来源：香港万得通讯社

如果错过了2008年、2011年两轮低谷期的购房最佳窗口期，如今，种种动向表明，各项楼市限制政策还会放开，信贷环境也将持续改善，2015年年初，一二线城市或将迎来入市好时机。

近日，外媒援引知情人士消息称，为应对经济持续下滑及房地产市场低迷，中国政府已做好相关楼市政策储备，包括降低购买二套房的首付比例，并考虑调整二手房交易营业税的免征期限，由5年后免征恢复至2年后免征。央行旗下媒体近期亦频频吹风降息预期，信贷利率是影响楼市的重要因素之一，如果再次降息将为楼市释放重大利好。

去年以来，各地通过购房税收补贴、扩大取消限购范围等去行政化动作提振房地产市场；央行发布的货币政策执行报告也去掉了沿用11个季度的“坚决抑制投机投资性购房需求”，体现出2015年房地产政策层面的定调是稳定和扶持；春节前后，高层官员针对房地产现状密集发声，释放“稳地产、松政策、去库存”的信号。

人口净流入――房价上涨密码

2014年，《价值线》杂志选取了2013年中国公共财政收入最高的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名。人口净流入超过100万的城市共有22个。其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。值得注意的是，目前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面。有分析人士指出，人口流入与房价涨跌基本成正比。流入得越多的，房价涨得越快。

2015年春节期间，腾讯生成了一个全国出行热度图，这个迁徙图显示，2015年春节期间，中国五大迁出城市排行为：深圳、北京、上海、广州、东莞。

分析人士指出，深圳、北京、上海等一线城市由于依托于金融、互联网信息服务等高端产业链而稳步发展，吸纳大量人口流入，房地产市场需求强劲，加之土地资源的稀缺，房价仍将保持上涨。

未来，即使中国人口政策没有本质的调整，人口增幅减缓的趋势不发生变化，京沪粤三大城市群，以及自然条件优越、经济发达的南方区域中心城市，房价仍将持续上涨。

面粉贵过面包――为一线城市房价带来支撑

从拿地节奏可以看出房企对未来楼市的判断。中指院数据显示，一线城市2014年楼面均价上涨41%。

新年伊始，中原地产数据显示，1月份，一线城市合计成交土地58宗，成交金额达到了530.9亿元，环比上涨了40.4%。更值得关注的是，1月份土地成交平均溢价率达到了28.6%，创下2014年1月份以来的最高点。一线城市和部分二线城市成为房企抢地的“集中营”，并且不断推高地价。“面粉贵过面包”的情况将为一线城市房价带来支撑。

中科院预计，2015年一线城市商品房销售均价将达到约20100元/平方米，同比上涨6.5%，全国商品房销售均价约为6400元/平方米，同比上涨1.2%。此外，2015年商品房销售面积与销售额都将有所上涨，2015年房地产开发完成投资额增速与2014年基本持平，房地产开发企业土地购置投资额保持上涨趋势，新开工面积和竣工面积较2014年保持上涨。

春江水暖――开发商备战楼市小阳春

多位开发商表示，市场需求有望在3月集中释放，目前正积极备战楼市“小阳春”。一线城市高价项目集中入市与“限高令”的逐渐退场有关。2014年持续的市场低迷现象使得“限价”政策已经在实操层面逐渐被打破，大量高价项目看到希望即将整装入市。

机构数据显示，春节后北京市高价项目将接连入市。2015年北京预计入市的42个纯新盘项目当中，单价超过5万元/平方米的高端住宅项目占据了17席，其中，预估单价超过10万元的项目高达13个。上海方面，由于高端住宅市场销售情况“跑赢”整体市场，大量主力户型在200平方米以上的高端项目也将于2015年扎堆入市。广州方面，据搜房网数据显示，121平方米－145平方米的大户型房源在节前一周“一口气”推出341套，146平方米以上大户型更达513套，占广州全市新增房源数的12.10%。

春节期间，上海二手房中介门店大多未歇业。由于3月不动产登记将落实，二手房交易过户有加快进度的迹象，成交主力集中在刚需楼盘。北京方面，对于刚需来说，通州、大兴、房山、昌平应该还是2015年传统的热门区域，值得一提的是，位于北京六环的通州被确定为积分落户政策的试点区域，该区域楼市被认为将最先获益。

一线城市房价不会大起大落

1月全国70个大中城市新建商品住宅均价已连续9个月环比下跌，跌幅为0.46%。一线城市环比略增0.05%，其中仅北京微降0.1%，沪穗深房价均环比持平或回升。一线城市房价已现止跌回稳，随着降准效应的释放，预计春节后一线城市供求双方会继续活跃。

过去一年来房地产市场是以“深度调整”为主，分析人士指出，2015年，楼市的分化将趋于严重，一方面北上广深一线城市的房价走势不会大起也不会大落；另一方面，二三线城市的房价有可能会下降，即便房价不下降，成交量也会有所减少。

中原地产首席分析师张大伟认为，大部分企业对2015年持谨慎态度，信贷政策将继续放松，预计再次降准、降息的可能性依然较大；3月份或将出现首套房贷利率八五折左右的优惠；各地方政策也会从其他政策角度给楼市松绑，这些都有利于释放购买力。因此，3月份楼市值得期待。

万科集团董事会主席王石认为，随着城镇化进程的加快，房地产会有很好的前景。不过“买了就能赚钱”的阶段已经过去了。现在一线城市房价已经控制住了，其他城市稳中有降，如果这个趋势能保持住，那么整个房地产就会进入一个良性健康的轨道。

房价涨跌争议何曾断过，对于刚需来说，专家认为，购房不宜过分观望。

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