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浅谈租赁合同纠纷的几点办案思路

租赁合同纠纷是实务中极其常见的一类案件,尤其是房屋租赁合同更是与日常生活密不可分。租赁合同纠纷是指出租人与承租人在签订、履行、变更、解除及终止合同过程中所发生的权利义务之争。

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租赁合同涉及的纠纷主要集中于租赁物的交付、租金支付、租赁物的维修或者添加附属物、转租、租赁期限、租赁物到期返还等问题。对此,笔者许小军结合去年自己法律顾问单位所发生租赁合同纠纷,略谈下自己的思路,不尽之处请同仁们给予斧正!

一、全面审查租赁合同的有效性

租赁合同是否有效,应该根据《民法通则》、《合同法》以及合同法司法解释中关于合同效力问题进行判断,主要考察合同的双方的主体适格,租赁物的所有权人之外的主体作为出租人出现时,应审查清楚其是否有权将租赁物的使用权、收益权转让给承租人;其次就要严格审查租赁物是否具备合法性、确定性等基本特征,要审查租赁物是否属于国家法律法规的禁止或者限制的流通物,比如,笔者许小军去年在帮某单位审查租赁合同时发现,出租人在转租门店时,就把工商、税务、食品流通许可证书等一起转租给承租人使用等条款,因此,这样的约定会因为违反法律强制性规定而认定为无效。

二、重点厘清租赁合同中双方权利义务法律关系

租赁合同纠纷的产生一般都是在合同履行中各方权利义务不明而导致的。其表现有:租赁期限、承租人拖欠租金、擅自转租、租赁物维修、返还等法律关系上。许小军认为要服务好顾问单位就必须要认真分析租赁合同中当事人的权利义务和责任。

首先,租赁期限属于租赁合同中的重要核心条款。当事人一般会予以明确约定。如果在合同中当事人对于租赁期限没有约定或者约定不明,则应该认定为不定期租赁合同。在此情况下,当事人完全可以随时解除租赁合同。另外在审查时,还要注意法律对租赁期限的限制,《合同法》第214条规定,租赁期限不得超过20年。超过部分无效。

然后,对于承租人支付租金的问题原则上合同中对租金数额、支付方式都会有明确约定。承租人应该按照合同约定及时、足额向出租人支付,如果未予支付,则承租人就会构成违约。当然,实务中一些承租人拖欠租金可能是基于正当的理由,例:有因为租赁物的维修导致影响承租人的使用,很多的出租人总是喜欢坐收渔利,不承担义务,双方在商讨、起草租赁合同时,也没有明确约定对于租赁物的维修义务责任归属,导致矛盾产生。其实,《合同法》第220、221条规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定除外;如果因为租赁物的维修影响承租人使用的,应相应减少租金或者延长租期。还有可能因为不归责于承租人事由导致租赁物发生毁损灭失,承租人无法使用租赁物的情况,不归责于承租人事由一般是指:(1)不可抗力;(2)意外事件;(3)因出租人自己的事由导致。当这样的情况出现,即可减少或者不支付租金。

再之,租赁物的转租行为。所谓转租,是指承租人不退出租赁合同关系,而将租赁物出租给次承租人使用、收益。我国目前法律规定对合法的转租必须经过出租人的同意。《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。”按照该条规定,承租人只有经出租人同意才有权处分该租赁物,否则即是无权处分,如果出租人事后不追认转租合同效力的话的,该转租合同即为无效合同,自始不发生法律效力。当然法律也有规定,如果出租人在知道该转租行为后六个月内没有提出异议,那就视为同意转租行为。

最后,对于租赁物返还的问题也是需要重点审查的一个点。实务中,很多的租赁合同纠纷也因租赁物返还问题约定不明,或者返还不及时而导致。许小军认为,在帮助客户审查、起草合同时势必要对租赁期限届满及时返还租赁物的地点、费用问题尽量作出约定。实务中,有很多的承租人因为法律意识淡薄,在租赁期限届满或合同解除后,租赁物不但没有及时返还,还仍然在占有或使用租赁物,为此,出租人有权基于承租人的占有、使用租赁物的事实收取使用费,如果当事人双方在签订合同时已对此作出了约定,也许可以避免这样的损失发生,故,这也是笔者主张对返还租赁物约定时间的意义所在。(作者:湖南楚章律师事务所许小军)

责编:申燕伟

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