原标题：阳光城集团股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)募集说明书摘要

　　(上接B10版)

数据来源：Wind

2001-2013年，我国房屋竣工面积保持平稳增长，但受房屋新开工面积变动影响，房屋竣工面积的增速呈下降趋势。2015年房屋竣工面积为100,039.10万平方米，同比下降6.90%，首次出现竣工面积同比下降。2016年，随着房地产市场的回暖和新开工房屋面积的增加，我国房屋竣工面积达106,127.71万平方米，同比增长6.09%。2017年，我国房屋竣工面积101,486.00万平方米，同比下降4.40%。其中，住宅竣工面积71,815.00万平方米，同比下降7.00%。

（3）商品房销售整体保持上升趋势，易受宏观经济和调控政策影响

2001年至今，商品房销售面积和销售额总体呈上升趋势，但是易受经济环境和宏观调控政策的影响。2001年至2007年，商品房销售面积快速增长，其中2005年销售面积增长最快，较2004年增长45.13%。商品房销售额的变动趋势与销售面积的趋势基本保持一致，其中2005年和2007年，受商品房价格过快上涨的影响，商品房销售额的增速分别高达69.40%和43.52%，明显高于同期商品房销售面积的增速。2008年起，全球金融危机对我国实体经济的负面影响开始逐渐显现，受此影响我国商品房销售面积和销售额首次出现负增长；2009年，在国家四万亿基础设施建设投资的财政政策推动下，我国商品房市场触底反弹，当年销售面积和销售额较2008年同期增速分别达43.63%和76.94%；2010年至2013年，国家频繁出台针对房地产行业的调控政策，通过住宅限购、信贷调整、税收政策以及推进保障性安居工程建设等多种方式对房地产市场进行调控，商品房销售面积和销售额的增速逐渐趋于平稳。2014年，我国房地产市场较为低迷，商品房销售面积和销售额分别下降7.58%和6.31%，继08年金融危机后再次出现负增长。2016年，受益于中央政府“房地产去库存”的一系列调控措施，我国商品房市场开始回暖，当年实现商品房销售面积和销售额分别为157,348.53万平方米和117,627.05亿元，较2015年分别增长22.46%和34.77%。2017年，我国商品房销售面积169,408.00万平方米，比上年增长7.70%。其中，住宅销售面积增长5.30%，办公楼销售面积增长24.30%，商业营业用房销售面积增长18.70%。商品房销售额133,701.00亿元，增长13.70%，增速提高1个百分点。其中，住宅销售额增长11.30%，办公楼销售额增长17.50%，商业营业用房销售额增长25.30%。

数据来源：Wind（4）商品房价格整体持续上涨，增幅逐渐趋于理性

2001年以来，我国住宅类商品房平均销售价格总体呈现上涨的趋势，尤其在2008年金融危机前后呈现快速上涨趋势。自2010年以来，随着中央和地方政府抑制房价过快上涨的一系列调控政策出台和落实，平均销售价格增幅得以控制，2014年销售价格仅较2013年增长1.42%。2015年和2016年，伴随着商品房市场的复苏，房价上涨逐渐加快，销售价格分别为6,472.36元/平方米和7,203.00元/平方米，增速分别为9.09%和11.29%。

数据来源：Wind（二）发行人经营情况及面临的竞争情况

1、发行人经营情况

2016年，公司坚定实施“区域聚焦、深耕发展”的发展战略，坚持“3+1+X”（长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点）的区域布局。同时，公司在传统金融机构融资的基础上，充分利用资本市场直接融资工具，积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据等多种创新融资方式，进一步降低了公司的融资成本。

（1）资产规模大幅增加：截至2018年6月末，公司合并报表总资产2,446.72亿元，较2017年末增长14.73%；净资产349.24亿元，较2017年末增长14.24%。

（2）土地储备增幅明显，拿地方式多元：面临土地溢价率高企、土地成本持续升高的情况，公司通过招拍挂、并购、增资扩股等多种方式增加土地储备并降低土地成本。最近一年及一期，公司取得土地项目的个数和计容面积情况如下表：

单位：个、万平方米

2016年度公司通过多种方式共计新增25个项目，相较2015年度17个项目增幅明显；公司2016年度新增土地计容建筑面积977.80万平方米，相较2015年新增土地计容建筑面积315.33万平方米增幅为210.12%。

（3）销售金额增幅持续较快：2018年1-6月，公司实现营业收入152.08亿元，同比增长102.10%；合并报表归属于上市公司股东净利润10.31亿元，同比增长214.27%。2017年，公司实现销售面积659.40万平方米；实现销售金额915.30亿元，较2016年相比同比上升97.94%。2016年公司实现房地产销售金额462.42亿元，与2015年相比同比上升55.07%，在A股上市公司销售规模TOP20的企业中，近年的增长水平维持在行业前列。

（4）融资成本控制卓有成效：2017年度，公司整体平均融资成本7.08%，比上年同期下降1.34%，平均融资成本下降明显。

（5）客户认可持续提升：公司在布局的主要城市中持续得到认可，市场排名靠前。例如，以2016年统计情况，公司在福州地区取得销售额、销售面积双料冠军，市场占有率第一；公司在上海房企销售权益金额排行榜中，名列第19名；公司在长沙市雨花区商品住宅成交套数排行榜中，名列第3名；厦门阳光城翡丽海岸单盘销售额在厦门市SOHO销售金额TOP10榜单，名列第3名。

