摘要：鲸鲸宜居具有十多年服务中国公民在美、欧、亚、澳的多个发达国家成熟市场进行房产投资的资深专业经验，近两年来协助了非常多的中国投资者在日本东京买房置业，这不仅让外界、甚至是我们自己都颇感意外。于是，我们对相当一部分已经成功在东京买房的中国投资者进行了系列的回访，了解到不少特别有价值、有意思的内容，揭示了很多秘密和误区。我们就将它们整理出来，供读者们作投资参考。

首先，到日本买房的投资者对日本经济结构、人口素质、社会面貌、法律体制等方面的了解和理解水平远高于中国公民的平均水平。

先说日本经济结构，不少人误以为日本通过创造了上世纪80年代的全球电器业霸主时代和90年代的全球汽车业霸主时代，积累了大量的财富，因此导致了严重的房地产泡沫和金融业泡沫，后来泡沫破灭后，就一直没有真正的振兴起来，很多产品的品牌优势在渐渐削弱，有些曾经的世界名牌甚至破产消失了，所以就比较长期的看淡日本国内的经济前景。这看起来是正常的逻辑，但却并不是日本经济事实的真相。要真正看清、看懂日本经济实质，主要不是看日本，而是要看美国、看中国、看全欧洲、看全亚洲、甚至是看全球。因为日本已在二十年前把它的资本、技术、管理、研发等经济发展的种子播种到了全世界有发展空间和发展潜力的国家和地区中，不单是在“金砖五国”等龙头新兴市场国家，就是在美国这个世界第一的成熟市场，日本的资本、技术和管理的输出体量也占了日本在全球投资总量中的极大比重。所以，在日本本土的经济，更类似于“总部经济”模式，而日本真正的经济潜力大量的都在海外、在全球的大多数的新兴市场国家、及美国这样的超级成熟市场。在中国，只有很少部分人能够感知到日本资本在美国经济的全面渗透度有多大、美国经济和日本经济的相互依存度有多高，也很难有人能够较为准确的评估日本资本和日本企业在全球各国经济中的占有率及总体量。由于日本的企业、日本的经济与全球所有优良的市场紧密的结合在一起，所以日本的经济总量很大，虽然增长率不高，但稳定性极高。近期日元再度飚升背后的实力就在于此。所以青睐于日本经济的稳定性和成熟性，必然是选择在日本置业的人士们所看重的重要因素。

再说日本真正的人口素质是相当高的，大多数国际权威机构把日本人口素质排名为亚洲第一，也有不少机构把日本人口素质排名为全球第一。但是，大多数现代中国人并不曾和现代日本人有较多的交往，很多偏见甚至还停留在抗战时期的故事和影视剧里的敌对情绪和历史仇恨里。但是无论如何，日本人自中国唐代以来，都整体表现出几个明显的文化特征，比如勤奋好学、不干落后、谦逊有礼、有强烈的耻辱心和荣誉感。这些日本传统的人口素质与二战后美国的文化观念及社会体制的输入相结合，使得日本人在全球经济一体化的历程中赢得普遍的认可和尊重。那些选择在日本买房的人士对此也是深有体会的，他们中确实有不少都是和日本有过业务或学术上交往经历的人士。

（注：全球人口素质排名和全球国籍质量排名是有差别的，比如，中国的全球国籍质量排名的名次比中国的全球人口素质排名的名次要高很多）。

再看日本现代社会体制和法律体系已经在极大的程度上和美国接轨，使得日本从政体上看很像是美国在亚洲的影子，已经变得非常适合美国人生活了。据2015年的数据统计，境外投资者在日本房产市场共达成的交易中，排名前四的买家国家为：美国（43.3亿美元，54%），中国香港（17亿美元，21%），新加坡（6.4亿美元，8%），中国大陆（3.4亿美元，4%），第五位后其余总和只占13%，美国人占了一半以上。所以，日本在政体上的民主和法制的成熟度是很高的，达到了十分接近、或部分超过美国的程度，这让那些比较熟悉日本国情的中国投资者感到相当放心和满意的，比如，在日本买房产，产权也是永久性的。

