买卖买卖，做买卖，买主首先要弄明白卖方是谁，然后才能做交易。如果连卖方都没弄明白，那么你又怎么买呢？近期，在山东烟台就发生了这么一起土地买卖纠纷案。莱山区于2012年11月征收一片土地开发房地产，结果，征收的竟然不是主人的土地。作为一级政府，要弄清辖区内哪一块地的主人是谁，应该很简单，但是，当地政府怎么就发生这么一起“乌龙征地案”呢？
 
愿景：打造地方高科技中间实验基地
 
烟台高新区思可达中试基地有限公司（以下简称基地公司），是一家以高新科研项目在定型和投产之前的中间实验企业，是烟台市政府的招商引资项目，依据（[1992]烟规地字176号）和（烟计字[1992]第268号）文，1992年在烟台市高新区（现莱山区）投资建设。该项目规划利用土地128亩，1993年4月18日经烟台市土地局批准（烟土地[1993]4号）有偿征得国家出让土地29409.20平方米（约44.11亩），1993年9月15日，依据（烟芝计基字[1993]第251号）文，工程分为第一期和第二期。位于烟台市莱山区东方大街222号。
 
1994年10月，基地公司与香港胜达集团股份有限公司合资成立烟台思可达高新技术中试有限公司（以下简称中试公司），合作开发一期工程。1995年，该项目获得开工许可，1996年12月26日科研办公大楼等一期工程峻工。
 
“我们这个科研大楼是和烟台新的市政府同年建成的，但是，我们的试验大楼要比市政府坚固多了，而且和一般的工业和民用建筑完全不同，因为做科研用嘛。民用建筑每平方承受载荷是400-600公斤，但是我们可不一样，每平方受力2560公斤，是民用的4倍。你要知道，不要说水泥标号了，光钢筋我们就要多用很多。”中试公司诉讼代表李先生告诉记者。
 
随后，基地公司开始联合大型机构引入高新技术开发项目，向烟台市高新区（同年改为烟台市莱山区）申报基地的二期续建工程。2001年7月30日，烟台市国土资源局为烟台高新区思可达中试基地有限公司颁发了国有土地使用证，编号为（烟莱国用[2001]字第2209号）。2009年11月，烟台高新区思可达中试基地有限公司按工商部门要求变更为烟台市莱山区思可达中试基地有限公司（以下仍简称基地公司）。
 
“我们是先后申报了20多次，要求开工建设二期项目，但是，地方规划部门要么说规划在调整中，你们再等等，要么就说我们的报告不合格，不符合当地发展，或者是项目设计深度不够，感觉有一万个理由在等着，反正就是拖延不给批复，结果给我们带来了很大的麻烦，二期工程都打好了桩基，也建好了辅助设施，没办法，只能停工，而且这里面有些项目已经批复立项了，也得停工。”采访中，基地公司的诉讼代表欧先生告诉记者。
 
欧先生认为，烟台市莱山区的规划部门以种种理由不予批准规划，让他们很是费解。
 
鉴于二期工程迟迟不能开工，基地公司与中试公司是归属于不同权利人和法人主体，只能各管各。造成基地公司项目经营困难，主要人员只能到“北上广深”打拼和招商。部分留守人员在二期工地上的临时生产铺助用房内进行产品实验与生产自救。
 
而已经建好的一期工程是既不能满足使用又不能闲置，中试公司也没办法，只得将一期工程所建房屋对外分割出租。
 
事发：科研用地 突遭“旧城改造”开发房地产
 
采访中，李先生告诉记者，时间一直拖到了2012年，就在离他们1994年征地18个年头的时候，莱山区的一个征地文件，让他们明白了规划部门迟迟不予批复规划的原因。
 
2012年11月6日，烟台市莱山区人民政府以“劳动技校区片旧城区改建项目”为名，将包括基地和中试公司在内的烟台市观海路以东、清泉路以西、银海路以北、烟大路以南的地块列入了征收范围，征地开发房地产。
 
2012年12月13日，烟台市莱山区人民政府又以（烟莱政征补[2012]1号）文件的形式专门给中试公司下达了一份莱山区人民政府房屋征收补偿决定。
 
该文件载明：经多数被征收人选定的房地产价格评估机构为烟台市光大房地产评估有限公司；征收中试公司名下的科研办公用房屋5930.58平方米；该房屋占用国有土地使用权为科研用地29409.2平方米。经评估，补偿价格为：房屋及其附属设施价值合计为61850678元，剩余土地补偿11454476元，合计总数为64815968元。
 
“这里有几个问题，第一，我们不属于旧城区，和市政府一起新建的大楼，刚刚18年，二期还在等待建设，各种设施良好，合法建筑，怎么就成了旧城区了？第二，即便要征收拆迁，那你要先给我打个招呼，征得我同意，莱山区违反了《山东省城乡规划条例》；第三，我们是国有有偿出让的科研用地，科研用地怎么就变成商业开发了呢？第四，我们是一块独宗地，与其他主体截然隔离，不搭界；第五，征收我们的房屋，我们没有参与选择评估公司，那么这个评估公司是谁找来的，评估我的房子，我怎么能不知道？”中试公司李先生说。
 
