仲量联行 2017 年第一季度武汉房地产市场回顾
武汉，2017年4月13日–2017年第一季度优质办公楼市场共有八个项目(四个甲级、四个 乙级)竣工入市，新增 48.8 万平方米供应。仲量联行武汉董事总经理曾纪欣表示，“上一季度开始供应大幅上升，未来供应将继续放大，开发商/业主面临的竞争形势严峻；光谷片区随着湖北自贸区的落实，新注册公司会不断增加，为区域内的优质办公楼带来一批优质租户。”优质零售物业市场第一季度无新项目入市，整体市场表现良好。自2016年出 台一系列收紧政策后，2017 年武汉高端住宅市场进入了高位调整阶段——投资性需求降低，刚性需求和改善型需求得以释放。上一季度成交量稳步上扬，成交均价基本持平；各 行政区中，江汉区成交均价依然领跑全市，销量亦位列第一。
优质办公楼
优质办公楼供应量大增，空置率升至 32.4%。2017年第一季度共录得八个优质办公楼入市，使得全武汉市优质办公楼总体量累计达到 370.5万平方米，市场总供应量接近2016年全年新增供应量，刷新历史记录。新增供应的高企带动了空置率上升，截止2017年第一季度，全市优质办公楼空置率为32.4%，环比上升7.4个百分点，其中甲级办公楼空置率为41.3%，环比上升11.6个百分点。
一季度，甲级办公楼共有四个项目建成并投放市场，新增供应为29万平方米，环比上升123%，其中三个项目位于汉口，一个位于武昌。另，本季度还有四个乙级办公楼入市，新增乙级办公楼体量19.8 万平方米，使得武昌区优质办公楼总体量超过汉口。
甲级办公楼市场新增供应及空置率
市场录得多宗大面积租赁成交，吸纳量同比快速上涨。上一季度武汉优质办公楼市场净吸纳量达9.3万平方米，环比上升 33%，同比上升273%；与去年同期相比上升主要是由于新增租户增多、租户需求面积增大以及非传统型甲级办公楼租户表现活跃，例如电子信息科技、房地产和专业服务类公司等。
从租赁吸纳细分市场来看，光谷地区有望成为后起之秀。随着湖北自贸区武汉片区落户光谷，该区域的发展将再次进入快车道；区域内对优质办公楼的需求正不断增加，租赁需求 主要来自于从产业园搬出、计划迁入优质办公楼的企业，新成立的公司以及高新产业上下游企业。
优质办公楼净吸纳量
第一季度租金下降，短期内下行压力将持续增加。去年延期交付的大部分项目在一季度集中入市，新增供应量创历史新高。在现存空置率增高以及未来新增供应入市的压力下，大部分业主开始为租户提供更为优惠的租赁条件，故可比项目租金环比下跌 1.9%至 89.8 元/ 月/平方米，预计短期内租金仍然有下行压力。由于一季度新增甲级办公楼供应显增，市场竞争激烈，故使得一季度租金环比下降 5.8%至 111.4 元/月/平方米。
优质零售物业
一季度全市无新项目入市，空置率小幅下降，租金微升。优质零物业售市场由于没有新增供应，总体量维持在565.5万平方米。一季度去库存为主，空置率小幅下降0.2个百分点至7.8%，租金环比微升0.6%至467元/平方米/月。现阶段供需关系较为稳定，开发商多选择在较高入驻率及开业率的前提下保守入市，全市供应量与净吸纳量基本保持同步增长，空置率和租金水平维持稳定。
优质零售物业市场新增供应及空置率
中高端餐饮和时尚品牌依旧是武汉优质零售物业市场的租赁主力军。一季度国内著名轻食品牌新元素餐厅落户武汉天地，这也是新元素在华中地区开设的首家店铺；武汉首家棒球主题吧缤酷vv棒球吧选址于泛悦汇昙华林；预计未来的武汉优质零售物业市场将会迎来更多注重消费者体验的中高端新兴品牌。此外，联合办公品牌优客工场首次进入购物中心，项目位于中山大道的凯德新民众乐园。
优质零售物业净吸纳量
大量优质零售物业入市，非核心商圈持续扩张。据不完全统计，今年将有15个优质零售项目入市，新增体量将超100万方，其中不乏和记黄埔、凯德和永旺等国内外知名开发商的项目。由于住宅及轨道交通建设逐步扩散至三环，消费需求的增长导致诸如后湖、东西湖和古田等非传统核心商圈的快速成熟，促使全市商业版图演变为以传统核心商圈为主，多个非核心商圈共荣的发展模式。
鉴于本年度优质零售物业的集中入市，新增体量去化周期相对较长，预测今年全市平均空置率将小幅上升，激烈的市场竞争以及非核心商圈较为优惠的租金将在一定程度上拉低全市租金水平。与此同时，随着众多优质零售物业与开发商的涌入，将为武汉带来全新的消费体验和更多的商业选择。
高端住宅
收紧政策改变了整体住宅市场的需求来源，高端住宅市场销量上扬。2016下半年武汉出台了一系列紧缩性调控新政，一季度投资性需求逐渐减弱，预计改善型需求及刚性需求在今年逐步释放。第一季度，武汉高端住宅市场暂无新竣工交房的项目，共录得3,947套成交。就新推盘而言，共有4个高端住宅项目在一季度获得预售证，新增供应7,652套，同比涨幅高达237%。
高端住宅销售量
全市高端住宅销量环比大幅上升，江汉区销量持续领先。第一季度，江汉区高端住宅市场成交量继续领跑全市，新增供应3,547套，成交量达2,004套，约占全市总成交量的51%，去化表现良好。其他各区表现差异较大，其中汉阳区和硚口区在一季度均有较多新盘推出，分别新增供应1,256套和1,993套高端住宅——汉阳区本季度成交322套，环比上升293%，硚口区本季度去化加速，成交量达664套，再创新高；本季度洪山区表现突出，共售出 611 套高端住宅，环比上升109%，可以看出随着政策的调控，市场逐步稳定，销量 开始稳步上升。
高端住宅资本值保持平稳，并无大幅上涨。截至第一季度，高端住宅市场一手房平均资本值同比上涨2.1%至20,914 元/平方米；高端住宅市场二手房平均资本值亦同比上涨 0.7%至20,498元/平方米。由于销售较好的热门区域如江汉区和硚口区楼盘价格涨幅扩大，继而带动该两块区域平均资本值上涨，江汉区本季度的成交均价依然领跑全市，保持在22,200元/平方米以上，硚口区位居第二，也保持在两万元以上。其他各区高端住宅价格保持稳定，其中武昌区与江岸区成交价有微调小幅下降。
资本值增长放缓保持平稳
预计年内武汉房价依然保持平稳，调控政策将持续推动市场健康向好。2016年调控政策的出台，有效地抑制了房价的快速增长；一季度数据显示住宅市场价格回归理性，预计未来一年内将会保持平稳，不会有较大增长，抑制了大部分的投资性需求。未来一年内武汉市购房者户籍结构将持续调整，本地购房者占比提升，刚性需求和改善性需求购房者将主导市场。
