◎作者 | 路口大爷
第一个吃螃蟹的不一定能成为“风向标”。
9月底，一则“广东酝酿逐步取消预售制”的新闻让全国热闹了好一阵子。当时正是市场观望情绪严重，地产界由是炸锅，住建部忙着“辟谣”，广东省房协欲说还休，天天盼着房价下跌的群众看戏，但到底是吹风试探还是谣言外流，莫衷一是。
风波不过20天，吃下预售制第一只螃蟹的深圳以“打响现房销售第一枪”姿态登上新闻头条。如此形似“风向标”的举动似乎在预告着什么……
且慢，南京似乎走得更在头里。不过，就在今年7月以来，南京已经取消了此前拍出地块中“现房销售”的要求。
这一退一进，究竟是闹哪样？
明星城市果然惹眼。比起它们，还有一座广东三线城市最近陆续推出批量现售地块，试点意味浓厚。
市场风云变幻，究竟谁才是真正的风向标？
人人都说“一刀切还不现实”，但谁才是急先锋，谁又会按兵不动？
最后回到我们人民群众最关心的话题——如果现房销售时代真的来了，房价会跌吗？
01
作为改革前沿阵地，深圳的一举一动难免会被放大到全国性意义去解读。但此次所谓“全国首例现房销售试点项目”的解读并不准确，第一个吃螃蟹的还真不是深圳，而且这个举动也还不足以动摇预售制这一制度。
深圳最近亮相的龙华金茂府项目，是在2016年6月拿下的。
当时深圳房价飙升，官方有意防止地王频现、抑制市场过热，就推出了首宗“现售”试点地块，想考验一下开发商们的现金流。这块地在推出之时，官方态度比较乐观，时任广东省房协会长蔡穗声曾表示：商品房取消预售制代表了一种方向，深圳的现房出售试点是房地产市场走向成熟的标志，随着市场逐步走向成熟，制度上需要一些调整。
没想到，结果却被狠狠打脸了——
这一试点项目不仅没能打击房企空前高涨的拿地热情和对房价一路涨的预期，最后甚至刷新深圳地王记录，被电建和金茂联合体以82.89亿的总价一举拿下，楼面价约5.68万，远超该区域4.3万的新房均价，当时有业内人士预测，至少要卖到8.5万-9万才能挣钱。
降温不成，反而又搞出了“面粉比面包贵”的案例，深圳的这一试探性改革悄然退出。
但售出的地块总是要开盘，今天的金茂项目只是正常流程下的入市，只是市场为何反映激烈，财经观察作家叶檀有一观点不乏参考价值：媒体过度解读了金茂府现房销售，它反映的是2016年深圳房地产热度，不是当前，更不意味着全面进入现房销售时代。
02
深圳并不是首个推出现房试点的城市，而且这种“改革悄然退出”的案例也并非首发于深圳：
2010年，广西南宁成为取消商品房预售制的试点，效果不理想，不了了之；
2016年8月，南京要求“竞价到最高限价的90%时，必须现房销售”，23个月后，“现售”要求被“竞自持”取代；
2017年3月，杭州要求土拍时“溢价率达到50%，必须现房销售”，但4个月后该政策即取消；
2018年6月，广东中山试点推出“现售”地块，经过200轮竞拍之后，被万科竞得，再次刷新中山地王记录。
取消预售制的改革阻力不言而喻。
据财新报道，关于是否取消商品房预售制度，即便是在住建部内部，意见亦不一致。支持者认为，商品房预售制引发虚假宣传等诸多弊端，亦为楼市加杠杆，应予以纠正；反对者认为，取消商品房预售制势必拉长开发周期，在短期内改变楼市供应生态，并有可能推高房价。
广东省房协有关人士也说了：
从2004年起，每一轮楼市调控，政府都会对取消预售制度进行调研，但取消类的建议从未真正落地过。
不过，地方政府发出的信号并非完全一致。
广东一个三线城市，中山，在4个月前试水首个“现房”试点效果不佳的情况下，仍勇气可嘉迎面直上，在10月份迎来大爆发，近期中山多块入市的土地竟然无一例外都要求现楼销售。
如果说深圳一个项目不足以动摇市场，那么中山的举动则要挑战当地楼市，意图带来根本性的改变。
