中国网财经3月24日讯(记者 李春晖)“两会”之后新一轮楼市调控暴风骤雨般袭来，各地“认房又认贷”、“首付八成”等等堪称史上最严的手段层出不穷，面对这些新变化，房地产企业如何做出调整成为各界关注的焦点。
近日，花样年控股集团董事局主席潘军在业绩会上表示，公司将顺应政府“房子是用来住的，不是用来炒的”调控思路，推出适销对路的产品，满足刚需，在定价上也会相对保守；此外，还将借力旗下“彩生活”社区服务平台，在不受限购影响的三四线城市获得较大增长。
花样年对2017年前景保持乐观，提出今年合同销售目标为150亿元(人民币，下同)，较2016年的实际合同销售增加25%。“今年150亿的目标，一二线城市会占到100亿以上，三四线大约是50亿左右。”潘军称，“所以完成150亿销售我们是有信心的。”
借力社区服务平台 提高三四线城市销售增长
自去年底中央经济工作会议明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位、提出建立房地产“基础性制度和长效机制”，到日前政府工作报告修订时将“遏制热点城市房价过快上涨”纳入今年工作重点，业界已能预感到今年房地产市场将迎来新一轮调整。
现在“靴子”终于落地。3月17日，北京、广州、郑州、石家庄四地同日出台措施加码楼市调控，随后不断有城市加入，至目前全国已有近20个地市相继出台或升级限购、限贷措施。
面对全国大范围的楼市政策收紧，房地产企业如何应对？在3月20日召开的花样年控股集团2016年业绩会上，花样年控股董事局主席潘军表示，调控代表政府的态度，即希望发展刚需市场，实现“房子是用来住的，不是用来炒的”。“花样年目前的住宅主流产品也是按照这个方向去做的。我们会推适销对路的产品，比如深圳的葵涌项目，主要是80平的两居和90多平的三居，这都是符合市场的刚需需求，而且在定价上会保守一点。”潘军称。
潘军还指出，三四线城市仍处于去库存阶段，不属于楼市调控范围之内。花样年将跟“彩生活”结合，通过推广“彩生活住宅”模式来提升三四线城市的住宅供应，缔造新增长。
“彩生活”是花样年集团旗下社区服务平台，运用互联网思维重组传统物业，将实体社区变成一个基于大数据的互联网平台，并搭载其他业务板块如金融服务、养生养老、文化旅游等。财报显示，截至2016年底，“彩生活”共签约物业管理面积3.95亿平方米，其APP彩之云注册用户数达303万，全年增值业务收入1.57亿元，比上年增长48.1%，毛利率达91.9%。
所谓“彩生活住宅”模式，是指将开发商一次性的卖房行为，转化为“房屋+服务”的销售形式，财报显示这一模式已在全国39个城市落地，并与各地共27个开发商签署合作协议。
“花样年之所以建立彩生活这么大一个社区服务体系，就是希望能相互借力。”潘军称。
花样年提出，2017年合同销售目标为150亿元，较2016年的实际合同销售额增加25%。150亿销售目标中，一二线城市占到100亿以上，三四线大约是50亿左右。
另外潘军表示，公司旗下还有例如商业公寓等大量非调控产品。
事实上，非调控产品在去年已经为花样年销售额贡献了重要力量。财报显示，2016年花样年集团实现合同销售金额122.1亿元，其中 60.28亿元来自城市综合体项目，占集团合同销售总金额的49.4%。
“二次转型”：产业为本，金融为契
楼市调控来势汹汹，但从某种程度上来说也在意料之中，毕竟近年来政府对房价问题越来越重视。房地产行业告别“黄金时代”已经成为共识，不少房企提早谋划转型。
花样年集团在2013年启动转型，从单纯的房地产开发商转型为社区服务商，并打造资本运作平台，推动旗下社区服务平台彩生活(01778.HK)和商用物业管理平台美易家(834669.OC)分别于香港联交所和国内新三板上市，为集团转型提供融资支持。
与以往调控相比，这一轮楼市调控更加强调“限贷”，力图使房地产降杠杆。例如北京祭出二套房“认房又认贷”同时提高首付，石家庄、长沙、三亚、以及环京的涞水、涿州等地都提高了首付比例。
地方调控的“限贷”加码，与此前央行、银监会、证监会等部委对房企融资释放出的收紧信号不谋而合。据央行统计数据，2016年新增贷款中有45%是住房按揭贷款。贷款大量涌入同一个行业，既不利于风险管控，也不利于其他实体经济发展。国家发展改革委主任何立峰在“中国发展高层论坛2017年会”上表示，要控制信贷资金过度流向房地产行业。
因此在这一轮楼市调控中，房企自身的融资能力成为应对调控的关键。
在上述业绩会上，潘军宣布花样年将启动“二次转型”。“产业为本，金融为契，2017-2020年花样年形成第二阶段转型，要成为一个基于以社区服务行业为支点的产业金融集团。”潘军称。
潘军介绍，花样年旗下社区金融集团去年已经拥有了一系列牌照，包括小贷、融资租赁、财务管理、私募基金等等，财报显示，2016年花样年旗下互联网金融平台“钱生花”实现注册用户120万人，全年完成投资金额人民币29.14亿元。潘军表示，今年希望通过与彩生活、美易家的结合能突破100亿，进入到互联网金融的前十。
潘军还表示，“二次转型”过程中将通过并购，打造上、下游的产业资本平台，进一步整合与嫁接体系内外的业务资源。
去年，花样年旗下美易家协助集团接管万达物业，并成为万象美物业顾问管理方；还于当年12月收购航天物业股权成为最大股东。
潘军透露，今年还将发行超过20亿的产业并购基金。“彩生活不会再并购，但花样年的母基金还会继续，对相关上下游、符合标准的优质资产进行并购，等母基金把资产优化后，再装入到各个上市平台中。”潘军称。
“通过金融手段，我们还将持续加大整个产业链的兼并力度。”潘军表示。
除此之外，财报显示花样年目前现金流充裕。截止2016年底，集团的银行结余及现金约为111.3亿元，与2015年底时相比增加69.1亿元。
