十八届三中全会结束当日，安徽省便拉开了深化农村土地改革的大幕。今后，安徽省将坚持自愿、有偿原则，探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制。同时，建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度。

“到乡下买套房”俨然成为某些不愿忍受城市拥堵或无法承受城市高房价人群的心愿。

江苏沭阳人杨建明（化名）正是这类人之一。

根据12月6日《现代快报》的报道，他于2006年2月，以10800元的价格从江苏省常州（楼盘）市武进区郑陆镇村民王琴娣（化名）处购买了一套小楼房。该套房屋的产权人登记为王琴娣一人，其丈夫施权成（化名）并没有在买卖协议上签字。2013年6月，施权成起诉到法院，要求确认王琴娣与杨建明签订的房屋买卖合同无效。

此事虽然经过各方长时间调解，最终以杨建明补交遗漏的款项、房屋依然归杨建明所有而结束。但法院审理认为，双方买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权。而根据我国相关法律规定，杨建明夫妇的户口并不在涉案的房屋所在地，无权取得或变相取得王琴娣的宅基地使用权，因此王琴娣与杨建明签订的房屋买卖合同应认定无效。

该案承办法官总结时表示，在一些地区，农村房屋连同宅基地出售的现象相当普遍。应该说，农村房屋买卖合同签订时，双方当事人作为心智成熟的人都表达了真实意思。而过了几年后，看到房价增长或适逢拆迁，为了取得征用补偿利益，出卖方往往会以签订的买卖合同违反有关宅基地的法律规定，要求确认合同无效，返还房屋。这是一种明确的背信弃义行为，司法者不考虑到案件实际状况一概认定无效、双方返还，则可能产生这样一个逻辑：不诚信者获益，诚信者吃亏，乡村社会的基本正义会因此遭遇蹂躏践踏。

所以，在当下立法和政策条件下，对该类农民卖房案件，法院一般遵从“无效认定、有效对待”处理原则，维护社会正义。不过，随着十八届三中全会之后，土地制度改革的号角已经吹响，农村宅基地使用权流转已然在望。

集体土地使用权流转、农村集体建设用地、农村集体经营性建设用地、集体农用地、宅基地……一系列形似而又表述各异的词汇让人眼花缭乱。他们之间是否有关系，有什么关系，如何定位？

要理解宅基地在新一轮土地流转中主角的地位，就先从宅基地的相关定义和性质溯源。

据长期关注房屋产权问题的律师张春杰介绍，我国的宪法、物权法、农村土地管理法等法律法规均未对宅基地的定义进行明确。中国法学会副会长、民法学研究会会长王利明曾在物权法草案中认为：“宅基地是农村集体经济组织成员经依法批准用以建造个人住宅的农民集体所有土地。”

现行的《土地管理法》和《民法通则》均没有使用“宅基地使用权”这一用语。而根据《物权法》第152条的规定，我们可以把宅基地使用权定义为农村集体经济组织成员依法享有的在农民集体所有的宅基地上建造住宅及其附属设施并直接支配和排他的权利。

农村集体建设用地来源于三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地；农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。而集体土地使用权除了乡镇村企事业、农业用地以外，另一个依然是宅基地。

至于集体土地流转与集体土地使用权流转的关系，则完全可以合并同类项。根据现行法律，农村集体土地不能买卖，因而出让出售的只能是使用权。

多位接受采访的学者均表示，宅基地是此轮土地制度改革、集体土地流转的重点。而中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田也建议两亿亩宅基地试点流转。

郑风田认为，两亿多农户，每户农民都在农村有宅基，共计近两亿亩，宅基地的流转已成为时代所趋，但也是政策推进上的难点。十八届三中全会提出试点建立农民宅基地的抵押、退出、转让机制，允许农民在其他农村获得宅基地，这应该是一个大的制度创新。

十八届三中全会闭幕当日，安徽版农村土地的改革方案随即出台。

这份名为《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》（下称《指导意见》）中，关于建立多元统一的农村土地市场的有关表述，被解读为突破了现有土地政策和法律的边界—农村集体建设用地可买卖。

虽然此说法旋即被安徽省国土厅否认，称其为误读，但在国务院发展研究中心农村经济研究部部长叶兴庆看来，流转和买卖从通俗意义上来讲应该没有根本的区别，买卖更多的理解为所有权的买卖，流转主要讲的是土地使用权的流转。

《指导意见》中对于探索农村土地流转新机制的表述被给予了极大关注，意见指出，将建立多元统一的农村土地市场。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。

据此，安徽省将坚持自愿、有偿原则，探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制。同时，建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度。

安徽的这一举措，显然符合了三中全会关于土地制度改革的精神。

《指导意见》实施了一个月效果如何？12月18日，本社记者就此采访了安徽省社会科学院乡镇经济研究所所长谢培秀。

“现在不好说，政策刚刚颁布不久，效果还在观望。”谢培秀就该省第一个统筹城乡土地使用制度综合改革试点的宁国市表示，“问题还是存在的”。

安徽农业大学土地资源管理系主任於忠祥认为：“政府出台文件，现在只不过是承认农民宅基地的用益物权，但是并没有完全按市场化的方式来实现，现在还是政府行为。如果没有市场配置资源，土地真正的价格就显现不出来，大量受益方还是政府。”

对于这样的说法，谢培秀提出了不同看法：首先，政府不能强迫村民退出宅基地；其次，宁国市这样的山区县耕地并不是很多，即使退出宅基地，对政府的收益也并不会很大。如果是淮北地区的大县、产粮区，或者由于很多村民迁往城市而形成的“空心村”，这些农区的宅基地退出后会增加农村集体用地储备，补充耕地。这样的地方一旦被放开，乡村也会有升值空间。

关于未来集体土地使用权流转，谢培秀也有自己的一番建议。在他看来，农民要增加财产收入，根据现在的规定，是很难办到的。如果可以比照林地经营权70年、城市房屋也是70年，把农民的宅基地也规定70年的年限，在权限内农民有权出让。如此一来，农民与城市居民都能放开。

目前，国家设有林地产权交易所、土地流转信托等机构，“完全可以试着建立一个综合的土地金融机构。”谢培秀说，“这个土地金融机构可以是一个有政府背景的土地银行。”

“农民可以依靠土地银行将使用权、经营权挂牌转让，按租期、面积计算租金。这样一来，不仅可以保障农民的权益，还可以让他们增加财产收入。”对这一观点，谢培秀颇为自信。

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