下月，地铁4号线一期工程计划投入试运营。这条连接武汉火车站和武昌火车站的巨龙，再次引发市民对于地铁经济的关注。地铁2号线开通近1岁，是否为城市发展带来“加速度”？年底即将开通的4号线，又暗藏哪些商机？

人潮彰显吸金力

这两天，在光谷一带卖牛仔裤的金蓉心里有点忐忑，跟房东签定2年的租铺合同马上到期，她预感到，地铁带来好生意的同时，肯定也会带来租金的上调。

“乘坐地铁的人都能感受到城市的变化。”对于地铁2号线的开通，戴德梁行武汉公司总经理杨良军介绍，江南江北的通行时间由以前的数小时缩短为数分钟，同时以其方便、快捷、准时、安全等特点征服了武汉市民，成为多数人出行的首选交通工具。人们的活动半径扩大，时间成本降低，这意味着选择的自由度更大，顾虑更少，突出体现在对工作地、居住地的选择、消费休闲娱乐场所的选择，这是对陈旧生活方式的一种突变。这种突变也改变着城市格局，地铁沿线物业价值凸显，传统的商业格局得以改变。

做了几年生意的金蓉，就明显感受到了地铁2号线开通前后的不同，“光谷的人流量数倍增长，汉口人过来逛街都毫不稀奇。”金蓉介绍，2号线通车后，她有时店里的单月营业额甚至比地铁开通前翻了一倍。

除此，中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政表示，从一般情况看，地铁从兴建到正式通车，对于商业物业的价格促进更大，这其中，在地铁两端的城郊接合部，由于商圈不成熟，配套差价格低，年均涨幅可达30%，而城区物业由于价格较高，涨幅一般在10～15%左右。但不是所有地铁物业都能达到上述的平均涨幅，他强调，这要看具体形态，比如地下商铺、上盖物业、地铁综合体、距离地铁远近等。

沿线商圈或现“马太效应”

戴德梁行对消费者的消费行为研究发现，绝大多数消费者能够承受的最佳距离在车程半小时以内。地铁2号线的开通，可以让消费者在半小时之内到达主要的几个商圈，江南江北的可达性屏障瞬间消失。反之而言，地铁让沿线商圈的辐射范围理论上都能够扩大数倍。基于这样的特点，戴德梁行武汉公司策略发展部主管周星介绍，武汉的商业布局也发生着翻天覆地的变化。首先是商圈加速融合，由点状向带状发展，形成“轨道商业带”，地铁与商业之间越来越紧密，商业价值得以迅速提升。著名开发商纷纷抢滩各大商圈，商业总体量迅速增长。

其次，各大商圈提档升级，特色化、差异化趋势迅速凸显。以往，武汉三镇的商业市场相对独立，各个商圈各安一隅，客流相对固定，竞争并不激烈。由于地铁开通带来的出行极度便利性，让消费者一天之内逛遍各大商圈变得轻而易举，没有地域限制。为了在竞争中立于不败之地，各大商圈纷纷进行硬件改造，提升服务质量，并迅速明确定位，打造鲜明特色，如武广商圈打造奢侈品聚集之地，江汉路商圈提倡“快时尚，慢生活”……商圈“蝶变”正在继续。

周星提醒，地铁对沿线商业产生的一个重要影响，就是“马太效应”的出现，强者愈强，弱者愈弱。因为通达性过强，商业一旦没有找好定位，目标客户群的流失将变得非常容易。

4号线催生“窗口经济”

“想吸引外来人群的注意，4号线沿线无疑是最优选择。”周星表示，和2号线便利武汉市民不同，4号线连接武汉火车站和武昌火车站，更多的则是吸引了武汉的客人。他分析，这些客人来自全国各地，五湖四海。巨大的人流为沿线商业及旅游业带来了机会，也带来了不小的挑战。流动人群是最不容易抓住的人群——看着人声鼎沸，数量庞大，但结构复杂，随机性强，这些特点都为我们辨别“有效人群”以及针对他们的需求研究带来困难。

周星建议，精准地找到“目标客户群”，这还仅仅是第一步。接下来面临的问题还有如何打造特色，不入俗套，吸引他们，留住他们。更进一步的则是如何利用他们的强流动性，迅速提升项目的知名度和美誉度，从而吸引更多的客户。

记者发现，在地铁4号线开通之际，沿线众多商铺如福星惠誉青城华府商铺、普提金国际商业中心、百瑞景中央生活区商业街、华润置地公馆商业街等都受到不少投资客的关注。

多线融合促动多片区发展

4号线开通之后，武汉市的地铁将不同于目前的线状效应，并且随着今后多条线陆续连通，届时将会形成网状效应，融合带来叠加效应。在这样的发展过程中，许多片区会因为多线汇聚带来第二次发展机遇。周星举例，如地铁4号、5号及8号线在徐东的汇聚，无疑是该片区发展的又一个催化剂，早前就有多家知名发展商委托戴德梁行进行徐东片区的未来趋势研判，打算抢滩徐东，在新一轮的爆发中抢占市场份额。