2、发行人面临的竞争情况分析

近年来，国内增加了大量房地产开发商和房地产投资项目。发行人的主要竞争对手包括大型全国或地区性开发商，以及小型区域性开发商。近年来在土地购买环节的竞争越来越激烈，加之某些区域出现的房地产市场供给过剩的情况已经对当地房价造成了一定压力，使得本公司的经营策略和财务状况都受到挑战。这就要求本公司及时根据市场环境的变化调整经营策略，并比竞争对手更敏锐而有效地对市场需求变化做出反应。

随着行业竞争加剧、集中度上升，土地资源竞争更加激烈；此外国家限购政策不断出台、金融机构贷款额度有所缩减，发行人在拿地、融资及销售方面面临多方面的竞争，拿地能力、产品质量与口碑、销售能力及融资能力等均成为决定房地产企业综合实力的重要因素，具体面临的主要竞争如下：

（1）土地资源获取方面的竞争

发行人作为国内大型房地产企业，实施了大量并购，扩充了业务规模。但随着集中度的提高，行业并购重组加剧，未来市场招拍挂拿地及并购竞争将更加激烈，土地资源的获取将面临更大的竞争。

（2）销售方面的竞争

发行人销售业绩实现良好，产品质量及口碑均较好，但房地产企业为了规避三四线去化风险，多数企业集中转型至一二线区域，且随着国家限购政策不断出台，所在区域房地产去化周期加长，发行人亦面临一定的库存去化和周边竞品的竞争压力。

（3）融资方面的竞争

虽然发行人授信额度充足，且融资情况良好，但目前各金融机构对房地产企业融资额度均有所缩减，为保证业务正常发展及适度规模扩张，与金融机构的合作关系、融资能力、自有资金水平已成为企业实力的重要衡量因素。发行人在融资方面亦存在和其他房地产企业加剧竞争的情况。

3、核心竞争优势

在清晰化战略的指引下，公司依托丰富的项目储备和专业化的人才团队，以市场、客户、股东为导向，持续提升效率，优化管理，在销售和开发稳步增长的同时，进一步巩固和提升专业化的运营管理能力，逐步形成了具有“阳光城特色”的核心竞争力。公司的核心竞争优势主要体现在：

（1）精准的投资决策优势

精准的投资决策对于成长型的房企极为关键。多年来，公司始终坚定“区域聚焦、深耕发展”的发展战略，在进入城市及区域的选择上，重点布局最具发展潜力的成长性城市，深耕沿海经济带，择机进入战略机遇点，坚持把城市做精做透，把产品线做长做强；同时，公司依托敏锐、专业的战略投资团队，在购买地块前充分分析和关注项目的核心指标，审慎判定，精准投资，实现灵敏、审慎、准确的项目投资决策。

（2）高效的运营管理优势

高效的运营管理是系统化能力的综合体现。公司实施“简单透明、结果导向、同甘共苦”的企业文化，坚持“高周转、低成本”的运营策略，全面提升运营管理能力。在项目开发上，公司在精准定位的前提下，秉承“不囤地、不捂盘”的原则，取得项目后，快速开发，快速去化；在产品结构上，公司已经形成了较为成熟的产品体系，并通过产品线的复制，进一步提高研发工作效率，有效降低研发成本；在工程进度的管控上，公司合理安排项目前期各项工作，快速实现开工，并通过一整套严格有效的生产管理系统和完善的业务流程，严格控制主要生产节点，缩短项目开发周期。

（3）领先的产品研发优势

开发适销产品是房地产实现高速周转的前提条件。在取地的类型以及开发产品的定位上，公司一直坚持顺应地产调控政策的要求，精确细分客户需求，坚持推出服务于客户、契合客户的需求的适销产品，重点关注刚性需求和首次改善需求人群，并辅以合理的产品定价和灵活的营销策略，实现公司销售的稳健发展。

（4）丰富的管理经验优势

房地产开发项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营水平和核心团队的稳定程度对房地产企业的持续发展至为关键。公司延揽了大量来自全国一线房企的人才，管理团队有着近十年的房地产开发经营经验，项目决策、定位、开发、推广和管理经验丰富。

2、公司的行业地位和荣誉

作为一家高成长性的房地产上市公司，阳光城依托清晰化的公司战略，坚持高周转、低成本的运作模式，逐步提升“精准投资，高效运营，适销产品”的核心竞争力。根据中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心发布的测评结果，公司位列2018年中国房地产百强第27位。

（三）公司经营方针及战略

为了适应市场变化，公司将积极围绕“上规模”、“强管理”、“树标杆”的经营策略需要，在土地储备策略、组织变革调整、产城融合、长租物业拓展及产融结合等领域作出有益的安排。具体而言，将落实以下举措：

1、规模上台阶，指标更优化

公司将以“双赢机制”和“战略评价体系”为驱动力，坚定不移地实施“三全”投资策略与“五圆”发展模型，在“规模上台阶、品质树标杆”的策略下，积极扩大公司销售规模，持续提升营销能力，确保顺利跨入千亿及千亿以上目标的实现。同时，通过强化现金流管理、引进战略投资者等举措，加大现金流管理及充实股本金管理，合理控制公司负债率水平，实现优化公司财务结构的承诺，确保公司良性健康可持续发展。

