【腾讯房产 冯梦溪 贾林洋 发自郑州】

10年前，台湾商业周刊发表过这样一篇封面文章：《名驹遇到狼》，内容是讲台湾新光集团和大陆华联集团，在北京新光天地项目的股权争夺战。

站在台湾媒体的角度，华联老板是地头蛇，是狼，而新光老板则是有教养的名驹。最终，名驹败北。

10年后，类似的故事在郑州上演。北京一家名叫“K2”的地产商，一不小心打破了郑州土地市场的潜规则，被群狼驱赶。不仅拿下的土地被强制收回，当地政府还要没收押金、要收差价，甚至拉入黑名单。

K2到底动了谁的奶酪？最简单的逻辑是，它通过正规的招拍挂形式，抬高了整个郑州旧改土地的价格，从而导致本土群狼的利润大幅收窄，遂遭群起而攻之。

土地价格向上走，一直是地方政府乐见的事情。但郑州市政府并不这样看，长期的旧改土地潜规则，导致它步履维艰。因为，土地前期的安置、土地整理都甩给了定向拿地的企业，政府成为甩手掌柜。

但这种公开的秘密，却与现行的土地招拍挂政策相违背，这是引发K2拍地时间的焦点。这场土地闹剧该如何收场，正在考验郑州相关部门的智慧。

闯入“禁地”

来自北京的K2，并不是一个冒失的闯入者。它初略了解到郑州旧改土地模式，须与当地地产商合作的潜规则。

它做好了两手准备，一边与有地的本土开发商谈合作，一边想先参加招拍挂同步协商合作。但它没有想到“水那么深”。

“前期进场、定向拿地、底价成交”是城改土地市场的惯例，直到k2地产悍然举牌打破这一规则。

6月15日，天伦万科在拿自己天伦紫台二期项目之时，愕然出现了一个竞争者K2，双方经过4轮的争抢，尽管地没有旁落，但天伦万科为此多付出了2400万元。这是k2试探性出手。

自此以后，郑州城改土地每次出让，均受到了不同程度的争抢，郑州房地产企业敏锐的嗅到了危险的味道，特别是拥有城改项目的企业也察觉到了危机，纷纷北上试图打探摸清这位潜伏在暗处者的底细。6月24日五幅城改地块出让前5分钟，郑州国土局“意外”停电，其中意味不言而喻。

真正惊动郑州市场的是7月7日， k2正式浮现在公众的视线。高新区石佛城中村改造的两幅土地作为福晟谦祥•钱隆城规划的一期地块，受到了空前激烈的争抢，最终“郑州72号地”被k2旗下的涿州房地产开发有限公司竞得，杀红眼的福晟谦祥杀拿下了剩余的73号地块，100轮和165轮的惨烈比拼。“城改地王”，这是郑州从未出现过的词汇。

72号地是政府定向福晟谦祥的，挂牌前已经做了三年旧改，承担了项目拆迁、补偿等费用，生地熬成了熟地，甚至连售楼部都盖好了，就等走个“招拍挂”的过场，然后以底价成交。没有想到，半路上杀出个程咬金。

“无辜”受害

福晟谦祥也是无辜的。这是郑州的土地制度惹的祸。

7月12日，一则因报名资料有问题，k2陷入“退地”的消息在朋友圈里流传开来。谦祥方面也回应说：福晟谦祥的高层目前正在商讨方案，商品房是安置房都已经开工了，户型图都出了，但一切都在变化中，地不一定不是他们的。而关于k2退地的原因则主要集中在报名资料问题上。

彼时，相关主管部门坐不住了。14日，一份国土局关于K2的请示文件流出，其文件证实K2确实被退地，保证金不予偿还，石佛72号地重拍，差价由K2补偿。

这个消息令K2猝不及防，它也是制度的受害者，不相信 “退地”一事是真的。直到7月20日早间，一纸公告给出了答案。郑州市国土局在郑州日报第二版左下角张贴出一张公示，大意为位于高新区的“郑州72号”地竞得效果无效。