中山已经做出了要做全中国“首个完全取消预售制城市”的姿态，但效果如何还要看后续的土地拍卖结果。
03
不少专家都表示，如今一刀切取消预售制还不现实，那么什么城市会如同中山这样勇往直前，哪些城市又会像南京诸城一般望而却步？
当前房地产调控的全局，其实思路就是决策层多次提及的分城施政、一城一策，在房地产税上是如此，在取消预售制上也概莫能外。
我认为这里能存在两个指标：
一个是土地财政依赖度，一个是房地产市场的稳定度。
此前智谷趋势在《最严调控下，还有城市不得不拼命卖地，这份土地财政榜单让人尴尬》一文中曾给出过一份三年来土地财政依赖度榜单，在这份名单上，南京以126%登顶最高依赖度城市，杭州也跻身前三。
对比之下，今年上半年中山的土地财政依赖度大致在30%，更有信心在预售制这一块先动刀。
土地财政依赖度越高的城市，在取消预售制上的改革阻力越大。拿广东来说，就算推行试点，也会先选在深圳、东莞，而非广州、佛山。
土地财政依赖度过高时，不仅地方政府缺少改革的动力，对稳定当地楼市、经济也有挑战。
年中，我们看到了南京房地产市场的矛盾，一边是火热的万人摇号抢房，一边是地价涨不动、土地开始流拍。
土地市场就是我们观察楼市走势的先行指标。今年上半年，南京土地成交金额减少了42.3亿元，下跌9.8%，这是从2016年以来，南京上半年土地成交金额最低的一次。多个热点板块地价从2万+、3万+跌回1万多的水平线，大部分都是底价成交。
最近南京还因为楼盘降价屡屡出现“维权潮”事件，杭州的情况也十分相似。
此时正值经济下行周期，住建部也多次强调要“三稳”，稳房价、稳地价、稳预期，在这个基础上，南京、杭州这种房价易大起大落的城市更不可能贸然做出根本性的制度变化，影响楼市的稳定。
中山这样初具规模的尝试，背后多少还是有底气的。
合富辉煌中山公司分析师谢仲娟在接受媒体采访时表示，中山可能是广东省住建厅选中推行取消预售制试点的城市，这可能是因为中山存量土地较多，现售项目往往要两年后才能推出，在中间空档期，较多存量项目可在两年内不断推出新房，不会出现短期供需失衡的情况。
04
最后回到我们人民群众最关心的话题——如果现房销售时代真的来了，房价会跌吗？
实际上，取消预售制的目的，不在于调控房价，而是在于防风险。
广东省房协此前下发的文件，提及了预售制存在的弊端以及给市场带来的风险，试点的目的是要降低房企杠杆，试图解开银行和房地产之间缠绕难解的结。具体可参考智谷趋势《取消商品房预售制：中国彻底抛弃香港模式，今后再无地产大佬》一文。
但如果贸然全面取消，开发商的资金回收周期将拉长2-3年，而长江证券研报指出，这笔预售款占房地产开发资金来源三成左右，后果很容易有多惨烈：死一大批中小房企，多一大批烂尾楼。市场如果出现阶段性休克，和房地产深深捆绑的银行也要受到冲击，一个不小心就变成了系统性金融风险，一刀切下去，得不偿失。
所以，中山目前也只对新推地块要求现售，并不涉及正在开发及在售项目，这种循序渐进、新老划断的思路和此前广东省房协的文件精神保持一致，找一些城市试点，逐步实行现售。
那么，如果你在的城市被选中试点，房价会不会涨上去？
预售制诞生的时代和如今已大不相同，它对新房房价的影响较大，对于二手房市场毕竟还是有限。
最近有一个信号值得重视，国务院主管的中央直属党报《经济日报》刊登了一则报道：
官方今年对“空置率”提及频率越来越高，屡屡吹风，可见盘活存量房的决心。
对于咱们这种要进入“存量房时代”的市场，预售制对二手房的影响就不那么立竿见影了。
不过，谈预售制对房价的影响，还要回到根源问题上。如果政府的土地供应上不来，再怎么折腾，房价都不可能真正得到调控。
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