2、构建强控运营体系，发挥大运营作用

公司将继续调整与优化管控系统，搭建行业内的优秀人才体系，构建“梦之队”，实现品牌价值大幅提升。同时，公司将围绕项目管理的需要，进一步整合内部职能资源，控制好里程碑节点，发挥板块之间的协同效应。建立全过程管控机制，通过提前预警，过程参与，灵活调整等管理动作，抓落实，保供货。在营销方面，结合市场情况，合理安排销售节奏和销售价格，保证去化率，保证回款率。通过以上举措，最终达到“三保一不”目标，即保证里程碑节点的实现、保证供货量的实现、保证去化率的实现，不失管控，由此建立及推动强控型运营，建立大运营管理体系。

3、降本增效，落实全面预算目标

公司积极推进全面预算管理工作，努力提升公司经营管理效益。人力行政方面，合理控制行政开支，合理安排人力成本；财务管理方面，努力建立税筹体系，努力降低融资成本；营销管理方面，努力实现年度销售目标，严控营销费用，加强案场管理；设计研发方面，完善产品设计标准库，建立设计成本限额，提高设计的经济性；合约管理方面，持续推进“锋刃工程”，建立目标管理机制，严格结算管理；工程管理方面，全面梳理标准工期，建立科学的施工管理机制；商业、物业管理方面，降低无效成本，提升高品质运营能力；酒店管理方面，努力提升运营效益；建筑事业部，做好集采和施工安排。

4、顺应国家政策变化，做好产城融合的布局

伺机参与城市更新及棚户区改造，提前布局二线城市更新机会；鼓励获取与相邻国有建设用地差价较大的集体建设用地项目；鼓励明显低于市场价的不良资产项目，但要求产权清晰、风险可量化，严控资不抵债项目；紧跟国家政策，整合内部资源（包括母公司资源），进军产城融合和长租公寓市场。

5、顺应产业升级和新型城镇化发展趋势，快速实现产业地产的战略布局

遵循阳光城新的三全五圆战略方向，充分发挥与阳光控股旗下的环保、教育、金融等业务板块的产业协同，同时，抓住消费升级和科技创新的机遇，与文旅、健康养老和科技等战略新兴行业的领先企业打造战略合作关系，快速在全国拓展产城融合项目，建立长期优质的土地储备，并带来稳定的产业收益。

6、着力建设三大平台，加速一体化发展

大力拓展企业间的合作，试点外部合伙人机制，打造面向外部的合作发展平台。加大对新区域的帮扶力度，成熟区域试点城市化、片区化管理，培养集团化的区域公司，建立“做多做大”、“做实做强”区域的集团管理服务平台。团队合作，互助发展，孵化充分发挥个人激情和才智的人才发展平台。

7、发布绿色智能+，优化产品品质标准

重点打造“绿色健康、智慧居家、健康生活”主题概念，推动建筑技术创新，促进低碳、节能工艺的推广使用，将致力于环境保护和可持续发展。

8、量力而行，积极回馈社会

公司根据自身实际情况，致力于履行企业社会责任，不仅认真履行对股东、员工等方面应尽的责任和义务，更努力为社会公益事业做出力所能及的贡献，促进公司与社会实现自然和谐的发展。具体而言，在实现企业快速发展的同时，关注民生，支持公益，携手慈善，共建和谐，努力实现“做受尊敬的成长性（房地产）企业”的企业目标及愿景，为社会发展做出应有贡献。

最后，公司将以开发理念的升级推动地产开发迈向高效化，以资本运作的升级推动资本价值实现最大化，以管理能力的升级增强企业内生动力，促进公司各项经营目标的顺利完成，在造福社会的同时，努力再造一个阳光城集团，为股东创造佳绩。

（四）发行人主营业务收入构成情况

公司的主营业务为房地产开发、商业运营及国际贸易，当前的业务结构以房地产开发业务为主、贸易业务为补充。最近三年及一期，公司房产销售收入占公司主营业务收入比重分别为94.42%、99.16%、99.33%和98.79%。

1、主营业务收入情况

最近三年及一期，发行人主营业务收入按业务构成情况如下：

单位：万元、%

最近三年，公司的房地产业务保持较快增长，同时，房地产业务收入占主营业务收入比重也呈增长趋势，最近三年及一期已达94.42%、99.16%、99.33%和98.79%。随着公司长期发展战略的不断实施和房地产行业的持续稳步发展，未来公司房地产业务将保持良好的增长趋势。

2、区域分布情况

最近三年及一期，发行人主营业务收入分区域的情况如下：

单位：万元、%

公司主营业务收入主要来源于华东地区，最近三年及一期，公司来源于华东地区的营业收入占比分别为87.37%、85.02%、71.22%和78.34%。最近两年以来，公司开拓了华中、东北和西南地区市场，来源于此地区的营收占比逐渐提高，公司主营业务收入的区域分布更加均衡。公司来源于境外地区的收入均为贸易业务收入。

最近一年及一期，公司房地产业务情况如下：

2018年1-6月，公司房地产业务按城市划分情况如下：

单位：万平方米、万元、%

注：2018年1-6月份，发行人房地产业务销售收入按城市级别划分的合计数占房地产业务附注数据的99.76%，略有差异，主要系公司在编制房地产项目销售明细时，一些数据微小的项目未计入在内。

