作者：董雨晴
两位地产大佬正在默契地完成一宗大交易，一切都在有条不紊中进行，所有的消息，包括彼此的不满、矛盾被遮掩得严严实实。
哪有不透风的墙。10月16日傍晚，财经网的一篇报道将秘密曝光：万达文旅经营权完全转让给融创。
10月17日上午，万达集团官方回应称网传“融创将全部接盘万达文旅”消息失实，强调自己作为先行者，一直看好中国文旅发展前景，今后将继续投资，旗下文旅集团（含文旅规划、建设、项目管理部门）将继续作为万达的重要产业集团“永续发展”——声明最后四字强调。
实际上，双方此番交割的是万达出售给融创的13个文旅项目的运营权。上周，一位原万达文旅集团员工就对AI财经社透露，自己已经和融创签了合同，现在算融创的人了，“大家正在重新签合同，已经有一段时间了。”
正如万达官方回应所说，万达在出售了大部分文旅项目后，仍有少数项目留在手中，而且据知情人士透露，万达也保留了所售文旅项目中的秀场运营。
01
万达模式不灵了？
一年多前，围绕万达文旅项目的交易，曾引起广泛关注。2017年7月，深陷债务危机的万达与融创、富力签下了一笔大单，融创和富力以总计631.7亿元的价格，收购了万达旗下13个文旅城以及76家酒店，其中，文旅归融创，酒店归富力。
坊间流传着这场合作背后经历的摔杯子、发布会背景板三度撤换的曲折故事。最终，这笔中国地产史上的最大交易达成，形成三方共赢的局面：万达抛售重资产，回笼百亿资金，降低了资产负债率；融创一次性获得了大量土地；富力也获得了大量酒店。不论背后暗流如何涌动，站在发布会台前，三位老板其乐融融。
根据当时融创发布的公告，人们了解到这项合作协议背后的具体数字细节：万达文旅项目的总建筑面积达到了6221.9万平方米，融创以295.75亿元的价格收购万达文旅项目91%的权益，万达回笼资金，并保有上述文旅项目9%的权益。
这场合作，为万达教科书式的自救行动添上了浓重的一笔。
但这个复杂交易留下了一个伏笔：合作达成时，双方定下了“四项不变”协议，一是品牌不变，仍是“万达文化旅游城”；二是规划内容不变，仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；三是项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量仍由万达实施管控；四是运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。
一年后，“四项不变”开始改变。“这么说吧，自签约以来，我们两家的合并并不愉快。”一位知情人士告诉AI财经社，“虽然还没到撕破脸的地步，但的确已经很不满了，主要问题是运营部门是融创掏钱，但是不满意万达人的干活结果。”
在这位人士的讲述中，双方本着和平友好的原则做出了一个新决定——融创将万达现有的13家万达文旅城剩余9%的权益也买下，“主要是项目的运营权，这次的交易总价比上次低得多。”
“其中不包括文旅城中的秀场业务”。多个万达文旅项目员工透露，自己正在改签合同，改签完成后，这些人将成为融创文旅员工。在这场权力交接中，双方会并行运营6个月，给员工一定的磨合期。
“据我所知，万达一共有17个文旅项目，跟融创交割的这13个是已经公布了，剩余几个项目不清楚进展，也不知道未来如何运行。”前述人士告诉AI财经社，“很难说万达就不做文旅业务了”。
由于万达文旅城内的秀场业务不会卖出，“这些万达秀场很可能将暂时处于托管状态”。
从去年开始，在所有已经被融创接盘的文旅项目中，万达员工喜欢用“物业”这个词来形容双方的关系，融创是业主，万达运营部门负责管理，显然，业主融创是要支付物业费的。
一年后，双方对费用使用方向产生了分歧。今年年中，万达文旅集团下各业务部门做出了年度预算规划，其中运营部门分到了2000万元的预算。融创关心的是，这笔钱怎么花，能给融创带来什么？
