◎智谷趋势（ID：zgtrend）| 宇庭
时间是最好的慢性毒药。
2017年，全球经济步调出奇地一致。
除了脱欧陷入困境的英国，几乎每一个发达经济体都迎来久违的经济增速。
新兴市场亮眼的经济数据，让大把资金头也不回地冲进去，增长和热钱带动这里的股市不断创造奇迹。
越南股市2017年全年涨幅高达48%，成为亚洲表现最好的股市。今年1月22日，胡志明证券交易所甚至因股市交易太过火爆，导致交易所系统直接瘫痪。
就连沉静了许久的欧洲，2017年的经济增长率也创下十年来最高。一度有分析师认为，“欧洲经济正在换挡进入全面复苏阶段”。
今年1月，随着中国统计局公布2017年中国GDP增速6.9%，扭转了从2011年开始放缓的趋势，一时间针对中国经济是否陷入“滞涨”或“衰退”或“新周期”的争执，更激烈了。
可以说，2017年，是投资者的狂欢，是经济分析师的高潮。
一年后的今天，剧情突然反转。
10月10日，全球股市遭遇“黑色星期三”：
• 纳斯达克下跌4.1%，10月份的跌幅已经扩大至7.8%，创下特朗普当选以来最长连跌记录。
• 日经225指数收跌4%；
• 台湾股指收跌6.3%，创下2008年1月22日以来最大跌幅；
• 韩国首尔综指收跌4.3%，创下2011年11月以来最大跌幅；
• 上涨指数止跌于2583点，开盘迅速跌破2015年股灾的底部2683点。
• ……
连《经济学人》都坐不住了：
（最新一期经济学人封面：下一场衰退——会有多糟糕？）
耳边仿佛响起泡沫破灭的声音。对经济危机的担忧，越来越重。
全球两大著名泡沫：美国股市与中国楼市，前者在经历了九年的大牛市之后，今年已经出现三次大跌。近忧也好，远虑也罢，恐慌情绪正在聚集能量。
而中国楼市近来也非常慌张。
01
现在买房与一年前买房的人，怕是经历了截然不同的光景。
去年的这个时候，在中国买新房的人群，还在深夜排队认筹。新房和二手房价格倒挂，片刻的犹豫，就错失了净赚几十上百万的机会。
买二手房的谈判半小时，攻势一波接一波，最后成交价从550万变成了570万，一锤定音，买！
降价是不可能降价的，这辈子也不可能降价的！
一年后的今天，曾经深夜排队认筹的一批人，已经加入了售楼部维权的阵营。曾经打死也不降价的二手房业主，一开口就是自降20万卖房。
（朋友圈里的中介最近密集在推各类降价楼盘）
也许这就是时间的魔力吧。不声不响，就让人自觉地将过去推倒重来。
先看一组今年9月份的数据：
北京二手房价格环比下跌1.73%，同比下跌6.06%
深圳二手房价格环比下跌1.65%，同比上涨7.73%
上海二手房价格环比下跌0.57%，同比下跌1.29%
广州二手房价格环比下跌0.12%，同比上涨6.56%
厦门二手房价格环比下跌0.22%，同比下跌7.82%。
杭州二手房价格环比下跌1.26%，同比上涨6.62%
——数据来源：中国房价行情平台
与“下跌”字眼和冷冰冰的数据同时公布的，是多地售楼部“维权”新闻，这是大家对本轮房价下跌最直观的反应。
业主的愤怒和楼市的下跌，其实早在几个月前就开始积蓄能量。
中国指数研究院此前公布的报告显示，今年土地流数量达到历史高位，1-8月份，全国300城中，土地流拍已超过800宗，其中446宗为住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，大约是2017年的1.8倍。
从大房企到小微个体，虽然在中国楼市中扮演者不同的角色，但维护自身利益的本能是一致的。
02
过去几年中国楼市的疯狂，并非个例。如今的楼市遇冷，也绝对称不上领头羊。
降价潮、维权潮在这个秋天轮番上演之前，全球主要区域的楼市，早已密集出现房价下跌的动态。
比北京房价下跌更早的是距离北京八千多公里的三个城市：温哥华、悉尼和伦敦。这里，称得上楼市调控的成功范本。
2016年是加拿大的温哥华和多伦多楼市最辉煌和最狂热的时期。莱坊数据显示，2015年6月至2016年6月温哥华房价上涨了36.4%！成为全球房价涨幅第一，而当时排名第二的是上海，房价涨幅是22.5%。
