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作者：黄秋丽

来源：中国企业家

自2012年开始，万达集团的掌门人王健林重心已从房地产转向了资本，他进入产业整合者角色。互联网颠覆传统产业，也为他带来意外的礼物：万达广场天然就是一个巨大商业平台和入口，如果这些流量能够打通线上与线下，则能释放反向颠覆互联网巨头的价值。

天下武功，唯快不破，这句互联网公司的金句，同样适合万达。近两年地产商纷纷转型做房地产相关内容产业，而这是万达10多年前的布局。

如今，他还要再造一个“看不见的万达”―一个基于O2O、大数据、金融工具的万达。

万达的金融集团：从全牌照到“只需要银行牌照”

对于成立金融集团，王健林谋划已久。

世界500强公司大部分都是产融结合，当公司大到一定程度，游戏规则会发生改变，金融几乎是标配，而万达产业如此庞大，内部就有上千亿资金在流动。万达曾经测算，如果内部挖掘一年可以节约20亿的财务费用。

王健林最初的设想是，“万达要买银行、保险、证券公司，自己再成立财务公司、投资公司，一共5大板块。”这是传统套路。

万达已按照这种想法在试水―2014年8月，万达以1.225亿收购了百年人寿4.2373%股权，在此之前还传出了万达要收购大连银行的消息，而万达的重要商业伙伴―大连一方集团已是该银行的主要股东。

2014年8月，万达与腾讯、百度成立电商公司。此时，收购快钱的谈判也在进行，万达要做平台必须有自己的支付工具。

在与这些互联网公司打交道的过程中，王健林对金融的想法也发生了变化。2014年万达广场会员有4000多万，2015年目标是1亿，此外万达广场还有十几万家商户，这些资源如此分散，万达无法掌控，但通过支付环节会将它们连在一起。根据收购协议，万达旗下所有业务板块均将使用快钱支付平台。

“万达金融方向已非常明确，就是互联网金融。”

王健林所定义的互联网金融，即用互联网工具把资金用最快捷手段与产业结合在一起，形成产融结合。“说小点，先不说跟别人，就是与万达商家做创业贷款，万达掌握数据也是最准的。他的收款机是在我这儿，经营情况我看得到，在收款机上加个软件，每个月要还的钱先自动划到我账上，剩下的钱该去哪去哪。”王健林说。他甚至认为快钱比余额宝还有优势，“余额宝的毛病是接不了产业，只能存银行，资金面松的时候收益就不行了”。

互联网金融也颠覆了他曾经对金融集团的构想：“万达其实只需要有一个银行牌照，也不需要开什么门店，资金完全可以用P2P。”他还可以用互联网金融做更多创新的事情，例如当年叫停的REITs。

万达的轻资产模式：“至少是个类金融投资行为”

2015年1月14日，万达商业地产股份有限公司与光大安石、嘉实基金、四川信托、快钱公司签署投资框架协议，4家金融机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场。在这个合作中，所有投资均由金融机构完成，物业归它们所持有；万达只做开发管理与运营，并参与租金分成；产品不再是有住宅综合体，只做持有型商场。王健林从2014年就开始琢磨轻资产模式，房地产总体供过于求，风险越来越大，这种模式会降低万达风险。

“这种轻资产已经不是地产行为了，是金融行为。至少是个类金融投资行为。”王健林说。 按设定模式，这些轻资产的万达广场，最终会证券化，分成相等的份额，卖给大众投资者。这与REITs无异。快钱像余额宝一样，会把这种产品在网络上卖给大众。

在中国，房地产金融尚是一片空白，但相关政策管制正在放松，北京、上海、天津、深圳允许搞金融创新，而且明确提出可以搞REITs。王健林自述，万达正在申请一个交易牌照，“哪怕是内部交易的许可也行，只要能够交易、流动、套现就行。”当年麦格理的PPT并非全无用处，王成为中国最早研究REITs的地产商，2005年他准备让万达通过REITs在香港上市。根据香港证券监管部门要求，他还考了一个REITs经理人资格证书，这些知识到10年后终于派上了用场。

类似轻资产模式看上去天衣无缝，唯一疑点是万达广场的租金回报。根据万达2014年报，万达持有购物中心建面2157万平方米，可租赁面积占55%（即1186万平方米），租金回款110.8亿元。折算下来，万达每天每平米租金只有2.6元。在行业内，这是一个比较低的水准。“万达广场平均租金不高，轻资产项目集中在三四线城市会更低，真能满足基金回报需求吗？”克而瑞信息集团总经理丁祖昱说。