一位原万达文旅员工举例说，融创方面一直对万达文旅规划院不满意。“原因不详，融创另有打算，听说融创目前也在和山水文旅集团接洽。”据该员工透露，万达规划院的主要职能是设计文旅项目中的乐园、秀场等内容。
关于这个规划院何去何从，有两个不同版本的说法。有人说融创已经计划牵头成立一个新的规划院，也有人说融创将接手，只做职能调整。
这场你情我愿的运营权交易中，还有一个潜在的第三方：地方政府。据知情人士透露，在万达与融创交换文旅运营权的消息传出后，多个地方政府表示了不满，威协将收回原本承诺的优惠政策。
万达方面当然清楚这一点。去年7月，合约签订之后，王健林又在11月先后面见了天津市北辰区、上海市崇明区等地区的区委书记，当时有情人人士表示，这两次会面均与发展万达文旅地产业务相关。
多位业内人士反馈，万达十分擅长帮助地方政府规划地块建设，从而拿到更低的的土地价格，尤其是在一些欠发达地区。
秘诀就在于，万达文旅的项目规划足够大也足够吸引人。经过多年的地产开发探索，万达模式已经到了第三代——王健林倾向于称之为“城市综合体”，既拥有商业中心、五星级酒店、写字楼、公寓、住宅等，也包括电影城、电玩城等非零售业态。
文旅城则是第三代万达模式的升级版，在商业综合体之外拓展文化旅游业务，盘子铺得更大。万达对外表述为采用轻资产与重资产混合的模式，包括“销售+自持物业”，其中住宅、写字楼和商铺为销售型物业，销售额可以支撑现金流，购物中心和高星级酒店为自持物业，产生租金收入及物业增值收益，同时还能提升地段周围的商业价值。
航拍济南万达文旅城
02
王健林的文旅梦
一个亿只是小目标——王健林曾经的宏伟目标是：让上海迪士尼20年内不盈利。然而，这个目标根本没实现，上海迪士尼度假区在其第一个完整运营财年即获得了盈利。
此前，为了达成这个目标，万达已经做了5年准备。故事要从2013年4月讲起，彼时，万达集团首个文化旅游城——哈尔滨万达文旅城破土动工，投资超200亿元。当年10月，万达集团开发的另一大项目，合肥万达文旅城举行了奠基仪式。紧接着，无锡、广州、成都、重庆、郑州等地的万达文旅城陆续浮出水面。
接连布局文旅业务也是万达去房地产化的重要策略。万达有过规划，希望从2016年开始万达电影、万达体育、万达文旅都相继上市，届时，万达三分之二的利润都将来源于非地产业务，这将成为万达史上一个漂亮的转型动作。
文旅项目远比商业综合体复杂，成功先例如迪士尼乐园，其核心资产是迪士尼旗下多年积累的影视IP，放眼中国电影市场，还无人企及。于是，同一时期，万达一面造城，一面开始对海外文娱领域的大举投资，收购美国AMC、欧洲odeon&UCI多家院线，收购美国制片公司传奇影业，接洽好莱坞六大之一的派拉蒙等。
最终，派拉蒙的投资合作没谈成，传奇影业也因持续巨亏不得不从万达影视板块暂时剥离。
危机在去年6月到来，万达集团整体陷入资金困境后，文旅梦或许已经显得过于沉重。2017年，王健林的财富蒸发500亿元，跌出福布斯中国富豪榜前三。
就在这时，刚刚盯上文化产业的融创向万达抛出了橄榄枝。总计631.7亿元的创纪录交易以惊人的速度达成，涉及合作事项的总价款约定通过4次付款来完成。
在后来的年会总结中，王健林坚持认为这是一次有赚头的买卖，“不管买也好，卖也好，关键看买卖之间能否赚钱。”王健林说，“万达过去几年在海外投了一批项目，现在我们决定清偿海外债务，卖一半资产就能把全部债务清偿，说明我们买和卖之间赚钱了”。
按照约定，融创负责管理，万达负责运营。正如王健林所打的算盘，重资产给融创，万达回笼资金平稳度过危险期，轻资产还能留在自己手中，“做轻资产这种只赚不赔的买卖，绝对是上策。”他说。
这正是最近两年万达业态转型的策略：从单一重资产转为轻资产为主、轻重并存发展的企业。
