原标题：如果楼市进入下跌周期，中国人该怎么办？

前段时间，有些地产商在几个城市实施了降价或者变相降价的促销活动。

这实在是……妙啊！

好多买了房的业主瞬间炸了，纷纷跑到售楼处要求补偿或退房。

有人觉得，开发商不考虑业主的利益，降价实在太坑人。也有人说，“降价就闹明显不符合契约精神，在房价上涨过程中，购房者并未平分利润给开发商，房价降了也不应要求开发商退差价。”

今天，鸡汤哥就来说说关于房子降价之后的问题。

1.

依闹维权

事实上，开发商跟每一位业主签订的房产合同都是单独的，合同里也并不会对开发商之后的销售价格做任何约束。因此，法理上，开发商没有赔偿前面业主的责任和义务。

依法维权并不成立，所以很多中国人的选择是“依闹维权”。

自古以来，“闹”就是中国人行事方法神圣不可分割的一部分。

比如大家耳熟能详的“哪吒闹海”。我们想一想，这个历来被当作正面典型的神话故事，道义上还算说得过去，但似乎在程序正义方面存在点问题。

首先，哪吒未经天庭审判，就把龙王三太子杀了。如果说龙王的三太子欺凌百姓，被哪吒杀了，他死有余辜。可是，后来哪吒又跑人家老爹家里，大闹一场，整个把龙宫强拆了，就有点不讲道理了。

后人为了给哪吒一个行动的正当性，就给龙王安排了一个滥发洪水的罪责。但是，降雨本来就是龙王的职业和权利嘛！哪吒不服，应该找天庭，申请重新制定降雨的法则啊。

不过，哪吒有一点很值得敬佩：自始至终一个人在闹，不牵连、不怂恿别人，一人做事一人当。

而现在的“房闹”，都是业主联合起来去堵售楼处，人多势众，借助集体的影响力实现个人诉求。有点中国人常说的“法不责众”的意思。

“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。”

在日常消费中，我们也都有买贵的时候。看到买过的东西降价了，自己肯定觉买亏了，但除非商品在价保期限内，否则我们不会去找商家。

那是因为，商品价格不足以击穿我们的理性。

可以想见，开发商把后期的房子降价，那么同小区的前期业主的房子，如果今后想要卖出去，也必须随行就市地降价。所以，只有当房子被低价卖掉，损失才真正成立。

闹，虽然不讲道理，但能换回来实实在在的人民币。

面临几十万的金额，人的理性被动摇了。所谓“不要用金钱考验人性”就是这个道理。

那些“房闹”也不一定都打定了要卖房的主意，而是想，趁着机会能捞一笔是一笔。

有人说，只要是刚需自住型的，就没有损失。但是，人类决策的动机是复杂的。

大多数买房的人都是同时具有两个目标：投资和自住。

即使现在自住，也不代表未来永远不卖，所以降价的损失的确存在。

纵使业主拉横幅、堵门口，是否补偿还是要看开发商的态度。也就是说，“房闹”付出那么多时间和汗水，不一定能换来回报，毕竟于法并无依据。但是，如果你看新闻比较细心就能发现，那些被闹的地产商，多是大型的、知名的。

业主是很精明的，他们知道：只有这些知名房企才看重品牌美誉度，而且舍得“花钱平事”，而对小企业再闹也没用。

想当初，锤子科技的第一代手机上市不到几个月时间，价格从3000降到2000，也是遭到了不少用户的指责。

锤子科技的补偿方案是发代金券，在用户感受和公司盈利之间做了比较好的平衡。

虽然一些人能从闹中获得好处，但一次次的闹，其实会提高消费者的集体成本。因为这违背了契约精神，商家必然会想办法弥补这些损失。

比如，一家超市有无理由无期限退换货的服务，这当然是给买了后悔的顾客一个方便。但很多人买回家用了好久，再去退货，等于免费使用。长此以往，商家无法承受损失，就会取消这种退换货服务。而跟着倒霉的，是那些诚信的消费者。

可是，不闹，他们又能怎么办，眼睁睁看着自己赔钱吗？

2.