为了给楼市降温，加拿大政府密集出台多项限购政策，海外买家税、空置税、居民还贷压力测试轮番上阵。与中国的冻结交易、锁住流动性不同，加拿大是通过政策抑制投资者的需求，提高外部资金进入的门槛，减少投机资金的入场。
（1）2016年7月，不列颠哥伦比亚省（温哥华所在地）推出15％的物业转让税，2018年提高到20%。
（2）2018年1月，OSFI压力测试正式启用。
（3）2018年1月，加央行上调基准利率至1.25%。
（4）2018年加拿大多个城市将上调地税税率，其中，温哥华市将地税增至4.24%。
（5）2018年加拿大五大银行提升房贷利率。
（6）2018年起，温哥华征收1%的空屋税。
步步紧逼的调控政策，叠加加息的影响，2017年下半年加拿大楼市开始降温，房价增幅迅速下滑，即便如此，全年房价涨幅在发达国家中仍然高得惊人。2017年，温哥华房价上涨15.9%，多伦多房价上涨12.7%，
今年年中开始，温哥华房价已连续四个月下滑，温哥华房屋销量大幅下跌。据大温地产局的报告，今年9月大温住宅销量同比暴跌43.5%，相比8月份也大幅下跌了17.3%。
（大温地产局9月报告：各类房型价格从5月份开始下滑）
另一个类似的国家澳大利亚，楼市调控政策的结果在今年逐一显现：根据Realestate的报道，悉尼9月的房屋销量同比下滑了23%。房价中位数相比去年也下跌了3.1%。其中独立屋的价格降幅最大，同比下滑8.3%。
墨尔本的情况，并不比悉尼乐观。9月份墨尔本房屋销量同比下滑20%，房价中位数相比上个季度也下跌了2.3%。独立屋也是首当其冲，房价同比下跌2.1%。暂时还呈现上涨趋势的公寓价格，相比去年同期也仅仅增长了1.1%。
即便是老牌城市伦敦，今年也在追随温哥华和悉尼的脚步，房价迅速转向。
伦敦和剑桥，作为英国房价最高的两座城市，最近半年房价涨幅相比去年急速下滑，直到7月份房价直接走下坡路。
（数据来源：Rightmove）
据著名房地产咨询公司Savills的调查，伦敦市中心最佳地段的房价自2014年见顶以来已经下跌近10%，其中一些房屋价值缩水幅度高达三分之一。伦敦高档住宅区受市场下滑的冲击最大。
房价仅次于伦敦的剑桥跌幅更是超过伦敦。在过去半年里，除了4月份和7月份的房价高于去年同期，其他时间的价格都比去年要低。
03
除了政府的调控政策，加息也被称为高房价的刽子手之一。美联储的加息政策，正逐步从央行传导到银行间，再到楼市。最直接的表现，就是房贷利率上调。
（Zillow数据：美国房贷利率不断提高）
房贷利率的提高，最直接的影响就是降低居民的购买力，以及投机者的购房需求。美国的高端房产到中低端房产市场，这个秋天相继主动降价出售。
在Zillow的统计中，美国前100的城市中，今年8月份有接近八成的城市房价下跌或者保持不变，还有不少城市已经连续跌了一整个夏天。
而作为美国高端房地产市场代表之一的纽约曼哈顿，这里的楼市遇冷，从一年前的销量大跌开始。
（彭博：曼哈顿房屋销量连续四个季度下滑）
房子越是卖不出去，就越是有急于套现跑路的卖家，想要抛售手里的房子。今年第三季度，美国挂牌出售的房屋数量就比去年增加了13%，是过去七年来，卖家情绪最焦虑的一个秋天。
另一个国际大都市中国香港，也在上演相同的剧情。
今年8月，香港楼市走下神坛。这座全球房价最贵的城市，突然传出几个让众人诧异又紧张的消息。
据《南华早报》报道，从7月份开始，香港罕见地出现多起购房毁约案例。多位买家在交付购房定金后，突然取消交易，放弃5%的定金。少则三十万港币，多则两百万……
香港最大开发商新鸿基降价出售九龙的某个楼盘，相比去年12月份已经降价10%。
这些并非个例。香港中原地产的最新消息是，各区域各类房型价格全线下跌。其中下跌幅度最大的楼盘贝沙湾，已经从5月份的房价峰值，直接打七折，跌幅超过33%。