2017年，公司房地产业务情况如下：

单位：万平方米、万元、%

注1：一线城市包括北京、上海、广州及深圳；

注2：二线城市包括天津、重庆、石家庄、太原、沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、合肥、福州、南昌、济南、郑州、武汉、长沙、南宁、成都、昆明、大连、青岛、苏州、佛山、东莞、宁波、厦门、西安、无锡；

注3：存货数据列示了开发成本、开发产品、出租开发产品和土地整理四项按城市级别分类的数据，这四项合计占存货2017年末账面价值的99.84%，占存货2018年6月末账面价值的99.80%。

公司始终坚定“区域聚焦、深耕发展”的发展战略，除了深耕大本营福建区域保持龙头优势外，公司已经成功拓展长三角、京津冀、珠三角作为新的增长极，同时储备战略机遇城市作为利润补充，逐步形成“3+1+X”的战略布局。2017年度，公司一二线城市销售面积占公司销售面积的比例为90.50%，一二线城市的销售收入占当期收入的比例为95.35%。

截至2018年6月末，公司开发成本和开发产品的余额分别为12,269,915.20万元和1,686,159.63万元，公司存货大部分集中在一二线城市，发行人存货在一二线城市的比重分别为23.69%和65.10%。

最近三年及一期，发行人商品房销售收入按地区（地市级）划分的明细如下表所示：

单位：万元

最近三年及一期，公司房地产业务主要集中在福建省、上海市、苏州、杭州等华东重点区域，同时公司聚焦兰州和西安等西北重点城市。2017年度，公司进一步扩展了业务版图，取得了来自武汉、成都和南昌等城市营业收入。最近三年，发行人商品房销售收入主要来源于福州和上海，来自福州的业务收入占比分别为47.82%、28.87%和24.71%，呈下降趋势；来自上海的业务收入占比分别为29.29%、36.87%和10.85%。最近三年，发行人来源于非一二线城市（漳州、泉州、嘉兴、龙岩和兰州等）的销售收入占比分别为8.05%、2.49%和4.65%，占比较低，发行人受非一二线城市去库存压力影响较小。

发行人各主要业务所在地的房地产行业情况和经营情况分析：

（1）发行人在福州市经营情况以及房地产行业情况

2017年度，发行人来源于福州市的主营业务收入达80.84亿元。根据中指数据库的资料显示，2017年福州市房地产投资保持稳定，较2016年小幅增长0.9%，达到1,694亿元，房地产新开工面积为1212万平方米，同比下降14.0%。从土地市场看，市场成交较2016年相对理性，2017年福州市土地供应面积大幅增加，达到588万平方米，同比增长142.9%，土地成交面积360万平方米，同比增长60.5%，呈现稳步增长的态势，土地溢价率为15%，溢价率水平较之前年份明显放缓。根据CRIC的数据显示，2017年福州市商品房销售面积为367万平方米，同比下降12.1%，商品房销售金额达752亿元，同比增长9.8%，显示出量跌价升的情况。2017年福州市商品房成交均价为20,496元/平方米，同比增长24.9%，房价增长速度较快。截至2017年末的库存去化周期（21.6个月）有所延长。

（2）发行人在上海市经营情况以及房地产行业情况

2017年度，发行人来源于上海市的主营业务收入达35.51亿元。根据上海市统计局的资料显示，2017年上海市房地产投资达3,863亿元，较2016年小幅增长3.8%，总体保持稳健态势，房地产新开工面积为2,618万平方米，同比下降7.8%。从土地市场看，2017年上海市土地供应面积达到1,955万平方米，同比增长17.5%，土地成交面积1,888万平方米，同比增长20.5%，呈现平稳增长的态势，土地溢价率为18%，溢价率水平较之前年份有所放缓。根据中指数据库的数据显示，2017年上海市商品房销售面积为1,853万平方米，同比下降42.1%，商品房销售金额达4,534亿元，同比下降43.5%，受到当地房地产限制的影响，2017年上海市商品房销售面积和金额显示出双降的情况。2017年上海市商品房成交均价为24,472元/平方米，同比下降2.4%。截至2017年末，上海市库存去化周期为15.8个月。

（3）发行人在苏州市经营情况以及房地产行业情况

2017年度，发行人来源于苏州市的主营业务收入达36.28亿元。根据苏州市统计局的资料显示，2017年苏州市房地产投资达2,306亿元，较2016年同比增长6.6%，房地产投资额稳步增长，房地产新开工面积为2,565万平方米，同比下降13.5%。从土地市场看，2017年苏州市土地供应面积达到1,300万平方米，同比下降21.4%，土地成交面积979万平方米，同比下降30.7%，呈现双降的情况，土地溢价率为26%，溢价率保持在较高水平。根据CRIC的数据显示，2017年苏州市商品房销售面积为978万平方米，同比下降30.7%，商品房销售金额达1,799亿元，同比下降26.2%，2017年苏州市商品房销售面积和金额显示出量价齐跌的情况。2017年苏州市商品房成交均价为18,394元/平方米，同比增长6.5%。截至2017年末，苏州市库存去化周期为18.2个月。

