【明源君说】duang，duang,duang，好好的周末，一下被央行降息的消息砸得晕头转向。三个月内二次降息为了啥？这次降息对房地产行业又有哪些利好？且看本文的全面解读。

2月28日晚间，央行宣布，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

金融机构人民币存贷款基准利率调整表

明源君分析：对房地产市场的4大影响

1.释放购房需求

对于普通购房者而言，此次降息最直接的影响是买房成本下降。以贷款100万，20年，计算，如果按照基准利率计算，购房者之间可以减少月供144月每月，合计20年可以减少3.46万的利息支出。而连续2次降息后，贷款100万，20年将减少利息支出超过9万。

房贷利率变化一览表

数据来源：中原地产

这种情况下，降息将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好，这将大大刺激尚在观望中的购房者入市。

2.降低房企融资成本

从开发商角度来看，一方面可以借助政策利好，加快推盘节奏，加速去化；另一方面，房企融资成本将大幅下降，这对于部分现金流紧张的企业来说无疑是一大喜讯，而对于大型房企而言，也将对其持续下滑的盈利能力起到一定改善作用。

3.房贷利率或重回8字头主流时代

据明源君跟踪得到的市场数据显示，截止2月末，北京各大银行房贷利率开始出现最低85折，首套房贷88折利率优惠的提供银行，也增至5家，其中不乏中国银行。

此次降息，相信将使得房贷利率真正重回8字头主流时代。

4.房地产调整的基本面不变

降息对房地产而言，看起来挺美，效果有待验证，但切不可盲目乐观。虽然此次降息让市场信心有所回升，但市场不稳定因素仍然存在，三四线城市供过于求的矛盾难以缓解。阳光100董事长易小迪也指出，今后房地产供大于求是“新常态”，2015年仍是房地产去库存的一年，房地产企业的日子仍然不好过。尤其对于大量的供过于求的城市而言，房地产的基本面仍然是调整。

专家们都怎么看？

中原地产首席分析师张大伟：房价再跌的可能性接近于零

降准后，再次降息，对房地产市场的影响将非常大。

一二线城市，楼市资金面将明显好转。房价再跌的可能性接近于零。三四线因为库存绝对值过高，这种情况下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

购房者对购房行为的决策除了居住需求外，最主要的是对房价的预期。而在我国这么多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策，而调控政策中影响力最大的信贷政策。信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。

在全球经济复苏乏力的背景下，我国央行再次降息意在刺激整个经济环境，维持平稳上涨，这对大部分开发商来说是利好消息。目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息，意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了。

房企最困难的时间已经过去。

伟业我爱我家市场研究院经理孔丹：更多的资金流入房地产市场

降息对楼市的主要影响是货币更加宽松。

按揭贷款进一步宽松。一方面，批贷放款速度有望加快，另一方面，更低优惠利率有望出现，有利于降低购房成本；

货币政策的宽松，将使得更多的资金流入房地产市场，有利于市场的复苏。

同策咨询研究部总监张宏伟：楼市“分化”特征将更加明显

对于楼市来讲，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲会出现涨价的现象。具体来讲：

第一、降准降息对于房地产行业需求释放会起到刺激作用，并且楼市变化马上会反应出来，尤其是春节后，在降准降息等“救市”政策刺激作用之下，开发商将会加快推盘节奏，楼市也将加速去库存，基本面良好的城市将快速回升。

第二、降准降息之下楼市“分化”特征将更加明显。

在降准降息等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，15月以上的城市楼市还有去库存压力；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

上海易居研究院研究员严跃进：对于2015年的固定资产投资以及借贷关系的理顺势必有利好

从融资的角度看，虽然此前降准后整个宏观经济融资环境有趋于宽松的迹象，但很明显，融资的成本并没有得到完全下降。从这个角度看，对于目前宏观经济的提振依然是必须的，最关键要下大力气降低融资的成本，并且要借此类降息做法来提振各类企业的信心。对于2015年的固定资产投资以及借贷关系的理顺势必有利好。

