12月4日，记者从人民银行南昌（楼盘）中心支行了解到，自2013年12月15日起，人民银行南昌支行调整南昌市（含南昌市辖内4县，下同）第二套商业性个人住房贷款的首付款比例，要求对贷款购买第二套住房的家庭，购房首付款比例不得低于70%。二套房认定“既认房又认贷”，改善型购房将因此受到影响。首套自住住房的家庭继续执行最低首付款比例30%的规定。

受“昌六条”调控措施影响，南昌新房成交量出现了明显下滑。

政策详解

二套房首付不低于70%

11月23日，南昌市政府出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作意见的通知》，提出进一步提高第二套住房贷款首付比例等措施。

人民银行南昌中心支行12月3日紧急下发《通知》，要求各银行严格按照南昌市新建商品住房价格控制目标和政策要求，实行差别化住房信贷政策，进一步强化个人住房贷款业务借款人资格审核，严格按照规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

《通知》调整了南昌市（含南昌市辖内4县，下同）第二套商业性个人住房贷款的首付款比例，要求对贷款购买第二套住房的家庭，购房首付款比例不得低于70%。对贷款购买首套自住住房的家庭继续执行最低首付款比例30%的规定。

暂停三套及以上住房贷款

《通知》继续要求暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

《通知》明确，自2013年12月15日起，在南昌市发生的住房交易，凡涉商业性个人住房贷款业务的，按照《通知》规定执行。住房交易时点按照“购房合同备案时间、房屋所有权转移登记受理收件收据记载时间和贷款审批通过时间”三个时点“孰前原则”进行认定。

也就是说，如果购买新房，购房人已和开发商签订购房合同，且开发商已到南昌房管部门进行购房合同备案的，如果备案时间在12月15日之前，仍可按原规定二套房首付比例不低于60%执行。购买二手房，买卖双方向房管部门提交房屋所有权转移登记已被受理的收件收据时间，如果也在12月15日之前，那么仍执行原规定。

二套房既认房又认贷

银行方面还明确了首套住房贷款、第二套住房贷款、第三套及以上住房贷款的认定标准。

如果贷款人所在地的房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房，或者借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房，或者贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房，购房者在申请贷款时，都将被算作二套房，将实行差别化住房信贷政策。

简单说，就是贷款人在申请贷款时，银行方面以认房又认贷来确定购房者贷款购买的是第几套住房。

业内分析

首付提高影响改善型购房者

丰源集团营销总监李念称，二套房首付提高，对市场来说，影响不会太大，“购买二套房的顾客一般经济环境较好”。但是“首付提至七成，肯定会影响到一部分购房人。”

有网站数据显示，相比10月环比上涨3.36%，涨幅全国排名第二的数据，11月南昌房价环比下降0.77%，全国百城排名第86位，为今年南昌房价出现的首次下降。但目前南昌房产的样本均价仍然高达9817元/平方米。而改善型购房一般偏大，以一套一百平方米的房子为例，总价100万左右。如首付提升一成，需一次性付70万元，比此前多交10万元。

李念称，目前南昌房地产市场最近一两年价格已在高位，市场需求以刚需为主，投资和投机占比已不大。根据二套房购买人群特点，新政可能造成两种情况，一是对经济实力较强者，影响不大；二是对改善型需求而言，或许就成了一道“槛”。从市场反应来看，确有部分人因一成比例受到限制，放弃购房。市民邱女士今年一直都打算再购入一套单身公寓用于出租，“名下已经有一套自住房了，原来准备了20来万元贷款买个公寓。可咨询了房产中介和银行人士，都说再买房首付要六七成，将近40万元。”现在首付提高又得多加近10万元，邱女士不得不放弃购房投资的打算。

市场影响

“昌六条”发威新房交易量下滑

11月23日，南昌市下发了有关房地产调控的六条措施。“昌六条”出台后，房地产市场各方明显感受到了阵阵寒意。成交量方面，南昌楼市新房交易量开始“降温”。

根据南昌房地产信息网网签数据统计，今年11月，南昌市新建商品房累计网签4447套，网签面积454434.26平方米。与今年10月相比，网签套数环比减少1179套，减幅20.96%；网签面积环比减少了146154.9平方米，下降24.34%。

记者也注意到，南昌“昌六条”出台后，南昌新房成交量有了明显下滑，出台的一个星期内交易量和此前保持稳定。但是进入12月份，住宅每日成交量都只有八九十套，相比上月日均成交量115套，下滑了约20%。

此前，中原地产营销经理刘毅认为，“昌六条”出台首先可以说是抑制了部分购房者的需求（主要是对于外地人），短时间内对房价也起到了一定的抑制作用。而二套房首付比例提高到不低于70%，特别是对改善性需求的打压，楼市成交量短期内将下降。当然，目前正逢岁末，个别楼盘可能会以降价来应对年底回款需求，将适度降低价格。

文/记者刘媛 何柳斌 实习生秦婷