（4）发行人在杭州市经营情况以及房地产行业情况

2017年度，发行人来源于杭州市的主营业务收入达68.40亿元。根据杭州市统计局的资料显示，2017年杭州市房地产投资达2,734亿元，较2016年小幅增长4.9%，房地产新开工面积为2,177万平方米，同比增长1.9%，总体保持稳健增长态势，但增速较之前年份放缓。从土地市场看，市场成交较2016年相对理性，2017年杭州市土地供应面积达到2,627万平方米，同比增长16.0%，土地成交面积2,357万平方米，同比增长14.2%，呈现稳步增长的态势，土地溢价率为46%，溢价率保持在较高水平。根据CRIC的数据显示，2017年杭州市商品房销售面积为1,756万平方米，同比下降14.7%，商品房销售金额达3,987亿元，同比增长11.8%，显示出量跌价升的情况。2017年杭州市商品房成交均价为22,701元/平方米，同比增长31.0%，房价增长速度较快。截至2017年末，杭州市库存去化周期为6.3个月。

（5）发行人在广州市经营情况以及房地产行业情况

2017年度，发行人来源于广州市的主营业务收入达15.35亿元。根据中指数据库的资料显示，2017年广州市房地产投资达2,703亿元，较2016年小幅增长6.4%，房地产新开工面积为1,854万平方米，同比下降13.1%，新开工面积小幅下降。从土地市场看，2017年广州市土地供应面积达到3,201万平方米，同比增长106.3%，土地成交面积2,879万平方米，同比增长105.4%，呈现大幅增长的态势，土地溢价率为9%，溢价率水平较之前年份明显放缓。根据CRIC的数据显示，2017年广州市商品房销售面积为1,324万平方米，同比下降25.4%，商品房销售金额达2,343亿元，同比下降23.2%，受到当地房地产限制的影响，2017年广州市商品房销售面积和金额显示出双降的情况。2017年广州市商品房成交均价为17,694.00元/平方米，同比增长3.0%，房价增速平稳。截至2017年末的库存去化周期为15.9个月。

（6）发行人在北京市经营情况以及房地产行业情况

2017年度，发行人来源于北京市的主营业务收入达2.69亿元。根据北京市统计局的资料显示，2017年北京市房地产投资达3,746亿元，较2016年小幅下降7.4%，房地产新开工面积为2,476万平方米，同比下降12.0%。从土地市场看，2017年北京市土地供应面积达到1,705万平方米，同比增长190.1%，土地成交面积1,399万平方米，同比增长137.8%，呈现大幅增长的态势，土地溢价率为28%，溢价率保持在较高水平。根据CRIC的数据显示，2017年北京市商品房销售面积为874万平方米，同比下降51.5%，商品房销售金额达2,903亿元，同比下降46.2%，受到当地房地产限制的影响，2017年北京市商品房销售面积和金额显示出双降的情况。2017年北京市商品房成交均价为33,196元/平方米，同比增长10.9%。截至2017年末，北京市库存去化周期为23.8个月。

（7）发行人在西安市经营情况以及房地产行业情况

2017年度，发行人来源于西安市的主营业务收入达18.27亿元。根据中指数据库的资料显示，2017年西安市房地产投资达2,333亿元，较2016年同比增长15.0%，房地产投资额稳步增长，房地产新开工面积为2,490万平方米，同比下降13.1%。从土地市场看，2017年西安市土地供应面积达到3,237万平方米，同比增长23.0%，土地成交面积2215万平方米，同比增长14.3%，呈现较快增长的态势，土地溢价率为3%，溢价率保持在较低水平。根据CRIC的数据显示，2017年西安市商品房销售面积为1,949万平方米，同比增长10.1%，商品房销售金额达2,202亿元，同比增长53.6%，2017年西安市商品房销售面积和金额显示出量价齐增的情况。2017年西安市商品房成交均价为11,295元/平方米，同比增长39.5%。截至2017年末，西安市库存去化周期为17个月。

（8）发行人在厦门市经营情况以及房地产行业情况

2017年度，发行人来源于厦门市的主营业务收入达0.66亿元。根据中指数据库的资料显示，2017年厦门市房地产投资达880亿元，较2016年同比增长14.9%，房地产新开工面积为605万平方米，同比增长10.4%，总体呈现稳健增长的态势。从土地市场看，2017年厦门市土地供应面积达到519万平方米，同比增长14.8%，土地成交面积440万平方米，同比增长16.7%，呈现平稳增长的态势，土地溢价率为30%，溢价率保持在较高水平。根据CRIC的数据显示，2017年厦门市商品房销售面积为316万平方米，同比下降29.4%，商品房销售金额达747亿元，同比下降22.2%，受到当地房地产限制的影响，2017年厦门市商品房销售面积和金额显示出双降的情况。2017年厦门市商品房成交均价为23,616元/平方米，同比增长10.2%。截至2017年末，厦门市库存去化周期为29.2个月。

近三年来，公司的主营业务收入主要来自于福州、上海、苏州、杭州、广州、西安、厦门、北京、太原、兰州等城市。2017年以来，随着公司在武汉、长沙、南昌、成都、南宁等城市的布局完成，公司的主营业务收入地域构成更加的丰富均衡。截至2017年末发行人拟建及在建项目共135个，项目建成时间较为分散，其中已经获得预售证照的项目预售情况较好。公司未来将继续加强在一线城市的投入，调整项目区域分布结构，继续坚持高周转的策略，保持持续稳定的经营发展。截至目前公司在上述主要城市的房地产项目去化率良好。