K2展开了一系列补救措施，比如表示将依法申请行政复议，甚至公开表达了尊重郑州土地市场“潜规则”，愿意与本土开发商积极合作。

熟知城改的人都清楚，城改的谈判往往夹杂了利益的纠葛。开发商为劝退潜在竞争对手，不惜以金钱手段。而且，很多谈判的内幕，向来是拿不上桌面的。

据悉，在k2初露端倪之时，本土数家房企亲赴北京总部，试图以1800万元好处费“私了”，以换取k2不在拍地时期“捣乱”，但遭到k2一口回绝。

关于退地的理由，郑州市国土资源局给出的理由是，“在审核过程中该公司为提供齐全的审核材料”。这个审核材料，主要是指72号地须郑州市国家安全局开一份国家安全部门审查意见书，但这本应由国土部门才有资格出具。

“巨利”诱惑

郑州城改隐藏者巨大的利益。

它的城市化改造才刚刚拉开序幕。据统计，郑州2015年到2017年三年入市项目总体量约为6563万平方米，其中仅城中村改造项目体量约为6256万㎡，这是大约6000亿的市场。

截止2015年底，郑州常住入口956.90万人，全省1亿700万人为其提供支撑，而且还在不断承接从北上广深等一线城市流出的人口。人多意味着市场大，郑州房地产市场拥有相当的升值潜力。

在K2拜谒郑州之前，万科、恒大等全国知名房企便早已预定好座位，融创、招商蛇口、鲁能等房企也于今年纷纷进驻。与K2“公然抢地”的过激行为不同，这些房地产老大哥采用的是更加温和的方式，寻求与本土开发商合作，分食郑州城中村改造这块蛋糕。

郑州的净地越来越少，城中村改造又错综复杂，且牵涉各种利益纠葛，这些外来开发商不得不放弃独自开发的念头，反正都是为了钱，有钱大家赚嘛。而K2却等不及了，因为郑州的市场太热了。

有传言说，K2携150亿资金进入河南，导致本地开发商恐慌。令它们气愤而无奈的是，K2的行为并没有破坏市场规则，反倒是按市场规则来的。但在它们眼中，K2却实实在在地破坏了郑州土地市场的潜规则，有本事你抢净地去啊！

本地开发商感觉到了危机，大家选择抱团取暖，联手御敌。据郑州知名地产人慕容晏爆料，郑州多家参入城改的主流开发商曾召开秘密会议，应对K2“入侵郑州”，会议提出要成立城改项目基金以应对城改拍地，并且签订了联盟地产商之间不互抢城改地协议。

这也让政府陷入了两难境地。如果纵容K2这些外地房企进郑抢地，不但会寒了本地开发商的心，未来的城中村改造也将面临巨大难题，吃力不讨好的事儿，以后谁还愿意做？但是，如果继续维持“郑州模式”，势必会再引来更多的外地开发商趋利而来。

潜规则待破

一切冲突的起源都在于制度的漏洞。

郑州城中村改造起源于2003年的西史赵村城改，几年之后“103号文件”出炉，“政府让利，村民受益，企业得利”的城中村改造“郑州模式”逐步成熟并轰动全国。

该模式可以简单概括为“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”，即城中村改造过程中，企业先与村民、村委会甚至所在辖区主管单位进行接触，私下达成一致意见，以支付一定数额定金为代价签署所谓“协议”，之后再由政府介入，将土地收归国有，进入一级土地市场，然后走个过场进行公开网拍，开发商以底价成交，拍地后政府再返还一定比例作为开发商前期垫资的补偿。

“郑州模式”为郑州的城中村改造立下过汗马功劳。政府减轻了资金压力，可以利用较少资金撬动体量巨大的城中村改造项目。村民得到了合理安置，还可以通过承包部分拆迁工程获得利润。开发商则可以分批投入拆迁、建设资金，不需要像北龙湖的净地招拍挂一样，一次性投入巨大的资金量，成本相对较低。三方获益，可谓皆大欢喜。

但这之中，有一个不可控因素，那就是城中村改造的土地，需要走“招拍挂”的程序。在过去，这种定向土地都是无人竞争，最终也都是底价成交。但K2的闯入，则无限放大了这个变量。

而潜规则作为约定俗成的地下规则，一旦被撕破一个口子，后继者都会蜂拥而至。

有分析认为，当务之急是建立与法律逻辑相契合的新的商业逻辑，让所有市场行为都受到规则约束，本地房企不用再担心自己聘礼都下过了却被别人“抢亲”，外来房企也能够公开透明地参与郑州的市场分红。只有千日做贼，哪有千日防贼的？