2016年8月3日，经过四年商业洗礼的商业地产全程服务商睿意德，在“最好的时候四周年庆典暨RUI+战略发布会”中，结合精准而详实的数据和深刻的专业观点，发布了中国商业地产服务行业发展白皮书。
一、中国商业地产发展现状-增量到存量转变，催生新市场
在商业地产漫长而曲折的发展周期中，经历了三个主要阶段，分别是2007年-2009年的混沌期，2009年-2012年的风口期，和2012年-2016年的成长期，在第一个阶段，城镇化高度发展，商业匹配不足使商业成为刚性需求，此阶段受住宅地产的影响较小；第二阶段属于商业地产的红利期，大量商业规模化复制，刚性需求被迅速填充，四年间的年复合增长达到33%；第三阶段，是互联网开始对传统商业发起冲击的时候，惯性供给加大，竞争加速，商业回归到金融本质。RET睿意德根据近十年的数据统计分析得出以下判断：
第一，惯性供给依然是未来几年商业发展的主旋律。从2007年-2016年上半年的住宅和商服用地的比例曲线可以分析得出以上结论。07年以来，商服用地一直都占到房地产用地30%的出让比例，商业用地从2008年的9321万平米到2013年的25902万平米中可以看出，在快速发展的城市化进程中，商业用地面积始终保持着逐年递增的势头，直到2014年的25047万平米和2015年的22530万平米，才第一次呈现略微下滑的趋势，但与之对照的是，市场对商业物业专业化开发服务的需求量大增，从供给端来看，商业地产开发建设仍处于峰值供给阶段，近几年平均开工1.9亿平米的规模，需要较长时间的去化才能实现。
第二，中国消费需求还远没有释放。当前我国的储蓄率远高于其他国家，消费潜力释放将促进未来市场对商业营业用房的需求。居民收入水平和消费能力存在稳定的正相关关系，收入水平更高、消费意愿更强烈的新兴中产阶级和90后的崛起，也让未来的商业充满了更多想象的可能。2014年，中国居民可支配的收入超过63万亿，总储蓄超过30万亿，虽然国民储蓄率自2010年起连续五年下降，但目前48%的储蓄率依然高于韩国的34%，日本的22%，以及美国的18%等发达国家，开挖潜力巨大。
第三，城镇化发展让消费留在城市。中国城镇化每年增长1%，但与欧美国家相比仍具有很大的差距。中国城镇化每增加1%，就意味着2000万人口参与到城市的社会化分工，享受城市化服务和配套，也意味着产生2000万消费人口基数，这是商业发展的巨大红利。截止到2015年为止，我国的城镇化率是56.1%，远低于排在世界前列的国家，其中前三位的分别是阿根廷（92.5%）、日本（91.3%）以及澳大利亚（89.2%）。中国未来城镇化的覆盖进程将延长商业红利期。
但是，结构化不均的生长之痛让中国商业地产蹒跚前行。目前北上广深和杭州是中国各大城市里商场租金尚可的城市。一些二线城市的商业氛围虽然远远不如这些城市，但却同样供给大量的商场用地。2015年二线城市零售项目占零售项目总存量的65%，当年零售项目新落成项目的73%在二线城市，武汉和成都等地虽然空置率低一些，但是商场的租金水平并不高，而沈阳和很多三线城市，整体空置率在15%以上。而很多城市综合排名更靠后的三四线城市空置率更高。
因此，商业地产增量市场未来将在“叛逆”中前行，新增量依旧可观，城市化率依旧未达到高水平，消费需求仍有很大的发展空间，同时，三四线城市的发展机会更大。而存量市场依然是未来我们需要强化消化系统的主要的任务。过去五年，购物中心以每年15-20%的速度增长，远远超过了社会零售品总额，过快的增长带来发展均衡度弱、同质化竞争、空置率上升等问题。同时，现在购物中心存量市场积累了大量的在评估需求，每年经营调整需求是新增开发市场的两倍以上。过去七年，商业新开工增长率与住宅持平，年复合增长率接近20%，每年竣工面积也超过1.2亿平米，大量商业以实体店铺的形式进入存量市场，未来商业服务逐步会从增量市场转向存量市场。