文旅城项目的重更在于其建设周期。包括全国范围内二百余个万达广场、万达文旅项目在内，万达手中依旧持有大规模的重资产。经过模型计算，每个大型文旅项目需要7、8年的亏损期，十余年后才可以收回成本。万达的13个文旅项目即便通过销售物业回收大部分现金，但从现在开始到未来五年，这13个项目加在一起都是千亿级负债，王健林说，“压力相当大”。
万达文旅集团主要人员架构包括三大部分：主题娱乐公司、酒店管理公司以及文化旅游规划研究院。其中主题娱乐公司主要负责乐园管理运营，“万达文旅旗下目前已开业的6个文旅项目都是这个部门的人在运营，融创每年要给这些人员拨出几千万元的运营预算。”一位前万达文旅员工告诉AI财经社。
据该离职员工透露，早在2018年初，万达文旅城员工已经走了不少，“华夏幸福和融创都在挖万达文旅的人。”
今年5月大张旗鼓开业的青岛万达东方影都会进行更细致的拆分，其中，文旅城部分将转交给融创，但影视拍摄用的专业影棚仍属万达影视旗下，不列入此次交割范畴。
03
融创文旅VS万达文旅
跟节衣缩食高举过冬旗号的大部分房企相比，融创在想“诗和远方”。
在与万达签下那笔大单后，2017年7月，融创相继注册了包括天津融创文旅地产有限公司在内的十余家文旅公司，用于交接万达西双版纳、南昌万达城、合肥万达城、成都万达城、无锡万达城、广州万达城、昆明万达城、桂林万达城、青岛万达东方影都、哈尔滨万达城等多个万达城项目。
今年，融创文旅集团正式成立，融创集团执行总裁路鹏兼任文旅集团总裁。公开资料显示，路鹏担任企业法人的文旅类公司目前有四家，资产主要包括以上13个万达文旅城，以及和融创投资的乐创文娱共同创立的乐创文景娱乐有限公司。
孙宏斌也有自己的目标，那便是收购万达后，成为中国文旅产业物业最大的持有者；同时，未来3到5年内，让文旅成为融创新利润和收入的主要增长点。
那么，融创文旅会和万达文旅有何不同？
在2017年融创中国的业绩发布会上，融创中国行政总裁汪孟德曾表示，2018年，融创会成立专门的文旅集团，与地产集团分开，独立运营，这一两年，融创最重要的任务就是快速增强文旅板块的运营能力。
业绩会上，汪孟德证实，融创持有万达物业楼面价在1000元/平米左右，据融创评估，住宅部分重估后，毛利率约为30%。对此，融创认为，目前文旅项目销售的现金流已经可以覆盖物业的支出，通过项目本身的内部协作，融创就可以完成文旅城的建设开发，无需额外投资。
一个事实是，文旅项目的本质还是地产生意：打造一个业态丰富的综合体，将其中的住宅、写字楼和商铺销售出去，靠卖房子回笼资金。同时，辅以购物中心和酒店业务为自持物业，产生租金收入，提升地段价值。因此，万达文旅城一直是欠发达地区的宠儿，可以很好地辐射拉升区域经济。
跟万达不同，融创对于做高主题公园收入有更大的预期，主题公园收入包括门票收益、二次消费收益（纪念品、餐饮、酒店等）以及相关配套产业消费收益，其中靠运营提升人气是关键。
作为世界范围内以最快速度实现盈利的迪士尼乐园，上海迪士尼度假村的总经理郭伟诚在接受媒体采访时表示，创造营收的核心秘诀就是客流，客流可以带动其它方面消费，尤其是二次消费，这些依赖于场景搭建以及运营能力。
“万达文旅城的运营负责人是有这方面能力的，不久前还从香港迪士尼挖过高管。”一位知情人士告诉AI财经社。如今，随着员工改签合同，这些能力也被融创收下。
不过，融创纳入的13个万达城并非融创文旅的唯一筹码。今年8月，海南省旅游发展委员会与融创中国签署了战略合作框架协议，计划在海南等地兴建极限主题公园。据《海南日报》报道，9月6日，在北京举行的海南省引进外资项目洽谈会上，孙宏斌与海南省领导面对面一对一洽谈，孙宏斌在洽谈中表态，融创中国将积极推动主题公园的建设，融创文旅集团总部也将设在海南。
只是目前，在6个月的交接磨合期内，融创需要先应对13个万达项目的运营交接，其中8个已经竣工或即将建成，5个仍有待推进。
