西安楼市的风向近期出现了惊人的变化。三迪曲江香颂枫丹推出473套新房源，经过现场核验通过的家庭却只有零个。世茂璀璨倾城推出296套房，而核验通过的家庭只有两个。这与西安前半年千人抢房、一房难求的局面形成了冰火两重天的对比。
　　这两个项目，分别位于西安的南北，具有一定的样本色彩。这两个项目的情况如何，为什么突然遭遇到空前的销售压力？
　　三迪曲江香颂枫丹价格过高，是“无人问津”最重要原因
　　华商报记者27日查询西安市商品住房认购登记平台发现，截至26日下午公布的数据显示，曲江二期的代表性楼盘之一——三迪曲江香颂枫丹本次共推出473套新房源，13、22#意向登记结果公示，仅有18个人登记购买，而经过现场核验通过的家庭却只有零个，未核验或申请撤销的家庭18个，预示该项目473套新房源开盘，没有一个购买者，这创下西安房地产市场从2015下半年以来首次出现项目无一人购买的惊人现象。
　　华商报记者25日来到位于西安雁引路附近的三迪枫丹项目售楼部，现场看房的人还是不少，大多以问询为主。一位李姓看房者称，自己是刚需家庭，主要考虑价格、地段以及学区因素，感觉性价比不是太高，还要再考虑一下。
　　“关键买涨不买跌，现在明显感受到楼市趋冷，我还是先观望看看。而且这个项目虽然是精装，但位置偏。”准备下手婚房的朱女士对华商报记者说。朱女士的这种观望心态，也代表了周围大多打算购房者的心态。“目前基本没有直达公交或地铁线路，周围比较荒凉，也没有成熟的商业配套。”
　　华商报记者注意到，该区域有不少房产项目，在前半年几乎都是一房难求。那么，该项目为什么却遭遇到无一人购买的惊人现状呢？
　　有地产观察人士认为，房价上涨过快，价格明显高于周围项目，是三迪枫丹销售遇冷最重要的因素。数据显示，从2014年10月到2018年9月，三迪枫丹房价从5200元/㎡（报价）上涨到了14495元/㎡，房价几乎上涨了三倍。2017年2月份之前，三迪枫丹用了28个月，将房价从5200元/㎡上涨到6700元/㎡。但在2017年2月份之后，只用了只有19个月，房价就从6700元/㎡，涨到了14495元/㎡。
　　世茂璀璨倾城销售遇冷，与城改项目关系大
　　华商报记者27日查询房管局官网的意向登记官发现，世茂璀璨倾城（未央区红光村城中村改造项目DK-3）5、8# 。预（现）售楼幢号：5，8（全部可售房源共296套），意向登记结果公示显示，全部可售房源：296套，意向登记申请数（含撤销）：12个。开发企业现场核验家庭：2个（刚需1个、普通1个），未核验或申请撤销家庭 10个。显然，本批次296套房源仅仅只有两人购买。
　　9月25日上午，华商报记者来到世茂璀璨倾城项目部。该项目位于西安市未央区红旗路与御井路十字附近，位于北三环以内，华商报记者注意到，该项目距离市区比较偏远，周围的配套设施不太成熟。
　　走进售楼部以后，一位置业顾问接待了华商报记者。询问“是不是第一次来看房，有没其他人介绍过，大概预算是多少？”随后，这位工作人员介绍了相关的证件，包括预售证、房屋面积、户型结构等，然后对着地图介绍了项目所在的区域和周边配套设施、交通等情况。华商报记者注意到，虽然是下雨天，售楼部里面看房的人还不少，沙盘附近有几位置业顾问在给看房者介绍项目情况。
　　置业顾问告诉华商报记者说，“现在不用摇号了，可以直接买。之前那一批需要摇号，现在还有一部分房子。均价大约在12000元左右，具体一房一价，都已经公示了。”华商报记者说，“按最小面积给我算一套。”置业顾问说：“我们这里是精装房，有一套面积约105平米，3室2厅2卫，总价将近120万，单价算下来不到12000，首付三成的话算下来大约需要34万。最近几天有优惠活动，如果能尽早订房的话能享受9.8折。”