此次降息，本质上的着眼点是银行业务和货币政策关系的梳理，并不是简单地救市。当然，此类政策能够带来积极的效应，比如说目前整个库存压力已经得到有效地释放，无论是库存的规模量还是去库存速度，都能看出去库存压力已经大规模地释放。此次降息能够利好未来去库存速度的加快。

央行为何又降息？

央行有关负责人就下调人民币贷款和存款基准利率并扩大存款利率浮动区间答记者问

1、问：2014年11月22日利率调整的效果如何？此次下调存贷款基准利率的主要考虑是什么？

答：自2014年11月22日中国人民银行下调存贷款基准利率并进一步推进利率市场化改革以来，随着基准利率引导作用的发挥及各项政策措施的逐步落实，金融机构贷款利率有所下降，社会融资成本高问题得到一定程度的缓解。受经济结构调整步伐加快以及国际大宗商品价格大幅下降的影响，近几个月以来，消费物价涨幅有所回落，工业品价格降幅扩大，对实际利率水平形成推升作用。当前物价涨幅处于历史低位，为适当使用利率工具提供了空间。此次利率调整的重点就是要继续发挥好基准利率的引导作用，进一步巩固社会融资成本下行的成果，为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境。

2、问：此次下调存贷款基准利率的主要内容和预期效果是什么？

答：此次采取对称方式下调存贷款基准利率。其中，一年期存款基准利率由2.75%下调至2.5%，一年期贷款基准利率由5.6%下调至5.35%；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。由于央行公布的基准利率仍具有较强的指导意义，再次下调贷款基准利率可望直接对金融机构贷款实际利率产生一定下拉作用。同时存款基准利率的进一步下调，也有利于降低金融机构筹资成本，带动各类市场利率和企业融资成本继续下行，对于进一步缓解企业融资成本高问题具有积极作用。

3、问：此次结合利率调整进一步扩大存款利率浮动区间的背景和意义是什么？

答：近年来，随着利率市场化改革的不断推进，存款利率浮动区间逐步扩大，金融机构自主定价能力持续提升，已初步形成差异化、精细化的存款利率定价格局。尤其是在存款保险制度即将推出，相关配套改革取得重大突破的背景下，进一步扩大存款利率浮动区间的条件基本成熟。同时，随着理财等存款替代类金融产品的快速发展，越来越多的负债类产品已经自发实现了市场化定价，这都推动我国必须要加快推进存款利率市场化改革。

为此，在继续发挥好基准利率对银行定价引导作用的同时，结合推进利率市场化改革，进一步将存款利率浮动区间上限由基准利率的1.2倍扩大至1.3倍。这是我国存款利率市场化改革的又一重要举措。存款利率浮动区间扩大后，金融机构的自主定价空间进一步拓宽，有利于促进其完善定价机制建设、增强自主定价能力、加快经营模式转型并提高金融服务水平，同时也有利于健全市场利率形成机制，更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用。

4、问：此次利率调整是否意味着货币政策取向转变，下阶段央行货币政策调控和利率市场化改革的思路是什么？

答：此次利率调整的重点仍是保持实际利率水平适应经济增长、物价、就业等基本面变动趋势，并不代表稳健的货币政策取向发生变化。当前我国经济发展进入新常态，发展条件和发展环境都在变化，而其核心是经济发展方式和经济结构的改变。下一步，我们将继续按照党中央、国务院的战略部署，坚持稳中求进工作总基调和宏观政策要稳、微观政策要活的总体思路，更加主动地适应经济发展新常态，把转方式调结构放在更加重要的位置，保持政策的连续性和稳定性，继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，综合运用多种货币政策工具，适时适度预调微调，为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境，促进经济科学发展、可持续发展。同时，更加注重改革创新，寓改革于调控之中，把货币政策调控与深化改革紧密结合起来，适时通过推出面向企业和个人的大额存单等方式，继续扩大金融机构自主定价空间，有序推进利率市场化改革，并进一步完善利率调控体系，健全利率传导机制，不断增强央行利率调控能力和宏观调控有效性。

来源：明源根据东方财富网、每经网等内容综合整理。更多好文推荐分享，请添加明源地产研究院副主编个人微信号mypx2014

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