（中原城市指数来源：http://www1.centadata.com/cci/cci.htm ）
海外掘金早在香港楼市发出预警信号的时候，就在文章《不一样的楼市冻结：开发商降价百万，买家大出血止损，加息噩梦再临》中提到，香港楼市遇冷，主要原因是香港政府出台调控楼市的辣招。而近期多家银行上调房贷利率，利率增速超过居民薪资增幅，导致居民购买力大幅减少，楼市看空情绪加大，更是成为香港房价转向、买家抛弃定金的导火索。
如今，市场上不乏唱空香港房地产的声音。最严重的猜测是香港本地券商耀才证券的创始人叶茂林称，若贸易冲突进一步升级，香港住宅价格两年内跌幅或达到40%。
这可是内地资金争相涌入的香港，是全球房价最贵的香港啊。
04
下跌的故事各有不同，上涨的故事却大致相似。
2008年金融危机之后，为了刺激经济，全球主要国家相继实施量化宽松，大放水来了。货币大量超发，成了资产价格上涨的基础。
美国的三轮量化宽松释放的大量流动性流入了金融体系，推高了金融资产的价格，尤其是美国的股市。
而中国释放的流动性早期也是按照“四万亿”的初衷，流入基建等实体经济。但后来随着投入在房地产的资金收益远远高于实体经济，再加上投资路径稀缺，赚钱效应的正反馈，吸引大量资金从其他市场进入楼市，推高中国的房价。
在这之间，甚至有大量资金以加杠杆的形式进入楼市。各类形式的“首付贷”就是一个缩影。
经济学家任泽平在研究报告中就曾提到：
从长期来看，房价增速与货币增速高度相关。过去近50年间，美国10年平均房价增速趋势与10年平均广义货币（M2）增速趋势相同。其中，M2增速基本领先房价增速2年时间。
过去十年大放水带来的各类资产泡沫越吹越大，楼市调控政策也是越来越密集。但中国的楼市调控与加拿大、澳大利亚、美国等发达国家的政策有着明显的区别。
中国试图用时间换空间，通过冻结交易，锁住流动性，同时也锁住了资金。既限购又限售，没有成交量的市场，房价只是一个毫无意义的数字。
横盘太久的市场，被锁住的资金一旦寻找找到新的出口，就会迅速离场，因为“活下去”更重要。于是，我们看到今年下半年，越来越多的楼盘出现打折销售。还有一些因限售导致交易成本升高的二手房，如今甘愿降价以弥补买家高额的交易税费。
美、加、澳的调控政策运作模式大不相同，它们通过增大炒房者的入场门槛，从源头上驱赶那些快进快出的炒房资金。
没了流动性的市场，就像没有毫无交易量的股票，难有翻身的可能。而杠杆率高企的市场，一旦加息步伐加快，资金链断裂，弃房逃跑的故事，就开始了。
回顾此前的数次金融危机，1994年的墨西哥危机，1998年的亚洲金融危机，再到2008年的全球金融危机，都是因为不停加杠杆，债务过高导致资金链断裂，进而引发资产抛售潮。
从2007年金融危机之前的高杠杆开始，十年时间，去杠杆力度最大的国家是美国，其次是英国。日本的居民部门杠杆率基本稳定在105-107之间，而澳大利亚和加拿大的居民杠杆率在金融危机之后，不减反增，并从2014年开始加速上涨。
有关中国的最新数据是：
“据《华夏时报》6月28日报道，以家庭债务/家庭可支配收入测算，今年第一季度中国家庭部门杠杆率高达110.9%，已经超越美国。”
（OECD：以债务/居民可支配收入计算，过去十年五大国居民部门杠杆率）
今年以来，美联储已经加息三次。美国、加拿大、香港都已经有银行提高了房贷利率，随着大部分国家正式步入加息周期。还在加杠杆的市场，才最容易受到冲击。
从暴涨到暴跌，最终回到原点，是2017年的燕郊故事。它是否会成为中国楼市的未来，就看以时间换空间的模式，还能持续多久。被锁住的资金，倘若找到新的缺口，从楼市喷涌而出，那就是“燕郊模式”的普及化。
曼彻斯特是全欧洲第二大科技中心，全英第二大金融中心，不仅拥有稳定增长的房价涨幅，并且拥有非常可观的租金收益，2017年的年租金收益率排到了全英第一。
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