（五）发行人房地产开发经营业绩

1、发行人房地产开发资质

截至2017年末，发行人及其下属子公司已经取得了与其业务经营相关的资质或许可，主要资质情况如下：

2、房地产开发业务情况

公司主要的房地产项目分布在大福建、长三角、珠三角以及战略城市等区域，公司主要业务所在地包括福州、厦门、上海、苏州、杭州、北京、广州、深圳、西安、长沙、成都和郑州等。上述城市房地产市场供求、价格变动及去库存的变化趋势如下：

（1）房地产投资与新开工情况

单位：亿元、万平方米

数据来源：wind数据库

房地产投资方面，一线城市除了北京，其余三个城市投资额相对稳健增长，但增速放缓。二线城市西安、太原投资额度大幅增加。公司进入的城市整体都较为稳定。新开工方面，广州、厦门、成都、郑州、武汉均呈现不等同程度下滑，主要因为2017年基数较高所致。

（2）主要业务所在地土地市场供求情况

单位：万平方米

数据来源：各地国土局

从土地市场看，福州、南昌、佛山、杭州土地供应面积上升幅度比较明显，北京、广州、重庆供应量缩减。土地 成交方面，北京、广州、重庆成交面积有所缩减，其他城市均有不同程度上升，其中福州、南昌上升幅度最大。

（3）主要业务所在地商品房市场情况

单位：万平方米、亿元、元

数据来源：wind数据库

从商品房销售看，一线城市有所分化，深圳量价齐升，而北京量价齐降，公司进入的代表城市销售面积同比平均增长2.33%，销售额同比增长10.43%，销售均价小幅上行。

最近三年，公司房地产开发情况如下：

单位：万平方米、亿元

2016年公司竣工面积有一定幅度的下降，主要原因是因为2014年以来公司加强了一线城市的布局，开工在上海及长三角区域的占比较以前有较大提升，单价较高，开工的区域结构较前三年有了本质的区别，因此公司2015年适当降低了开工面积，导致公司2016年竣工面积相应下降，但考虑单价因素公司2016年末可售货值高于前两年的水平，最近三年销售面积和销售金额上升较快。

公司未来将继续加强在一线城市的投入，调整项目区域分布结构，继续坚持高周转的策略，保持持续稳定的经营发展。截至目前公司在上述主要城市的房地产项目去化率良好。从已完工项目来看，大部分已完工项目截至2017年末销售率情况良好。从在建工程的销售率来看，公司绝大部分项目去化率均处在正常水平。

（六）发行人房地产开发项目情况

1、已完工项目情况

截至2018年6月末，发行人已完工房地产开发项目共计51个，大部分项目销售进度情况良好，发行人主要已完工房地产开发项目情况如下表所示：

单位：万平方米、万元

注：表中金额均不含税。

2、在建项目情况

截至2018年6月末，发行人主要在建房地产开发项目情况如下表所示：

单位：万平方米、万元

注：表中金额均不含税。

3、拟建项目情况

截至2018年6月末，发行人主要拟建房地产开发项目情况如下表所示：

单位：万平方米、万元

注：表中金额均不含税。

4、发行人关于房地产业务自查情况及相关承诺

发行人已根据中国证监会于2015年1月16日发布的《调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》文件的相关要求，按照国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发［2010]10号）、国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国发办［2013]17号）等相关文件规定，对发行人及实际从事房地产开发业务的子公司在报告期内的商品房开发项目是否存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为、是否存在因上述违法违规行为被行政处罚或正在被（立案）调查的情况进行了专项自查，并出具了自查报告。经自查，报告期内，发行人及下属公司纳入核查范围商品房开发项目不存在闲置土地的情形；不存在《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国发办[2013]17号）及《房地产管理法》所规定的炒地行为；不存在捂盘惜售、哄抬房价的行为；未因闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为受到行政处罚或正在被（立案）调查。

发行人董事、监事、高级管理人员及发行人控股股东、实际控制人做出书面承诺：“如阳光城在自查范围内因存在未披露的闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，给公司和投资者造成损失的，承诺人将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应的赔偿责任”。

（七）发行人房地产开发项目的业务运行模式

1、市场定位及主要产品线

公司坚持面向合理自住需求，并积极参与城市建设，致力让公司房地产项目产品大跨度响应市场，涵盖所有业务的生活需求。公司已经形成包括住宅（城市新筑、浪漫城邦、时尚公寓、生态住宅）和商业（商务办公、商业旗舰等）两大类产品体系，公司目前的主要产品线及具体情况如下：

（1）城市新筑

以阳光城·凡尔赛宫为代表的城市新筑，择址地段稀缺，户型紧凑实用，外观简洁环保，全面满足首置首改人群对于享受城市中心丰富资源和便捷配套的居住需求。代表项目为福州阳光白金瀚宫、福州阳光乌山荣域、福州·阳光凡尔赛宫。

（2）浪漫城邦

以阳光城·翡丽湾为代表的浪漫城邦，由多种业态、多种产品组合，全面满足多样化居住需求。代表项目为福州·阳光城翡丽湾、厦门·阳光城翡丽湾、太原·阳光城翡丽湾、西安·西西安小镇。