那么这些中国投资者大多选择在日本哪里买房呢？答案是全都集中在东京。为什么呢？原因有二。其一，东京是日本人口最密集的最大都市，出租率极高，租售比（年回报率）高达8%以上；其二，东京的房价经历了近二十年的长期跌势和低迷，已经跌得很透彻了，平均房价已低于中国北、上、广、深的一、二类地区（但东京房产的现代化服务配置程度更高），且这两年开始呈现出明显的终结二十年熊市而见底反转的势头。在过去一年里，东京的房价已中度升值了15%-20%，加上出租所得年收益8%左右，使买房投资者产生较强的四年翻翻的回报预期。

如果四年可以投资翻翻，那么其年化收益率就约为24%，人们在银行存款真的是远不如坐拥千万房产了。另外，因为日本买房的贷款利率很低，年利率只有2.8%，使得在东京贷款买房也很划算，再加上东京的租金回报率在8%以上，每个月的租金回收覆盖每个月的按揭月供款还大大有余，这样，不但投资人的首付款可以得到比在中国大陆银行存款高很多的年化收益率（每月所得房租扣除每月按揭月供款后的余额，除以首付款总额，仍可达近10%左右的年化收益率），而且，若干年后贷款还款期满后，就得到了房价的总额回报，等于的房客替房东还了所有的银行贷款的本金和所有利息，实现钱、房双收。这不是空想，而是有实例为据的。我们先来对比一下两地银行贷款利率表：

再来举一个实际的案例。有一套3层6室，建筑面积为232.75平方米的整栋公寓，竣工于2011年3月，地处东京中央区月岛站， 总价为1亿5千万日币（约RMB975万），首付: 6千万日币 （约RMB 390万），剩余的9000万（约RMB 585万）向银行贷款，每月付按揭月供约为40多万日元，而1亿5千万日元的房子在东京的租金约为100-110万日元（约RMB 7万-7.7万），扣除40多万日元的月供，每月可得净收入约60万日元，这每月60万日元的净收入，等于是首付款6000万本金的约12%的年化收益率呢。

另外还有更好的利好！日本政府已于2016年5月宣布全面解禁居民住宅可出租营业的法案，拥有住宅等的房东只要通过网络完成简单手续，无需取得日本《旅馆业法》规定的相关许可，即可出租房屋。日本有专业的短租服务公司来帮助业务经营短租业务。短租的日租金一般是长租的三倍以上，就算按70%的出租率，扣除成本后毛利也在长租的两倍左右，而且短租运营公司都会安排清洁公司定期打扫，同时公司还保证房屋的高品质，可让原房屋的估值更高。短租房屋的签约期可根据房东需求可长可短，方便房东对房屋的灵活运作。

所以，很多投资人在东京买房后，可以把房子交给鲸鲸宜居管理，真正实现长年度高收益的海外投资回报，实现首付款产生的每月高回报和以房养房同时受益的双丰收。这一切主要归功于日本买房的低利率贷款、全球共享经济大趋势带来的快速发展，和东京人口不断增长产生的高租金回报率。

根据过去的日本全国人口统计，自2006年至2015年的十年里，日本全国人口大约下降了0.7%，而同期东京人口却逆势上升了约8%，平均每年增长10万人，这是因为日本本土的“总部经济模式”的经济结构造成的。日本全国的1700多家上市公司中，约一半以上的全球总部设在东京，世界500强企业的日本总部绝大多数也都集中在东京，这自然使得最大量的人才和就业机会都不断地集中到首都东京，同时造成东京的房屋租赁市场极度活跃，长期支持租金稳定和较高的回报率。

如果有读者需要进一步了解在日本购房投资的细则和项目细节信息，可以参加鲸鲸居宜在2016年7月29日下午在上海组办的日本投资策略讲座，现场咨询更多的资讯信息。

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