楼市周期或是18年

是的，我必须要说：坦然接受自己的决策失败并为此承担责任、不找替罪羊，这是心态健康的成年人理应具备的素质。

这里，面对房价下降，不管是已经买了房的、还是没买房的，鸡汤哥还是要给大家支几招。

首先，你要判断此番降价属于哪种类型：是开启了一个下跌周期，或只是偶发事件影响。

如果是偶发事件导致开发商促销，那么长期看，房价一定要回归真实价值，表示以后房价还是要涨回来的，已经买房的不用过于担心。而要买房的，可以准备择机入场。

所有人都想在低价买房、高价卖房。如果进入了下跌周期，那就值得仔细想想了。

著名经济学家林毅夫曾经回忆，他在东京的表哥在泡沫经济前夕，用5亿日元买了一套房子，结果到1990年中期，只值1亿日元。

所以，时机很重要。要注意的是，看到降价并等于可以立即入场。

比如，房价周期类似于正弦曲线，在刚过波峰的时候，虽然已经显露下降的势头，但仍处于高位。所以，要在尽可能等到价格降落到波谷附近再买房。

那么，买房与卖房决策的依据都是：下跌会持续多久，什么时候会反弹。

对人类来说，找周期规律可能是比找宇宙起源更难的一个问题。因为历史周期无法完全复制到未来，每个经济学家都有格各自的理论和数据支撑。

我找到了几个比较可信的假说，很多学者都相信：一个完整的涨跌周期大约是18年。

美国1989年房地产泡沫破裂、储贷危机，到2007年次贷危机，泡沫再破裂，18年。

日本1974年开始经济调整，到1991年泡沫破裂，18年。

香港房地产1985年复苏，到1997年金融危机，2003年再次复苏，18年。

美国的霍默霍伊特在《房地产周期百年史:1830～1933年芝加哥城市发展与土地价值》一书中总结，在芝加哥103年的房地产历史中，各种事件先后重复了五六次，平均间隔为18年。

著有《2010泡沫破碎：房价、银行与经济萧条》的伦敦土地联合会执行董事弗雷德哈里森也信奉18年的周期规律。

他的观点是，一个完整的房地产周期是18年左右，在这18年里，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂，最后是历时4年左右的崩溃。

美国还有人把1870年来分成8个周期，分别是18年、18年、20-22年、21年、10年、18年、18年、17年。而英国在1776到2010年期间，也出现了一些18年周期规律。

中国情况呢？在90年代的缓慢上涨后，21世纪中国楼市一直快速上涨，知道2007年前后出现了金融危机和救市“4万亿”，可以看作短暂的下跌；此后几年再次快速上涨，即使是限购等调控政策也压不住。

而今年的情况是否能被看做下降周期的起点？无人知晓。

那么，面对可能出现的下降周期，如果你确实有刚需，该不该买房？我的答案是，如果选择贷款，而只要你的收入可以承担未来5到10年的月供，就可以买。

虽然周期规律难以捉摸，但同时，我们也很难那么倒霉踩在最高点买房。以18年左右的周期看，只要你持有房子的时间超过下降周期，就能守得云开见月明，不会亏。

反过来，如果你现在手里有房，在犹豫卖不卖，我的建议是：大城市的好地段不卖，其他的升值空间有限，可以考虑在价格合适的时候卖掉。

当然，一切决策的基础，是你对自己的需求与能力，已经整个社会经济走势的判断。纵观全球，就算是金额大鳄索罗斯那个等级的人，也有看走眼的时候。

我们不必追求多高的收益，但一定要做到的是，避免“爆仓”。爆仓，就是出现自己无法承受的负面情况。

所以，买房最需要考虑的是：自己能否扛得住最坏的可能性。比如，国家提高贷款利率、公司做降薪调整。

祝愿大家都可以做出不后悔的决策。

你会在一线城市买房子，还是回老家买房子？

欢迎留言告诉鸡汤哥。

如果你不能常常来看我，

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