另外有一点不得不提的是，从2010年开始到2015年，中国的网购交易额从4500亿激增到4万亿。到现在，强势的互联网“野蛮人”在完成了裂变生长后开始放缓进化的脚步，单一维度无法再扩大优势，线上交易已过窗口期，线下实体店天然的人流入口和流量屏障开始出现崭新的市场机会。由此可以看出，当存量时代到来，投资专项深度服务需求被点燃，当商业回归金融本质，旧的格局正在龟裂破损，新的商机正在破土萌芽，需要用新的模式打破格局，制定新的游戏规则。
二、商业地产服务业发展的潜力—奔向千亿级市场赛道
RET睿意德指出商业地产服务业包括五大领域，咨询服务、设计服务、交易服务、运营服务、其他衍生服务。2015年咨询行业产值为15-16亿元，通过商业地产在地产稳定的占比和地产发展轨迹数据，可以推断到2020年咨询行业产值将达到70-100亿元。商业地产设计行业目前将近9亿平米的设计需求，按开发增量判断，截止到2020年待开发量为15亿平米，设计产业将达到目前的2-3倍，将达600亿左右。依据目前全国地产销售金额与租赁面积计算，到2020年预计产值将超过2000亿元。依据全国购物中心发展速度来看，2016年为4690家，现阶段运营服务产值接近300亿元，到2020年将达到1.8万家，届时运营服务产值将达到惊人的900亿元。另外，对于相应的衍生服务，诸如金融、企业孵化、精准研发、IP创造等领域，目前尚处于产业形成初期，多数属于输血培植期，预计到2020年产业成熟期，产值将达200亿元。
依据五大领域2016年与2020年的产值比较，咨询、设计、交易、运营、衍生服务分别占据未来商业地产总产值的3%、16%、52%、24%、5%。现阶段商业地产总和是800亿元，而未来的的产值将达到惊人3800亿，这无疑是一块孕育着巨大潜能的黄金行业，但依然有很多人将之称为最坏的时代，其实更多的是自身已不适应激变的市场需求，曾经的城池不保，又难以找到新的利润增长点。
三、商业地产服务业需求趋势—四大趋势催生新的商业
要推演商业良性发展趋势，首先要找到行业症结和痛点。在传统的商业地产服务模式下，普遍采用经验归纳法，时效性很差，效果模糊不明，无法实现依据效果付费，服务效率也极为地下；传统模式下的交易服务过于依赖供给端，诸多品牌不能够与时俱进，有名无实，谈判、试错成本级高，成单效率低下；传统的模式因服务逻辑缺位，只能通过有活力的商户导流，运营的同质化严重，客户粘性低，完全以客户和买方为导向，成本控制成为盈利与否的核心。诸如此类为顽疾缠绕商业地产多年，那些有着先知先觉和执行实现能力的企业已经走在前面。
但是行业的症结和客户的抱怨是滋生新商业力量最好的土壤，在此前提下RET睿意德指出，行业会沿着四大趋势演进。
趋势一，大资管服务将应运而起。打造企业服务的闭环和轻资产模式将成为主流。万达用15年开始降维竞争，推出包括规划设计、招商、运营等一体化服务模式，为中小企业代管商业，而其自身的轻资产运营模式除了原有的租售结合、代管合作还在去年增加了类TEITS的运营模式。