　　华商报记者查询发现，该项目是世茂地产璀璨系列在西安的首个项目，总占地308亩，分2期开发。一期规划13栋楼，分别为7栋高层和6栋洋房。项目所销售的面积从105到144㎡不等。
　　一位不愿具名的业内人士分析，从该项目的位置来看虽然较为偏僻，但是离地铁四号线比较近，交通还算可以；从品质来看，以洋房和高层为主，居住的舒适度也算不错；从配套来看，虽然不太成熟，但要看长远。所以，综合来看，该楼盘出现如此糟糕的销售状况，或许与该项目属于城改项目有关。“因为前些年西安不少城改项目出现烂尾等问题，让购房者对城改项目心存戒备，有些担心。”
　　爆冷是对前期非理性上涨的修正
　　西安上班族李阳上半年买了房，他说，“我跑了好多地方和楼盘，真的很累，总算买了。最大的感受是，现在的市场，该买的都买了，没买的买不起。”毕竟一万二左右的房价，很多月薪三、四千的工薪族承受不起，而且新项目大多是大户型，绝大部分都在100平米以上，120平米左右成为主流，首付一般都需要30万到40万元，这把很多打算购房的群体挡在了外面，“反正买不起，索性不看房了”。
　　“尊敬的准业主您好！不用摇号！请各位朋友不要错失良机！开盘在即！还没来的朋友请务必明天一定要到项目来了解！并且填写意向房源信息确认单，方可参加后续的开盘。”近日，西安东郊某楼盘一位销售人员给华商报记者发来这样的微信。
　　进入九月份，西安楼市出现“寒流”，部分项目遭遇空前销售压力，原因何在？“爆冷也可能是对前期非理性上涨的一种修正。”西安地产评论人士王建红对华商报记者分析，目前，购房者趋于理性，开始从价格、品牌、位置等角度进行综合考虑，不再是有项目出来就火爆抢房了。这种爆冷项目以后会更多，这或许才是刚刚开始，前期房价非理性上涨过猛，后续若无人口和强大的城市产业发展支撑，爆冷就是一种必然。
　　民生银行西安分行投行顾问周文豪分析，说明目前的调控政策开始收到一定成效。此外，刚需家庭优先摇号、通过系统有序摇号等措施，缓解了购房家庭的恐慌情绪。而有意愿买房子、有能力买房子的家庭，在过去两年已经购买了。新的购买力，还需要一定时间积累。
　　西安楼市迎来拐点？
　　变化太快，两个多月前还是一房难求，千人摇号。现在突然变成近五百套房源无一人购买。难道说明西安楼市迎来拐点？
　　受全国地产大环境影响，9月份品牌房企恒大首先进行全国性的促销打折，有些商铺、写字楼项目甚至是6折左右出售。就全国来看，高歌猛进的房地产销售在8月迎来拐点。8月份，商品房销售面积增速、开发投资增速均呈现明显下滑趋势，环比分别下降7.5、3.9个百分点。
　　与此同时，一线大房企也抛出了“大转折”观点。万科董事会主席郁亮再提“大转折”。就在近期，郁亮公开指出，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。
　　有本地不愿具名的地产观察人士认为，几个月前，不管楼盘的位置、户型、价格，购房者几乎是一窝蜂购买，这太不正常。从八月底西安开始降温。目前来看，一是住宅阶段性短缺得到缓解，二是新西安人的购房热情得到释放，三是需求理性和高房价叠加，使人们不再跟风。“拐点已经来临，只是拐的幅度有多大，还要观察。”
　　美城股份市场研究中心总监沈玮分析，进入8月以后西安一些非限购区域打折促销，9月份这种情况逐渐向主城区蔓延，一些楼盘也开始促销优惠。目前整体来说西安楼市趋于理性，购房者更加从容。与前半年相比的确是拐点来临，但从房价来说是否会“拐”目前不好判断。
　　周文豪不赞成拐点一说，他认为，西安房价短期可能需要调整一段时间，但不要奢求房价会大幅度回调。中长期来看，调整之后，不排除再度上涨的可能性。 （华商报记者 李王艳 黄涛）
　　【编辑：吴蕾】