王健林指出了这种算法上的一个错误：2014年很多万达广场是9、10月开业，有两三个月的免租期，等于没有租金收入，这种算法没有把这些面积剔除。即便剔除，王健林认为这个衡量方法依旧不科学。

“1平米造价我能控制在6000块，别的公司可能要1万多，所以我5毛钱就赚钱，而你1块钱还不赚钱。”王健林说，比较科学的衡量方法是租赁投资回报率，“不看你面积，也不看你多少比，一个楼投资10亿，租金去税后，能不能收到7000万。能做到租赁投资回报率就是7%。”在拿地成本控制上，万达有无可比拟的优势，作为地方政府政绩发生器，万达广场非常受追捧。

王健林透露，目前与10多家基金公司谈轻资产模式，不少是万达商业地产基石投资者。“今年6月底，我们会公布正式签约和拿到钱的合同，会很惊人。”

万达的O2O模式：迫在眉睫

有人怀疑王健林是万达创新业务的障碍，一个不用微信，1950年代出生的人，基本上可以认定为与时代绝缘。王健林能够例外吗？

开会成为王健林了解互联网世界的一个重要途径，这恐怕罕见他例。电商会议是王健林参加得最多的会议，常常二三十人坐一起讨论，不知开了多少次了。“我说如果你们做技术的人认为行，但做商务的人都认为不靠谱，这个方式肯定不靠谱；你们做技术的说出来，我们做商业的一听觉得这事有感觉，这个模式可能就是对的。”王健林说，技术上他没有发言权，但对商业模式有感觉。他对万达电商提出要求：别人有的我们不要，创造一个完全自己特色的、中国找不到的新模式。

2012年6月万达电商成立，高薪聘请了在Google、阿里巴巴任高管的龚义涛做CEO。最初万达对电商的认识停留在网络购物上，经过很多次调查，最终才决定做O2O。但对于万达的管理层来说，O2O是个很难理解的东西，内部沟通就花了很长的时间。

万达在电商方面一直跌跌撞撞，O2O并不新鲜，难点在于怎样做成万达风格的O2O。2014年8月三家成立合资公司，即外界戏称的“腾百万”。但实际上，王健林最先想到的合作伙伴是与他打过赌的马云，而且曾与阿里团队进行过接触。“阿里兴趣不是很大，以为我们是要在网上卖东西，其实我们当时也不知道怎么搞，刚开始谈的时候，只是有这个想法，想成立一个公司，阿里愿意不愿意一起弄。”王健林说，阿里只对万达的数据感兴趣，对其它部分兴趣不大，因此，万达才转而与腾讯、百度谈判。

其实腾讯与百度，合作之初也不知道要搞什么。“我们线下有这么大的客流，你们想要流量得花钱吧，你说打车软件为了获得客户手机号码花了多少钱？”王健林说，“任何流量导入进来就需要花钱，我们不需要花钱，自己就有。但这些流量怎么想办法变成钱，我们来一起研究，这两个人（李彦宏与马化腾）听了觉得有点可能性，说行，就弄了。”

经过两年多的探索，王健林对O2O的认识是：就是用互联网工具使我们现有的传统产业升级，更接近年轻人的喜好，或者是更好的把他黏住。

黏住的方法，就是让万达广场更智能、更有体验感。为此，万达花费巨资在成都建立云计算中心，从最基础技术端投入。“如果有100个专利，O2O就算成功了。”王健林说。

2014年万达广场有4000多万会员，2015年目标是1亿。“如果会员数量足够大，一切皆有可能，比如说广告、活动分成，价值都出来了。”2015年1月4日，万达电商已获得了香港两家机构10亿元投资，其估值达到200亿。

对于王健林而言，O2O是他最感到紧迫的一件事。即使不用微信，只要看看万达百货糟糕的业绩，他就知道原有的商业世界正在塌陷。

目前，万达所有的产业板块中，百货是唯一至今没有盈利的公司。互联网对传统零售业冲击，不仅影响到万达百货业绩，甚至影响到整个万达广场经营。2015年2月底，青岛李沧万达广场与CBD万达广场的万达百货将正式闭店，接下来可能还有几家严重亏损的万达百货也将闭店，这些不景气的店将改为吸引客流的娱乐体验式业态。“百货就看今年，希望你们坚决完成收入和利润指标。如果完成，就意味着百货彻底翻身，丢掉集团落后单位的帽子。”王健林在2015年年会上如此说。

“即使没有O2O方式，万达广场也活得下去。”王健林如此说，万达广场从2013年大幅增加互联网上无法消费的体验型业态。2014年万达广场的租金收入为110.8亿，比2013年大幅增加26.8%。

互联网金融 (ID：webjinrong)

为互联网金融从业者服务；WeMedia成员。