记者刘燕

这个元旦假期，恒大表现值得称道。刚宣告布局旅游和健康养老领域新项目，接着又如愿坐上2016年度“地产一哥”宝座。

2日晚间，中国恒大发布公告，其全资附属公司恒大地产成功引入首批8家战略投资者，包括中信、中融、华建、山东高速、深圳广田等知名机构，入股金额300亿元，占恒大地产扩大后股本约13.16%。

为回归A股铺路

关于增资原因，恒大方面表示是出于A股上市的考虑。去年10月3日，凯隆置业及恒大地产与深深房签订协议，同意重组。深深房以发行A股或现金方式购买恒大境内附属公司凯隆置业持有的100%恒大地产股权，凯隆置业将成为深深房控股股东，通过重组恒大将登陆深交所。深深房及深投控股同意，恒大地产可引入总金额约300亿元的战略投资者。

业内人士表示，此次成功引入300亿元战略投资，恒大已满足境内上市公司社会公众持股比例超10%的要求，为回归A股铺平道路。

负债率大幅降至行业水平

从公告名单来看，不难发现这次的战略投资者都是国内知名企业，既有大型央企、国企，也有实力民企，既有实业龙头，也有著名金融机构，体现了恒大对战投优中选优的原则。

引入战略投资者，一方面是为了符合上市公司社会公众股东持股比例需超过10%的要求；另一方面，新投资者的引入，将对恒大地产原有资本结构产生重大影响，最为直接的是，其负债水平将相应下降。

数据显示，截至2016年6月30日，中国恒大总借款为3812亿，现金余额为2120亿，净资产为1820亿，净负债率为92.97%。有机构分析师以此测算，引入300亿战投后，公司现金余额增加300亿至2420亿，净资产增加300亿至2120亿，相应净负债率将降至约65%的行业平均水平。

庞大土储受市场青睐

尽管从财务报表上看，房企的负债率普遍偏高，但有证券分析师指出，这并不能反映企业真实的财务状况，其原因就在于尽管房企前期购买的土地近年来不断增值，但按照会计准则要求，土地储备是以土地原值而非土地市场价值纳入总资产计算，客观上造成房企的土地储备越多，负债率越高。

以恒大为例，2016年中报披露的土储量达1.86亿平方米，连续多年位居全国第一。相对应的，恒大在土地方面的支出也很庞大。根据恒大历年来发布的年报，2009年—2015年，恒大累计新增土地款为2949.7亿元，平均每年新增土地款达到491.6亿元。

根据世邦魏理仕的评估，恒大土地储备估值达5000多亿，比拿地时的土地原值（2516亿元）涨了一倍多。如果将土地增值因素计算在内，恒大的负债率将大幅度降低。与此同时，恒大大规模的土地储备和低廉的土地成本也正是此次成功引入战投的关键。