诉讼：官司节节败退 征地出现乌龙案
 
中试公司不服莱山区政府的征收补偿方案，向烟台市政府提出了行政复议。2013年2月25日，烟台市政府（烟政复决字[2013]13号）维持了莱山区的征收决定。
 
中试公司不服，就莱山区政府的“旧城改造”征收合法性问题，向烟台市中级人民法院提起了诉讼，申请法院依法撤销莱山区政府的征收决定。烟台中院指定烟台芝罘区人民法院异地审理。
 
鉴于土地的权属问题，被告律师提出中试公司不具备诉讼主体资格。中试公司也认为，土地是股东基地公司的，希望基地公司出庭主张自己的权益。2013年6月3日，作为中试公司的股东，基地公司向烟台市中级人民法院提起诉讼，要求就土地的权属问题由基地公司主导诉讼。申请参与诉讼的信函是发出去了，但可惜的是，法院没有搭理。
 
2013年6月9日，芝罘法院（[2013]芝行初字第28号）行政判决书驳回了原告中试公司的请求。中试公司不服上诉。2013年8月19日，烟台中院（[2013]烟行终字第60号）行政判决书又驳回上诉，维持原判。
 
在该判决的焦点问题上，烟台中院认为，上诉人中试公司具备主体诉讼资格。
 
经过一次行政复议和两次诉讼之后，中试公司全都败诉。2013年12月13日，莱山区政府又以（烟莱政征补[2013]1号）文的形式重新下达了一份征收补偿决定。这一次，补偿标准仍为64815968元。中试公司还是不服，同样，行政复议仍被烟台市政府驳回。
 
“这就闹笑话了，地是我们的股东基地公司的，不是我们中试公司的，连被告也这么认为，法院怎么就认定土地是我们股份公司的了呢?”中试公司诉讼代表李先生告诉记者。
 
中试公司仍然不服，2014年4月22日，就莱山区政府的征收补偿标准问题，向烟台中院行政诉讼，烟台中院仍旧指定烟台芝罘区人民法院异地审理。
 
“我们好端端的科研项目，你非要给我们征去开发房地产，而且给我们的补偿标准又那么低，将近50亩地，地段非常非常好！处于海滨区域的烟台大学、烟台市政府和佳世客购物中心的中间，是烟台市核心区的核心。房子不值钱，地值钱，楼房仅仅占了我们土地的1/5不到，楼房补偿价6000万，土地仅仅补偿了1000来万，这和抢有什么不同？”说起这几年连续打官司告状的过程，基地公司的诉讼代表欧先生是牢骚满腹和极度苦恼。
 
2014年4月，基地公司的牢骚苦脑被北京的财产保护公益论坛专家获悉，他们认为是一个有典型意义的案例，委托律师团专门现场查看调研，形成法律意见书并为此招开研讨会。
 
法律意见书认为：在政府的“旧城改造”华润中心项目中，作为市场主体的烟台华润公司，完全可以采取协商对话的方式，可采取市场公允价格，用市场协商购买的方式获得思可达基地公司的土地或项目乃至整个公司权益，而不必要采取强占行为。同时也可以规避政府以“旧城改造名义”强行征收所涉嫌存在违法或违规或有瑕疵的情形。
 
研讨会专家认为：政府决策缺乏民主化、科学化和法治化程序，是造成该案的主因。
 
2014年7月，就在原被告双方就补偿标准问题在法庭上唇枪舌剑的时候，被告烟台市莱山区人民政府的代理律师再次当庭提出，“还是说我们中试公司不是诉讼主体，土地是基地公司的，中试公司不过是基地公司的合资公司，不能代表基地公司主张权益，我们没有资格。”中试公司李先生说。
 
鉴于诉讼主体出现了问题，而且是被告再次主动提出的这一观点，中试公司当即申请追加有独立请求权的第三人——基地公司，参与诉讼。
 
“非常滑稽，弄得我们哭笑不得。早先我们说，地是我们的，我们要起诉，法院不搭理我们，认定我们的合资公司是征收主体，变换各种手法让我们的合资公司打官司，现在好了，被告又主动承认，地是我们基地公司的，不是中试公司的。”基地公司的欧先生告诉记者。
 
买东西要找卖主，征地要找地主，道理非常简单，而且对于烟台市的莱山区政府来说，要查清辖区内的哪块地是谁的，给国土资源局打一个电话就能解决，进行了这么多次行政复议，打了这么多场官司，征地怎么就出现了“乌龙案”呢？
 
