一线城市土地断供，二线城市土地市场开始成为各路房企竞争的主战场，这下可慌了本土的开发商。

前不久，万科香河员工因拍地被围堵暴打的事件吸引了各界眼球。这一次，“被退地”的是K2，一家创建于2007年的年轻北京房企，而退地方是郑州市国土局。

K2是谁？K2地产，创建于2007年，总部位于北京，是一家专注于中高端房地产开发的地产公司，业务已扩展至北京、上海、浙江、河北、山东等地，近年来，业绩不错，年轻地产公司中的佼佼者。

K2在郑州发生了什么？

2016年7月7日，K2地产以9.3741亿元拍下郑州石佛村72号地，然而，这块地拿的并不顺利。

先是14日夜，郑州市国土局内部文件流出，文件以K2地产提交审核材料不齐全，不符合有关规定为由，决定认定此次土地交易无效，并给出3种处罚：1、竞买保证金不予退还；2、K2纳入黑名单，即日起不得参与郑州市域内土地公开出让交易活动；3、该地块另行组织出让，出让价格低于本次挂牌成交的，由K2地产补交差价。

随即又在20日，郑州市国土局直接在郑州日报刊发公告，宣布郑政出（2016）72号（网）地竞拍结果无效。

消息人士透露，按照郑州市合村并城土地开发的“潜规则”，该地块应由已确认的一家本土房企福晟谦祥底价摘得开发，然而K2意外搅了局，奇怪的是，按照土地招拍挂的正常流程，K2并没有做错什么。

那么，是什么原因让郑州市国土局放着提高政府财政收入的利好事情不做，反而一定要做出退地的决定呢？

据了解，郑州的城改地市场一直遵循着“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的模式，即在城中村的改造过程中，房企先行接触村民、村委会甚至所在辖区的主管单位，并私下达成一致意见，进行前期拆迁安置，之后，再由政府介入，将土地收归国有，进入一级土地市场，走一下招拍挂的流程，进行底价成交，拍地后政府要返还一定的比例以此作为开发商前期垫资的补偿。

这种模式在郑州老城区改造的初期，一定程度上保证了房价的小幅上涨，但由于本地开发商要在前期进行前期安置等费用的投入，该做法实际也绑架了政府的正常土地交易。如果前期投入负责拆迁的房企最终没有拿到土地，那么政府就要为城中村改造中的所有费用埋单。

K2并不是第一个在郑州土地市场吃闭门羹的房企，据悉，早在2012年，万科就曾在郑州转悠一年拿地未果，后来与河南美景集团合作，才有了万科美景龙堂项目的开始。

郑州城改地为什么被看好？

一方面源于郑州净地逐渐减少且竞争激烈，据悉，郑东新区龙湖区域102.5亩住宅用地就曾以1844.11万元、总价18.9021亿元成交，地价高过周边房价。

一方面源于郑州城改地可观的利润。知情人士透露，预计未来郑州楼市房价将达到1.5万/平米，而目前来看，郑州城改地的拿地成本大约在3000元/平米左右，除去拆迁安置和开发商前期投入的配建费用共计约4000元/平米，以此来看，城改地的净利润或仍将高达8000元/平米。

一方面也得益于郑州的人口红利。河南是人口大省，业内专家分析，到2020年，郑州市总人口将达到1500万，以人口迁移为基础的城镇化所带来的“人口红利”，将持续推动河南楼市快速发展达20年以上。

“郑州国土局是在杀一儆百”，知情人士透露，“政府预备用最严厉的手段击退前来吃螃蟹的人”。但是，资本具有逐利性，而市场具有开放性，有利可图自然会吸引来资金雄厚的房企从四面八方赶来，按规矩进行土地“招拍挂”的正常流程，那么，郑州的城改地市场预备一直封闭下去吗？

“与狼共舞”或是良策

业内人士表示，K2地产的贸然闯入，也不全是坏事。地方土地壁垒迟早要被打破，新的土地规章制度也迟早要建立起来，市场的公平性应该得到尊重，优势互补，与狼共舞，或才是楼市发展的良策。

另外，成功的房企合作开发模式也提供了新的开发案例。以“搅局者”K2地产为例，早在2014年，K2就和本土房企华发股份共同开发过珠海横琴新区地块且销量和口碑都不错。在青岛、北京和廊坊香河等地K2也多次与本土开发商联合拿地、共同开发。

事实上，无论是一线城市还是部分二线城市，越来越多的地块被房企联合竞得，并且，越来越多的房企热衷于“联合开发”，业内人士分析，“联合开发”或将成为未来房企发展的趋势，也将逐渐成为楼市发展的“新常态”。

在二线城市，房企合作开发也多有案例可循。如在苏州，万科和南都合作开发了万科玲珑湾；在济南，万科与天泰、龙腾的合作横跨省城东西两部，这也将品牌房企万科牢牢的捆绑在了齐鲁大地上，优势互补，资源共享，相比郑州土地市场的“不开放”现状，“放开思路”“合作开发”“与狼共舞”不失为一良策。