何妨推广现售房模式

□周俊生

深圳市土地房产交易中心日前推出一宗商住两用地块投标，这一地块被确认为深圳市商品房现售的首个试点项目。这意味着在这个地块上建造的住宅、商业物业或其他建筑物，开发商不能提前进行销售，而是必须在房屋建成满足入住条件并取得不动产权证书后，才能投入销售。

在此之前，我国的商品房销售采取的是预售制，大多数楼盘刚刚动工，开发商就搭建起漂亮的售楼处开始销售还在图纸上的房屋。这种模式的一大好处是开发商可以迅速地回笼资金，减轻住房建造中的资金周转压力。但是，由此而产生的问题也不少，一是人为造成城市住房销售的紧张空气，推高房价，二是开发商在建造过程中常常会偷工减料，无论在住房面积还是质量上，都会与原先的承诺产生差距，从而产生大量消费纠纷。更有甚者，一些开发商尽管收足了预售款，但由于市场产生变化而无力建造，产生“烂尾楼”，使消费者利益受到严重损害。

一般的说，一件商品在还没有完工的时候就投入销售，只要生产者和消费者有默契，是完全可以的，但在这种模式之下，消费者先期投入的资金等于是参与了生产者建造商品的过程，因此他如果要预购住房，按照公平的原则，应该享受到较低房价的待遇，以体现其先期资金投入所产生的价值。但是，目前我国商品房的预售制，却是因为开发商在市场中占有了强势话语权后所从事的“霸王销售”，其房价根本未体现消费者先期投入资金对于开发商建造房屋所作的贡献，消费者在预售模式中应该享有的权益被完全无视。

因此，深圳利用一块商住两用地推上市场的契机，进行现房销售的试点，这可以遏制近期深圳房价过快上涨，炒作成风的市场气氛，从根本上说，则有利于遏制开发商在房屋销售中的投机冲动，保护消费者的利益。近段时间以来，深圳等一线城市的房价暴涨，地方政府为遏制这股风潮，采取了多项措施，从深圳的情况来看，尽管住房现售还只是局限在一个刚刚推地的楼盘，但它在市场上能够起到的示范效应则是很明显的。未来深圳以及其他一线城市的楼盘如果都必须采取现售制，对房地产市场的走向将产生重大影响。

现售制虽然值得肯定，但它对开发商提出了更高的资质要求。尽管目前银行信贷进入房地产市场已经成为事实，但从政策面上来说仍然是不提倡的。在房地产市场银根总体趋紧的情况下，一些市场占有率低、竞争力弱的中小型开发商很可能会因为资金流中断而无力持续运营，从而有可能造成新的“烂尾楼”。当然，在市场化原则之下，政府可以引导开发商之间展开资产并购，但这又会加剧大型开发商对房地产市场的垄断，不利于遏制房价。对于一些中小型开发商来说，预售制仍然是化解这种难处的有效途径。因此，对于政府部门来说，应当积极倡导商品房现售制，但对预售制则不必一笔抹杀，而是应该认真履行监管责任，特别是开发商的预售定价必须公开化，能够经得起市场质疑，二是对开发商的预售筹款要加强监管，堵死风险漏洞，切实保护好消费者利益。通过这种努力，在市场上建立起现售为主预售为辅的销售模式，让有不同需求的消费者能够在多层次的房地产市场中各取所需。

（作者系财经评论员）