原标题：高喊“活下去”的万科胃口为什么这么好？
正 文
自平安入股华夏幸福之后，“产业新城运营商”华夏幸福和“城乡建设与生活服务商”万科达成战略合作。
10月9日，华夏幸福的五家全资子公司就部分项目与北京万科、北京恒燚签署《合作协议》，双方将合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目，共计33.93万平方米，交易价款为32.34亿元，主要由股权转让款及置换股东借款（万科根据华夏幸福已经提供的股东借款金额按照受让项目公司股权比例为项目公司提供股东借款）组成。其中五家子公司股权转让款均为1元。股权转让完成后，万科将持有华夏幸福涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。
图表：本次交易涉及项目土地情况
数据来源：公司公告、亿翰智库
从本次交易项目的土地情况来看，5家项目公司共计10宗土地，并且双方同意由万科负责项目的运作和经营管理。虽然说是华夏幸福将这5个环京项目变卖给万科，但是据统计，以上10宗土地均为华夏幸福在2017年9月至2018年5月期间获得，如果按照当时获得土地的价格衡量，再考虑获取土地后的财务成本，此次交易基本属于平价交易，完全契合华夏幸福提出的全面开放合作战略。
图表：此次交易项目的土地获取价格
数据来源：公司公告、亿翰智库
此次合作协议的达成受多方面因素的驱使。
✔对华夏幸福来说：
▪第一，减轻现金回款压力，产业新城加快异地复制。从2018年1-9月房企销售额来看，华夏幸福的销售额为1101亿元，同比增速10.09%，低于TOP10房企平均销售增速。一方面是由于华夏幸福业务多位于京津冀区域，受2017年至2018年的限购、限贷等行政调控政策的影响，使得该地区的房地产企业销售规模增长趋缓；另一方面，从2018年中报来看，华夏幸福现金回款为57.75%，现金回款压力较大。另外，2018年以来，华夏幸福加速产业新城的异地复制，使环京区域的销售额占比从2017年的85%左右下降到54%左右。
图表：2014-2018年1-9月华夏幸福
与TOP10房企平均销售同比增速比较
数据来源：公司公告、亿翰智库
在财务数据方面，2018年上半年，华夏幸福的经营性现金流量净额为-78.18亿元。同时公司净负债率为108.68%，有息负债达到1179.11亿元，其中净负债率略高于亿翰智库发布的《2018H1上市房企净负债率TOP100》的平均净负债率，但总体仍保持可控的局面。
▪第二，房企之间的合作是大势所趋。在2018年华夏幸福中期公告披露的887.63万平方米的土地储备中，涉及到合作的土地面积仅为88.42万平方米，且多数股权占比49%以上，仅有少数土地股权占比较低。而且华夏幸福在环京区域拥有充足的土地储备，在房企于公开市场拿地难度加大的背景下，华夏幸福在环京区域与其他房企合作可以占有主动权。
早在2018年1月，华夏幸福就在北京召开首届产业新城合作伙伴大会，以“合作”为题，实现全方位开放合作。当前，公司与万科合作协议的达成正是全方位开放合作战略的兑现。
✔对万科来说：
▪第三，平价获取优质项目，布局环京区域。在9月底召开的秋季例会上，万科着重强调2018年要实现6300亿元的回款目标，以及提出“活下去”是公司发展的底线。同时郁亮强调，公司内风险和收益严重不匹配的业务必须要调整，做了三年还没做成的业务不要再做。这就预示着万科将会在多元化发展的道路上放慢脚步。继而，在行业困境下，拥有充足资金的万科在传统住宅开发领域内优势凸显，从而促使此次交易的达成。
并且，当前华夏幸福与万科交易的合作项目地理位置都相对不错。其中涿州码头镇依托解放军301医院和涿州影视城等特色优势，打造码头健康城，是集医疗、健康、生态于一体的新城；廊坊龙河高新技术产业区位于廊坊市主城区东南部，距北京和天津市中心分别为40公里和60公里，一小时内可以到达首都机场、天津机场和天津新港，是“国家火炬计划廊坊信息产业基地”、“省级循环经济产业示范园区”、“省级高新技术产业示范区”。优秀的地理位置充分印证环京项目的高性价比，也是双方达成合作协议的重要前提。
此次交易的达成对于两家行业龙头企业来说，一方面使华夏幸福加速异地复制并减少环京区域的销售占比；另一方面可以加快资金回笼，为规模的恢复增长提供资金支持。同时，对万科来说，以平价获取优质环京项目，既降低了成本，也加大了对环京区域的布局。此次合作总体来说形成了一种双赢的局面。
此外，从整个行业来看，当房地产行业进入调整阶段后，拥有充足资金的企业更容易在市场上辗转腾挪。万科就是典型例子，从三季度的权益投资金额来看，万科拿地的投入相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。其中，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元；而碧桂园、恒大、融创、保利拿地权益金额合计为477.5亿元。进入到四季度，高喊“活下去”的万科转身就买了华夏幸福的10宗土地，在行业阵痛的背景下，充足的资金优势尽显。
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