预测武汉楼市的盛衰，必须要考虑三个因素：第一，供给因素，即土地的供应量；第二，需求因素，即外来人口向武汉的流入速度与规模；第三，政策因素，即本轮调控的时间长短。这三点，决定了武汉楼市的基本走势。

　　一、供给因素

　　在未来的7个月(2016年12月-2017年6月)内，武汉中心城区将迎来首批超过545万方的新增供应。本次公开的545万方主城区新增供应仅为国土规划局公布的第一批已审批、已开工项目，随着后续公开项目的增多，市场供需矛盾将逐渐平衡，市场预期将回归稳定。

　　二、需求因素

　　去年我市常住人口1060．77万人；同期户籍人口829．27万人这项统计数据表明——2015年武汉净流入人口突破230万人——这意味着什么?做个简单的对比，去年底，襄阳市城区共有常住人口172．2万人。也就是说，当年武汉市净流入人口绝对值是襄阳市城区人口的1．3倍。

　　北京大学城市与环境学院副教授冯建主持新一轮武汉市人口发展专题研究工作，最终他在报告中预言“2030年，武汉市人口或将达到1720万人。”

　　查阅2009年至2014年间的统计年鉴及国民经济与社会发展统计公报，我们发现武汉净流入人口快速增长，绝对值从 2009年的74．45万人、2010年的141．27万人增至2014年的 206．49万人、2015年的超过230万人。2015年净流入人口约为2010年的1．64倍。

　　据悉，常住人口和户籍人口数目差额越大，城市吸引力也越大，这项数据被称为净流入人口。根据最新城市规模划分标准，常住人口100万以上500万以下的城市为大城市。

　　相关专业人士介绍，2015年常住人口与2014年相比，有 26．97万的人口增量，比较多，但也符合长期走势。武汉人口流入加速，在2000年第五次人口普查时已有发现，当时全市人口中本省其他地区流入73．39万人，外省流入24．93万人。到2010年第六次人口普查时，仍然保持这一特点，武汉作为人口流入地区，流入人口中省内其他地区占多数比重，省外流入人口则主要来自河南和湖南。

　　诺贝尔经济学奖得主舒尔茨认为，经济发展的突出特征就是人力资本形成的问题。

　　无独有偶，今年富士康武汉工业园在招聘时发现，新招入员工六成左右是沿海返乡的熟练人才。智通人才武汉地区负责人表示，随着沿海产业向内陆转移和本地经济发展，东部回流到本地就业的打工者将越来越多。

　　房地产方面数据显示，从去年起，“新武汉人”成为全市购房主力军，占比六成左右。

　　“十二五”期内武汉常住人口年均增量约为16万人。今年，武汉在控制中心城区人口数量基础上，或放开农业转移人口落户新城区及功能区限制，预估人口流入将保持较快速度。

　　以武汉人均住宅面积35平方米来计算，这是一个多么庞大的需求?

　　三、政策因素

　　本轮调控期会有多长?专栏作家“小飞鱼”预测：武汉二环内拆迁很困难。政府的定位和百姓的预期，中间有鸿沟，需要几年时间来消化。而这中间就是本轮调控时间的短长。当二环内的拆迁正式开启之时，本轮调控多半会接近尾声。

　　另外，近年来，社会上一直在流传即将征收房产税的传言。但是，笔者认为，即使国家征收房产税，税率也不会很高，但是不排除国家采取阶梯税种的可能。所以，对于一个家庭而言，最多购置三套房即可。如果超过三套，或许会面临未来的诸多政策限制。

　　另外，如果你最近要买房，要做好持有到2022年的打算，否则，还不如买地产类基金。为什么要持有到2022年?因为 2022年武汉市的地铁线基本上全线贯通，城市定位清晰，产业结构清晰，楼市的红利会阶段性达到顶点。

　　如同婚礼上的酒杯金字塔一样，未来资金会从一线城市流入二线中心城市，这是大趋势、大方向。我们要把握住大方向，要对生活有信心，要对自己有信心。

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