趋势二，技术革新，形成可及时评估效果的服务。客户对服务的要求更高，选择更谨慎，对客户喜好的把控也更具及时性，因此高度及时性和为效果付费将成为赢得客户认可的唯一方式。比如外滩源作为一个定制的高端购物中心，客户隐身性强，传统模式对客户感知难以把握，利用新技术手段确认，项目客户价值观偏向英式生活馆，于是现场运营组织了英伦市集活动，活动期间客流增加了110%，粉丝会员量增加了15%。
趋势三，提供多元化赢利点管理服务将成为必然。将商业作为流量数据平台，反向为供应商提供产品研发服务与营销渠道服务，构建更强的网络经济；充分挖掘客户数据，形成众筹、融资等多种模式的衍生功能；降低初创品牌试错风险，提供资金流动的安全性保障。
趋势四，能够提供准确的软性感知服务将成为企业的硬实力。通过价值观、兴趣点、原创IP等回归人本价值的商业引流，将成为赢得客户青睐和市场份额的主要方式。从五彩城的史努比到大悦城的悦界，传统的来源、收入、年龄的显性标签已经不能为定位客户提供有效帮助，商业物业的软性感知成为聚客和业绩成长的必备模式。
四、未来行业服务机会点展望--在不确定环境下做可靠决策
在未来，服务型企业将围绕大数据、智能化、平台、多维化需求创造几个方面进行不断深耕和行业再造。这不仅是服务型企业的行业发展的必由路径，也是包括制造业、金融业等行业努力扭转庞大身躯的转型驱动。
一是数据应用导流将颠覆原有逻辑。通过大数据的多渠道收集，进行精确的客户分区和画像。如一个顾客，我们可以通过社交客、时尚控、实用派、超级粉、购物狂等多个维度进行属性划分，最终选取数值最高的几个属性进行定制化和极具倾向性的营销和推荐，提升商户的整体运营效率和效益。目前睿意德已经拥有了自己的零售商业数据库中商数据，并与阿里、百度、Talking Data、Adtime等数据公司建立了合作伙伴关系，在未来将得到进一步的深化合作。
二是标签化的智能匹配。通过技术实现标配对接，如通过18个标签进行标准化的商户定位，实现商户标签化；通过65个标签使物业能够推演准确的属性计算，实现物业标签化；通过线下行为跟踪与线上行为关联，实现客户的需求标签化。
三是平台+触点实现效率化。更好的用户体验、更高的价值、更快的效率是所有商业的通用逻辑，商业地产服务领域将利用平台搭建大数据库，专业人员实时驻场解决问题，让时间缩短三分之二，解决即是效率痛点；实时跟踪实施情况，每月反馈，即时调整，并按照解决问题的效果进行付费，让客户能够通过最低的成本循环试错。
四是多维网络化下的需求创造。基于行为相关性模型和配套业态模式的构建，以此建立两者的相关性链接；在广泛区域计算建模，对消费者未来需求进行预测，为新品牌、新服务提供初创分析，降低试错风险。
五、结束语--谁能掌握转型升级的钥匙，谁将开启未来之门
时代没有好坏之分，不能用跟不上时代变化的模式对着已经“变心”的客户和消费者说，这个时代糟透了。再坏的年代都有行业翘楚，再好的时代也有没落王朝，数据是最客观的说服者。商业地产领域在未来的发展趋势将是一个增量转存量的消化过程，但仍然处于峰值期，中国商业市场所蕴含的市场潜能和巨大的消费力并未完全释放，由前期过度而激进的开发所导致的稍显滞后的症结也才刚刚凸显，但其巨大的体量和亿万级的商业价值是很多行业所无法比拟的，这也是商业地产仍处于后黄金时代的主要因素。
而在经历由增转存的过渡期，伴随着阶段性变化，促使商业地产服务企业需要赋予自身更具时代竞争力的核心能力，在技术创新、运营模式、人才储备、变现速率等方面不断加强完善。同时，大数据、智能化、平台化、多维化，这些与大趋势相匹配的关键壁垒的构建，将成为每个企业通往另一个维度的天堂之门的金钥匙。别轻易说时代已过，行业落寞，商业的入口从来只为那些做好了闯入准备的智者敞开。
