民生银行地产研究院首席研究员 资深风险管理师 冯焱东/文

近几个月来，房地产泡沫的议论少了许多，可能是因为很多城市房地产价格涨幅回落或下降，房价暂时不再牵动大家的敏感神经。

房地产泡沫是否已经消除了呢？答案是否定的，笔者认为，房地产泡沫依然存在，但其整体形态已经发生很大变化，以前主要是房价泡沫，现在已经演变为房价泡沫与供应泡沫并存、供应泡沫取代房价泡沫成为行业主要矛盾的状态。

房地产泡沫是如何从房价泡沫演变为供应泡沫和房价泡沫兼具状态的呢？这与中国房地产特殊国情有关。

在中国土地出让方是县级以上地方政府，从经济学角度看地方政府扮演者地产供应商的角色，而且是垄断地产商，其对土地价格具有较强的掌控力。地方政府是土地出让金的主要受益者，由于任期、考核体制、GDP增长压力等因素的影响，地方政府具有追求短期土地收入最大化的倾向，所以地方政府希望土地出让的价格更高，这是其一。

其二，希望土地出让的量更大。希望土地出让价格高，在很大程度上导致前些年房价泡沫出现，房价收入比畸高。价格高还不够，地方政府还希望在土地出让的量越大越好。

随着近几年大部分城市不够节制地陆续大规模出让土地，到2014年在全国绝大部分二线至五线城市开始普遍感受到了供应泡沫的压力，部分城市房地产供求关系失衡得比较离谱。

其实很多城市从几年前开始就已经出现供求失衡的情况，只不过是到2014年在全国范围普遍爆发而已。由于供给远大于需求，导致绝大部分二至五线城市房价涨幅回落，部分城市如温州等地房价出现下降。

中央多年担心的房价泡沫在限购限贷等政策高度压制之下，在经济进入新常态之时，通过地方政府的一手主导产生的供应泡沫终于把它暂时压制或者说掩盖了，也可以说供应泡沫暂时取代房价泡沫成为行业主要矛盾。

房地产是地方性产业，理论上说，地方政府负有天然的调控责任，使行业健康发展，房地产供求基本平衡，城市居民基本买得起房或有保障房可住。土地供应多少掌握在地方政府手中，理论上供应泡沫完全是可以避免的。但事实上与其说地方政府在调控房地产，不如说地方政府在经营房地产。更遗憾的是，地方政府在经营房地产过程中普遍具有急功近利的短期化倾向，除了重庆等少数城市外。

正是这种倾向，地方政府先是助推了房价泡沫，随后又制造出供应泡沫，而供应泡沫的产生在一定程度上又抑制了房价泡沫，真可谓一物降一物。地方政府对于房价泡沫是先扬后抑，“扬”比较主动，“抑”则是被动而为。

房地产泡沫是一种病，目前病灶从单一房价泡沫已经演化为房价泡沫和供应泡沫并存，病灶重心则又从房价泡沫开始转移到供应泡沫上。

就房价泡沫而言，并不能说消除了，只能说被暂时压制或掩盖了，但在当前房价涨幅缩小甚至部分城市下降、居民收入增长的情况下，房价泡沫没有被继续吹大，或者说有所减轻。

由于大家把关注焦点长期放在房价泡沫上，供应泡沫虽然已经较明显出现，但尚未引起各界足够重视，实际上目前供应泡沫已经取代房价泡沫成为房地产市场主要问题所在。

对于大部分城市来说，供应泡沫一时消除不了，在供应泡沫形势下如何应对？如何规避风险？如何调整心态、预期和经营思路？这需要中央政府、地方政府、开发商、金融机构、购房者等各相关方进一步思考。

开发商必须丢掉幻想，面对现实，在价格上随行就市，积极回笼资金，降低盈利预期，并以平常心面对少数项目亏损，提升成本等各项管理水准，寻找新的利润增长点。

对于金融机构来说，供应泡沫显然加大了风险，但行业整体发展空间依然巨大，并购等机会反而更多。

对中央政府来说，既要设法去化解房价泡沫和供应泡沫，又要避免行业不出现大的风险，还希望房地产对宏观经济其正面支撑作用，这需要多方面权衡。目前来看中央政府把化解供应泡沫，通过房地产提振经济、化解地方债务和金融风险放在更重要的位置上。

对于地方政府来说，如何面对这两种与自身行为有很大关系的泡沫，则是一个新课题，财政紧张，地方债务压力巨大，还能继续去大量出让土地，饮鸩止渴吗？对于购房者来讲，由于供应泡沫能“克”房价泡沫，终于能相对从容地挑房，而不担心房价马上又涨了，在有些城市房价继续下降不一定是奢望，但要警惕烂尾楼的出现。

房价泡沫是房地产黄金时代的标志，供应泡沫则标志着白银时代的来临。供应泡沫换个说法就是产能过剩比较严重，实际上在市场经济环境下，各行各业都会出现产能过剩，在消化产能过剩的过程中，部分企业破产倒闭，很多企业出现亏损，行业会进行调整和重组，然后进入下一个循环。这是市场经济的一种残酷性。房地产产能过剩无非有点特殊性，就是土地供应方是垄断的，而且有一定短期化行为特征。

如何施治房地产的双重泡沫？理论上讲，价格下调，成交量回升，既可以消化房价泡沫，又可以化解供应泡沫，这是房地产恢复健康最理想的一种方式。

在供应泡沫环境下，限购限贷政策的调整无疑可以促进成交放量，同时不至于使房价有大的反弹。杭州等城市已经呈现出这种状态，这是一个积极信号，这是一种良性的市场调整。在这个过程中，少数企业出现倒闭是正常的，也不可避免，这是市场调整不得不付出的代价。从根源上讲，化解双重泡沫要在分税制和土地财政改革、改变GDP崇拜、调整考核体系等方面下功夫。

但我们必须看到，除了四个一线城市和少数二线城市外，绝大城市的供应泡沫问题已经十分严重，急迫地需要面对和解决。

当前地方政府迫于巨大的债务归还和刚性支出压力，更加依赖土地出让金的收入，土地供应势必进一步加码，房地产供应泡沫不仅没有缓解迹象，还有进一步恶化的趋势，这是十分危险的。

供应泡沫如果破灭（这种可能性完全存在），对于房地产行业、金融行业、国民经济的打击将是十分沉重的，中央政府必须高度警惕这个危险信号，供应泡沫和房价泡沫一样，都要高度重视、及时化解。地方政府必须面对现实，决不可在饮鸩止渴，房地产泡沫一旦破灭，对整个城市经济来说将是一场灾难，多年的奋斗成果也可能毁于一旦，这绝不是危言耸听。

在供应泡沫取代房价泡沫城市市场主要矛盾之时，首先是要控制土地供应量，但地方政府债务压力很大，减少土地供应执行起来非常困难，但进一步加大土地出让，供应泡沫完全可能破灭，这更加危险，如何解决？

首先中央政府必须看到并高度重视这个矛盾，召集地方、财政、金融等多个部门商讨一个综合性方案，先治标，再治本。其次一线城市之外需要对需求松绑，二套房的购买、按揭门槛可以考虑防松，二手房交易税可以考虑防松征收条件。由于供远大于求，需求的扩大并不会导致房价的大幅反弹。