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一.
单月销售面积增速转负，
一线跑量二三线回落
2018年1-9月，全国商品房累计销售金额10.41万亿元，同比增长13.3%，增速较1-8月下降1.2个百分点；销售面积11.93亿平米，同比增长2.9%，较1-8月下降1.1个百分点。9月单月销售金额为1.47万亿元，同比增长6.7%；销售面积1.68亿平米，同比下降3.6%。7、8月销售增速因推盘及低基数原因有所反弹，9月单月销售面积增速重新转负，金九表现并不乐观。
从区域上来看，中部、西部地区依然优于东部和北部，2018年1-9月，中部和西部地区的销售面积同比增长10.2%和8.9%，东部地区累计销售面积增速为-4.3%；但从销售金额上看，东部地区仍为销售主力，1-9月销售金额为55820亿元，同比增长为6%。
从我们观测的40城数据来看， 9月一线城市持续跑量，商品住宅成交面积同环比上升分别为41%和7%；二三四线城市销售均回落，普通二线城市表现要略优于核心二线城市，三四线市场单月的销售下降福大较大，其中部分受到城市贷款额度的影响，由于上半年贷款额度使用较多，下半年部分三四线市场购房者去申请的贷款已经较难。
二.
投资增速保持韧性，
土地成交市场略有降温
（1）投资增速韧性犹存，
新开工持续与销售增速背离
2018年1-9月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比名义增长9.9%，较1-8月微幅下滑0.2个百分点，投资增速自年初以来一直维持高位，投资增速的韧性犹在。其中，住宅投资62806亿元，增长14.0%，增速微幅下降0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。9月单月全国房地产开发投资金额为12146亿元，同比增长8.9%。
2018年1-9月，全国房屋累计新开工面积152583万平方米，同比增长16.4%，增速较1-8月持续上升0.5个百分点；9月单月企业新开工增速为20.3%，依然保持强劲的态势。过去新开工增速与销售增速有较强的相关性，新开工增速几乎与销售增速同步，反应了企业以销定产的策略，维持库存在一定水平。但是2018年以来两者增速产生了背离，销售增速下降明显，新开工增速逆势走高，表明企业推盘、补库存的意愿依然强烈。人民银行金融机构贷款投向统计数据也显示，三季度房地产开发贷款余额10.06万亿元，同比增长24.5%，增速较上季度末提高17.4个百分点。我们认为，由于整体融资收紧的背景，企业资金来源对销售回款的依赖程度在加大，即使销售去化并不乐观，企业也愿意通过加快新开工建设，加快进入预售来进行对冲，以缓解企业的资金压力。
1-9月份房地产开发投资总额仍维持在较高位置，土地购置费的拉动作用仍在，但未来肯定是逐步会减弱。企业新开工增速的持续走高，但1-9月份房屋竣工面积的增速仅为-12%，说明新开工投资未来会带动未来施工相关的投资上行，预售之后的建设投资还有较大空间。
（2）单月购地面积出现下滑，
土地市场热度略有下降
2018年1-9月的土地购置面积为19366万平米，同比增加15.7%，较1-8月上升0.1个百分点；1-9月全国累计土地成交价款10002亿元，同比增长22.7%，较1-8月下降1个百分点。但是9月单月土地购置面积为2633万平米，同比增长16.4%，增速较前期明显回落。
从我们之前观察到的各种现象来看，市场上土地流拍现象增多，各能级城市土地成交的溢价率全线普跌，都表明了土地市场正在回归理性。单月土地购置面积和土地成交价款增速的双双回落也证实了土地市场热度将有所下降。
三.
到位资金增速持续反弹，
期待流动性转向带来的边际改善
2018年1-9月，房地产开发企业到位资金为12.18万亿元，同比增长7.8%，增速进一步回暖；9月单月到位资金1.52万亿，增速为14.4%。
2018年1-9月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：
✔国内贷款18041亿元，同比下降5.1%；
✔利用外资43亿元，同比减少61.7%；
✔自筹资金40596亿元，同比增长11.4 %；
✔定金及预收款40259亿元，同比增长16.3 %；
✔个人按揭贷款17522亿元，同比下降1.2%。
2018年以来企业到位资金中银行贷款增速急速下降，明显反映出银行对房地产行业融资的收紧，但近几个月来累计增速有所反弹，同时自筹资金和其他资金增速有所上升。后续我们仍然期待国内宏观环境略微宽松的效果。房地产行业调控政策从严不会改变，但是可以期待流动性转向带来的边际改善，未来大型房企的融资能力或更多收益。
2018年1-8月数据┃新开工增速继续高位，补库存热度仍在
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