（3）时尚公寓

以阳光城·新界为代表的时尚公寓，户型结构小巧有致，建筑风格现代简约，周边商业交通配套纯熟，力求满足年轻人的时尚宜居需求和首次置业目标。代表项目为福州·阳光城新界、上海·阳光城新界、福州·阳光城SOHO。

（4）生态住宅

以阳光城·林隐天下为代表的阳光城生态住宅，选择在城郊自然景色优美的环境区域，以低密度住宅为主的产品类型，主要针对改善性需求的客户。代表项目为西安·林隐天下、兰州·林隐天下。

（5）商务办公

以太原环球金融中心为代表的阳光城商务办公，地处核心商务区位，旨在凭籍精益求精的地标级营造标准，全面提升区域形象，积极打造城市品牌。代表项目：太原环球金融中心、福州阳光城时代广场、福州阳光城国际金融中心。

（6）商业旗舰

以阳光天地代表的阳光城商业旗舰，旨在整合购物、餐饮、娱乐、休闲、居住、商务等各类城市资源，为居民提供一站式便捷服务，为城市提升商业氛围。代表项目：上海阳光MODO自由区、上海阳光天地。

2、主要从事房地产项目的类型

公司目前开发的房地产项目为住宅、办公和商业，开发方式以自主开发经营为主。公司开发的项目以销售为主，同时选择性保留一些商业物业，以适度调整公司的产品结构，增强抗风险能力。

3、房地产项目的定价模式

公司房地产项目的定价模式主要以“市场比较法”为基础，参照同区域的同类型产品市场价格，结合所预期的楼盘销售速度，主动推行价格竞争策略。在对具体项目定价时，首先综合分析项目成本和项目细分市场竞争状况，确定项目初步的定价区间；然后全面评估项目的产品构成、规划布局、面积设置、户外景观和用材品质等，确定每一销售单位的定价；最后，根据目标客户对项目定价的认同程度，以及项目实际销售情况，对销售价格进行动态调整，以适应市场和竞争的需要。

公司进行项目定价时主要考虑因素包括产品成本及利润率指标、产品市场竞争状况、产品地理位置、产品类型、产品配套、公司资金周转情况、项目开发周期等。

4、采用的主要融资方式

公司房地产开发项目的主要融资方式为银行贷款、信托融资、房地产基金合作等。同时，公司不断拓宽融资渠道和积极探索创新融资模式，2014年度及2015年度，公司实施了A股非公开发行股票融资。2015年度和2016年度，公司实施了公开发行和非公开发行公司债券融资。2017年以来，公司进一步拓展融资渠道，通过中期票据、ABS及CMBS进行融资，上述多元化的融资方式有利于公司房地产业务实现有效、稳健的发展。

5、主要采购模式

公司从事房地产开发所用原材料主要是建筑材料及设备，包括门窗、墙体材料、建筑装饰材料、园林绿化材料、设备等，原材料及设备采购主要采购方式有：

（1）直接采购：由公司直接从原材料生产企业集中采购，如门窗、墙体材料、建筑装饰材料等。

（2）代理采购：公司与施工单位、监理单位三方共同对厂家进行考察，监督施工单位通过招标方式确定具体产品。原材料的具体供应工作由施工单位负责控制实施，公司通过合理的监督和协助，保证供应的及时可靠，如钢筋、水泥等。

（3）施工单位自行采购：个别辅助性材料由施工单位自行采购。

为控制工程质量和降低开发成本，公司采购实行招投标方式，选择符合资质的3家以上投标单位（含3家），对设备供货合同、安装条款、期限、质量保证等进行审核，通过综合评比，确定最终采购方。

由于建筑工程设计、监理的合同额远小于施工合同额，报告期内公司房地产业务的前五大供应商均是建筑施工单位。虽然报告期内公司向前五名供应商采购总金额占当期房地产业务采购总金额的比重较大，但由于建筑施工市场从业者众多，市场竞争激烈，发行人不存在依赖单一供应商的风险。

6、主要销售模式

公司开发项目均在达到政府规定的预售条件并取得《商品房预售许可证》后组织销售。公司目前采用的销售模式主要为自主销售，即在项目现场建造售楼处营造良好的销售环境，建造样板房让客户更直观地了解产品。公司通过自主销售模式，能够更及时、准确地掌握顾客的购买动机和需求特点，有利于促进销售。

7、项目决策与获取程序

公司项目决策与执行程序分为三个主要阶段：

（1）项目选择：由各地区公司的土地拓展人员收集土地信息，展开相关谈判与资料初步搜集工作，办理公司内部立项申请；项目内部立项后，地区公司项目拓展人员、市场营销人员、设计专业人员和成本专业人员共同展开项目前期投资测算，准备项目前期论证资料及相关合同协议稿等，提交项目投资测算（含经济测算）至投资决策小组。

（2）项目决策：“投审会”由公司投资决策小组成员参加，就项目投资与否进行讨论和决策。根据具体授权，对公司投资决策小组形成的初步决策提交公司相应决策机构审议。

（3）决策执行：决策通过后，公司相关部门根据项目的类型，分别采取参与竞标（招、拍、挂）或对外签订合作协议的形式执行公司决策。

8、项目开发流程

发行人房地产开发业务流程如下图所示：

（八）发行人主要客户及供应商

1、主要客户

本公司房地产业务的客户主要为个人消费者，相对较为分散，不存在严重依赖个别客户的情况。

最近三年及一期，本公司房地产业务前五大客户情况如下：

2、主要供应商

最近三年，本公司房地产业务前五大供应商情况如下：

九、信息披露事务与投资者关系管理

公司信息披露事务负责人及其他相关人员已经充分了解《证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》所确定的信息披露制度，公司作为上市公司已按照中国证监会《上市公司信息披露管理办法》专门制定了《信息披露事务管理制度》、《接待和推广工作制度》和《投资者关系管理制度》，建立起有关信息披露和投资者关系管理的负责部门，并委任了相关负责人，向投资者提供了沟通渠道。