鉴于案情出现了变化，2014年10月20日，烟台市芝罘区人民法院（[2014]芝行初字第19-1号）判决书以“本案涉及法律适用问题”为由，裁定中止审理。
 
“一审二审的时候，法院都把土地说成了是中试公司的，法院也是这么判的。现在，不是我们说的，是被告的代理人主动承认，中试公司不是诉讼主体。所以，这次烟台芝罘法院没法审了。如果要判，地确定是基地公司的，如果不判，连被告的代理律师都认定地是基地公司的，这不更‘乌龙’了嘛，所以法院只能中止审理。”基地公司的诉讼代理人山东昊璟律师事务所的律师告诉记者。
 
现场：规划已成型 大楼已落成
 
2015年4月9日，记者来到了位于烟台市莱山区东方大街222号的中试公司所在地。中试公司的办公楼已经分成三部分向外出租，其中一家租给了如家快捷酒店。
 
欧先生说，他们主张的基地公司的地块就在如家快捷酒店的脚下，是烟台市的行政、商业、金融和教学区域的核心地带。地块的相邻部分已经被华润置地（烟台）有限公司开发了房地产，建起了高层居住楼房。基地公司主张的地块一部分已被华润公司建起了售楼处，其他的区域也被建起了临时工棚。从售楼处的效果图上看，基地公司主张的地块将来是华润房地产配套的一个庞大的商业综合体。华润售楼处的一位刘姓售楼人员也是如此向记者介绍。
 
“思可达的这块土地是国有土地，是科研用地，政府如果要收回改变用途的话，需要履行招拍挂程序，谁出的钱多地就给谁，保证国家土地出让的收益，一旦招拍挂的话，地能不能到华润的手里还不一定呢。”采访中，一位不愿透露姓名的人员警惕隐讳地告诉记者，“因为腐败问题落马的华润老总宋林，老家就是山东乳山的，以前就属于烟台，他的好多同学现在都在烟台，其他的，‘你懂的’。”
 
采访中，基地公司诉讼代表欧先生告诉记者，对于烟台市的城市规划，他们不想阻拦，但是政府征地补偿要合理，相邻的清泉学校地块比基地公司的还小1/3，是集体用地，给的补偿款就是1.2个亿以上，而基地公司这块地是有土地证的，属于在建项目科研综合用地却只给1000万。无论是按成本法、在建项目开发法、相邻土地比较法还是市场法估算评估，土地价值都在1.5亿以上，这实在让他们想不通。
 
政府部门：等候法院判决
 
4月9日和10日，记者分别来到了烟台市莱山区国土资源局、莱山区政府和莱山区住房和建设局。
 
莱山区国土资源局的相关人员当着记者的面交给了欧先生一个答复函件，文件签发日期是2015年1月4日，该答复函载明：“经查，（烟莱国用[2001]字第2209号）国有土地使用证的使用者是烟台高新区思可达中试基地有限公司。”
 
记者从工商资料查询看到，该公司是烟台市莱山区思可达中试基地有限公司变更前的名称。
 
4月10日，记者来到了莱山区人民政府，门卫多次联系，政府办公室相关领导因活动外出，无法安排采访，政府办一位袁姓工作人员在电话中告诉记者，负责征地的是莱山区住房和建设局，他给了记者一个电话，让记者前往住建局了解详情。
 
在莱山区住建局，土地征收补偿中心主任孙健告诉记者，“征地没有问题。现在案件还在庭审过程中，我们不想行政干预司法。法院怎么判，我们都听法院的。”
 
记者告诉这位孙主任，现在法院已经中止了审理，希望他能够给记者讲一讲当初的征地过程。“我还没接到法院中止审理的裁定。”孙健说。
 
随后，记者又返回莱山区国土资源局，希望了解基地公司地块坐标以及如何从科研用地转变成了商业用地，遗憾，国土局办公室的工作人员说：“你不是权利关系人，不能查询该宗土地的问题。”
 
采访中，基地公司的代理律师告诉记者，因为开发商华润公司和施工单位江苏省苏中建设集团股份有限公司，未经基地公司同意就在基地公司的土地上建起了售楼处和工棚等，侵害了基地公司的权益，已将两公司起诉到了山东省高级人民法院。华润公司认为苏中建设没有侵害基地公司权益，而提出管辖异议，申请将案件移送烟台中院审理被山东高院驳回，随后，华润不服省高院的裁定，上诉到了最高人民法院。现在案件究竟在哪里审还是个未知数。
 
欧先生认为这是对方在拖延，基地公司从烟台市住房建设局获得的2015年2月15日信息公开告知书显示：你公司申请华润售楼处临时建筑施工许可证以及涉及办理施工许的申报材料不存在；基地公司从烟台供电部门获得的证据表明，苏中建设因强行施工损坏基地公司的变压器（产权是基地公司的），被供电公司查处，并交纳相应的维修赔偿。而新的法院立案规则是实施登记制，看起来对基地公司有利，但目前只能是有理由的审慎乐观。
 
采访中欧先生也坦言，目前基地公司还在通过各种途径维护自己的合法权益。

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