、自动驾驶汽车将会使通勤变得更舒适，人们会愿意住得更远：如果你能够在床上睡觉、看电视或者处理电子邮件，而不是集中注意力开车如果你在看电视、打盹儿或回复电子邮件，而不是集中注意力开车。那么40分钟的通勤就是另外一回事儿了。通勤质量上的一个微小变化将改变数百万人在何处居住的决定。
2、自动驾驶汽车甚至可以缩短通勤时间：这个问题引起了很多的争议。一些人认为，车辆之间的通信，将会使每条车道上增加更多的车辆，而且车速也会提高，从而减少行车时间。但另一些人则反驳说，更便宜、更舒适的交通工具将会产生“诱导需求”，促使更多的人乘坐自动驾驶汽车出行，这将抵消其带来的好处。这将产生什么样的影响目前还是一个未知数，但是减少路程上耗费的时间，将会产生巨大的积极影响。
与人类驾驶的汽车相比，自动驾驶汽车将会使交通流量变得更大（来源：Friedrich 2016）
3、自动驾驶汽车将会使公共交通工具消失：大多数城市的公共交通已经在财政上陷入了困境，并且市场份额也在逐渐被Uber侵蚀。跟不用说跟高效按需且能够提供便利和舒适出行体验的自动驾驶汽车车队相比了。所以，我们预测由公共交通带来的溢价将会出现转移。
简而言之，自动驾驶汽车将会压缩人们空间上的距离（通过减少交通时间或使交通更加便利），从而改变支配财产价值的空间关系。数以亿计的美国人将重新考虑他们居住的地方与他们需要去的地方。企业和雇主也会做受到同样的影响。
毫无疑问，这些变化会对房产价值产生重大影响。在下一节我们将探讨在哪里和多少。
模型：自动驾驶汽车队房产价值的影响
因素1：开车到市中心的距离
下午5点，郊区到旧金山市中心的通勤时间，红色戴表为60分钟，蓝色代表45分钟。
关于这一话题，虽然已经有很多人讨论过了。但大多数的研究都是在1960年-2000年之间进行的，而且也不都全面，都只是针对单一的城市。随着现代数据的增多以及数据分析技术的发展，我们进行了更加全面的分析。
在这项分析中，我们将会把交通出行数据与美国13个主要城市的80英里范围内的19万+，且在6个月内的房产销售数据结合起来。并且将其与公共人口数据以及最先进的交通数据库——谷歌Map进行了整合。
在当下，开车到市中心的时间会对房产价值产生什么样的影响呢？这可能有助于我们理解将来会发生什么样的变化。
让我们从一个相对清晰的例子开始：华盛顿特区：
在华盛顿特区，开车到市中心的时间能解释61%的房产价值变化。但这并不适用于其他城市，不过在华盛顿特区，就是这样的一个情况。
仅从这张图表（不考虑其他因素）来说，你可以得出这样的结论：对于一套价值37.6万美元的房产，通勤时间从40分钟缩短至35分钟，其价值是1.9万美元，这是一笔切切实实花在人们住房上的钱，也代表着大都市周边地区的一个巨大的经济转移。
这对整个华盛顿特区来说意味着什么呢？我们使用的实际模型考虑的因素比上面的单一变量更多。在我们的模型中，我们估计在华盛顿特区中会有880亿美元的转移，能够受益的一些地区如下图所示。
因素2：多中心城市的通勤情况
但是还有另外的情况，比如，并不是所有人上班都要到市中心去。这是一个非常普遍的现象。
在单一中心的城市，大部分人上班都是去市中心，比如华盛顿特区就是这样的一个城市。那我们就再举一个例子：菲尼克斯（Phoenix）。菲尼克斯是一个多中心的城市。大多数人都选择开车去上班。开车到市中心的时间会对房产价值的影响与华盛顿特区是不同的。通过分析可以看出，开车到市中心的时间对于菲尼克斯的房产价值来说并不是一个很好的解释变量（R=6%）。
那自动驾驶汽车会对菲尼克斯这样多中心城市的房产价值产生影响吗？会的。即使人们不去单一的城市中心上下班，人们的通勤时间也将仍然会受到影响。
建立一个多中心城市的模型很难，但是带来的影响确实是真实的。考虑到了城市中心以外的多个工作场所后，其能够解释的程度为70%。我们估计，在像菲尼克斯这样多中心城市，自动驾驶汽车将会引发大概80亿美元的房产价值转移。能够受益的一些地区如下图所示。
因素3：公共交通对房产价值的影响减弱
从历史上看，公共交通便利会对房产价值产生有利的影响。但随着自动驾驶汽车的普及，这种的有利影响将会大幅度减弱。虽然有人认为，随着公共交通采用自动化技术，也会带来更好的表现。虽然乘坐公共交通的体验变好了，但是公共交通对房产价值的影响并不会因为其采用自动驾驶技术而提升。
小结：房产价值出现扁平化
随着时间的推移，由交通便利（如临近地铁公交、短途通勤）等产生的溢价将会转移到交通不便（如长途通勤，远离市中心）的住宅上。二者之间的价值将会趋于平缓。其变化轨迹如下图所示：
结语：这只是遥远的未来？
关于这个问题，人们的态度各有不同。到达这样的未来还需要多长的时间？
在未来几十年里，我们可能不会看到完全自主的L5汽车的大规模普及。但是，你仍旧需要对这个发展趋势保持警惕，原因有二：
1、是未来的预期，而不是当前的现实，推动着资产价值的提升：资产价值是基于对未来事件的预期。在事情实际发生之前，我们就应该能够看到资产价值已经发生了变化。这意味着房产价值可能会在未来到达的5-10年前就会发生变化。也就是现在。
2、部分的自动化已经实现了：虽然我们不会在很快的时间里看到100%的L5自动驾驶汽车。但现在已经有一些自动化程度较低的汽车出现了。比如说特斯拉的自动驾驶系统——有时被称为L2——已经让通勤变得更加舒适。这种技术将迅速扩散到汽车市场中。你不需要完全的自主权来推动这些变化。任何让驾驶更愉悦的事情都会开始改变人们对空间距离的看法，从而影响人们对房产价值的评估。