（一）存续期内定期信息披露

公司将在每一会计年度结束之日起4个月内及每一会计年度的上半年结束之日起2个月内，分别披露上一年度经审计的年度报告和当年度中期报告。

（二）存续期内重大事项的信息披露

本公司在期债券存续间，向市场公开披露可能影响投资者实现其权力的重大事项，包括：

（1）发行人经 营方针、范围或生产营外部条件等发生重大变化；

（2）债券信用评级发生变化；

（3）发行人主要资产被查封、扣押、冻结；

（4）发行人发生未能清偿到期债务的违约情况；

（5）发行人当年累计新增借款或者对外提供担保超过上年末净资产的20%；

（6）发行人放弃债权或者财产，超过上年末净资产的10%；

（7）发行人发生超过上年末净资产百分之十的重大损失；

（8）发行人作出减资、合并、分立、解散及申请破产的决定；

（9）发行人涉及重大诉讼、仲裁事项或者受到重大行政处罚；

（10）保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化；

（11）发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件；

（12）发行人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，发行人董事、监事、高级管理人能正常履职责，导致债务清偿力面临严重确定 性，需要依法采取行动的；

（13）其他对投资者作出投资决策有重大影响的事项；

（14）法律、行政法规、规章规定或中国证监会、深交所规定的其他事项。

第四节 财务会计信息

一、公司最近三年及一期合并及母公司财务报表

发行人2015年度、2016年度、2017年度和2018年半年度财务报告均按照财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则一基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他有关规定编制。发行人2015年度、2016年度和2017年度合并及母公司财务报告经立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了立信中联审字（2016）D-0032号、立信中联审字F（2017）D-0086号、立信中联审字F（2018）D-0115号标准无保留意见的审计报告，2018年半年度财务报告未经审计。

会计政策变更说明：

1、根据《企业会计准则第16号一政府补助（2017年修订）》（财会〔2017〕15号）相关规定和要求，对政府补助的会计政策进行调整。对2017年1月1日存在的政府补助采用未来适用法处理，对2017年1月1日至该准则施行日之间新增的政府补助根据修订后的准则进行调整。根据《关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2017〕30号），原在利润表的营业外收入项目列报的政府补助，变更为：与企业日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益；与企业日常活动无关的政府补助，计入营业外收入。在利润表中的“营业利润”项目之上单独列报“其他收益”项目，计入其他收益的政府补助在该项目中反映。无需对可比期间的比较数据进行调整。

根据上述规定，公司未取得与企业日常活动相关的政府补助。

2、2017年4月28日，财政部发布了《关于印发〈企业会计准则第42号一持有待售的非流动资产、处置组和终止经营〉的通知》（财会〔2017〕13号），自2017年5月28日施行，对于施行日存在的持有待售的非流动资产、处置组和终止经营，采用未来适用法处理。根据准则以及《关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2017〕30号）的规定和要求，原在利润表的营业外收支列报，满足持有待售类别划分条件的非流动资产或处置组的处置损益，以及未划分为持有待售的非流动资产处置损益，变更为在利润表中新增“资产处置收益”项目列报，并对净利润按经营持续性进行了分类列报。同时，在资产负债表新增了“持有待售资产”和“持有待售负债”项目。

根据上述规定，公司将2017年处置未划分为持有待售的非流动资产处置收益1,460,202.58元计入“资产处置收益”项目。同时，对本公司2016年的比较数据进行列报调整，2016年在营业外收入中列示的非流动资产处置收益208,442.06元和营业外支出中列示的非流动资产处置损失1,905,984.52元，合计-1,697,542.46元转入“资产处置收益”项目列示。

3、发行人在2017年进行了应收款项会计估计变更。该会计估计变更已经阳光城集团股份有限公司第九届董事会第十八次会议审议通过。根据《企业会计准则-会计政策、会计估计变更和会计差错更正》的相关规定，本次变更采用未来适用法进行相应的会计处理，无需追溯调整，对以往各年度财务状况和经营成果不会产生影响。公司本次会计估计变更从2017年10月1日开始执行，此次会计估计变更对2017年度财务报表的影响：减少合并资产减值损失从而增加2017年度净利润8,295.48万元，增加2017年度归属于母公司股东的净利润7,188.37万元。

发行人应收款项会计估计变更的说明：变更前，公司根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失情况，结合实际情况确定以资产负债日应收款项账龄作为判断信用风险特征的主要依据并藉此划分资产组合，根据公司经验，确定坏账准备计提比例。变更后，发行人对信用风险资产组合（除合营、联营、合作方企业之外）采用账龄分析法，按原账龄分析法计提坏账准备；对于合营、联营和合作方企业，采用其他方法，不计提坏账。

（一）合并财务报表

1、公司合并资产负债表

单位：万元

(下转B12版)