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房企股权转让的背后:新一轮洗牌加速剥离地产业务

  在调控政策全面收紧的当下,房地产业的竞争压力陡增,企业分化进一步加剧。随着整个房地产行业新一轮洗牌,将加速企业剥离地产业务。

  日前,中体产业发布公告披露,公司自去年11月决定出让控股权后,由于在公开征集过程中,未能产生符合条件的意向受让方,长达为期五个月的股权转让宣告失败。

  实际上,中体产业只是这场股权转让潮的一个缩影。早在去年末,房地产公司股权、项目转让案例已经明显增多,且多以中小企业为主。进入今年3月下旬,楼市政策的再度升级,也让房地产市场的前景充满了变数,未来可能直接影响股权转让的最终结果。

  股权转让激增

  据不完全统计,从去年10月开始,北京(楼盘)、上海(楼盘)、天津(楼盘)三大产权交易所的房地产业项目挂牌数量激增,较之此前的数目出现明显增长。

  今年以来,包括红豆股份等在内的超过20家上市公司发布公告退出房地产业。事实上,近年来宣布剥离房地产业务的上市公司逐渐多起来。云南白药于2013年宣布转让旗下地产子公司白药置业全部股权。另外,南京高科、水井坊、北大荒等公司也逐步退出房地产行业。

  或转让持有的房地产公司全部股权,或整体剥离房地产业务,越来越多的非房地产行业上市公司选择退出房地产行业。

  值得注意的是,这些挂牌转让主体以中小型房企居多,且大多地处二三线城市。业内人士分析,随着调控政策的逐步收紧,一些不具实力的中小开发商只能通过卖地、卖项目等方式来自救,甚至退出房地产市场,行业将迎来新一轮洗牌。

  在中国房地产业协会年初发布的一份行业报告显示,2016年房地产行业并购案宗数为198宗,涉及金额为4014.83亿元,同比上升43%;而2015年并购案宗数为343宗,涉及并购标的物价值为2815亿元,同比增长11%。

  报告称,2016年行业集中程度进一步提升,同时行业平均利润率下行趋势未改表明行业高增长时代已经结束。在新的发展阶段里,大型房企通过并购加速获取资源,中小型房企则加速转型,房地产开发企业分化进一步加剧。

  企业融资困局

  回过头来看,根据中体产业发布的公告,集团2016年实现11.86亿元的营业收入,其中有5.85亿元来自房地产相关业务,也就是说50%以上业绩是以房地产作为支撑。从去年9月30日以后,地方相继出台房地产调控政策,到今年3月又进一步加大力度。业内普遍预计,未来房地产市场前景并不明朗。

  考虑到投资风险和效益回报等问题,意向受让方对中体产业的股权转让望而却步,似乎不难理解。

  股权转让潮的背后,是房企融资压力的体现。自去年10月起,监管层逐步对房企融资渠道进行收紧,与此同时,银行向房地产企业发放贷款的规模也在下滑,包括个贷和开发贷规模均受到严格控制。

  近期,银监会连续发文要求强调,要分类实施房地产信贷调控,强化房地产风险管控,加强房地产押品管理。同时,严禁资金违规流入房地产市场。业内人士分析,充分说明了监管层对于房地产市场金融风险的重视。

  另据国家统计局公布数据显示,1-3月份,房地产开发企业到位资金35666亿元,同比增长11.5%,增速比1-2月份提高4.5个百分点。其中,国内贷款6892亿元,增长10.7%;利用外资74亿元,增长308.0%;自筹资金10894亿元,下降7.2%。

  “从当前3月份M1同比增幅有所收窄、银行间同业拆借利率有明显攀升等因素看,二季度房企需要警惕资金面收紧的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

  房企如何破题

  “挑战与机遇并存,但对于大多数地产企业来说,挑战大于机遇。宏观调控下,出于市场转型带来的客观需要,会给很多开发商带来前所未有的压力。”当代置业集团董事、总裁张鹏表示。

  他认为,单从融资和资金面的角度,需要在几个方面做好准备:苦练内功,加强产品核心竞争力,实现快行销、快回款;改变传统的债权型融资模式,鼓励和推动股权型、主动资产管理型的融资合作模式;改变传统地产的运作模式,提高自有资金投资比例,对接好开发贷、持有物业融资的传统合规模式;大力推动地产金融化和地产基金化转型,推动金融型和资产管理型房地产模式转变。

  无论是兼并收购还是股权合作,涉及的专业方方面面。在张鹏看来,由于交易各方的诉求各不相同,所以成功还是搁置都很正常。

  中国房地产协会文化产业委员会副秘书长向锋则表示,目前行业市场出现的兼并从组热潮,正是基于整个房地产市场已进入大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼的整合发展阶段。“大房企会重估收购重组行为和收购价格。而中小企业也会对市场契机有更大的想象空间,这些正是基于调控对市场影响在不同房企造成不同理解所致。”

  传统融资渠道融资的条件和资金量门槛提高,多元化融资将成为发展主流。向锋指出,债股结合,权益型融资,资产证券化,信托和资管计划都是需要积极拓展的新型融资方式。

责编:孙思

责编:汉网

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